-- 국토, 도시는 균형발전되고 있다! --
수도권 개발축, 서남부·동북부 중심으로 바꾼다고 합니다.
그동안 낙후된 서울 서남부 및 동북부지역을 집중적으로 개발하겠다는 얘기입니다.
작금의 국토 및 도시개발 방향은 균형발전 즉 소외된 지역의 집중 개발입니다.
종전의 국토개발은
1960년대~1980년대 중반까지는 경부 라인 위주의 개발,
1980년대 후반~2000년대 중반까지는 서.남해안 라인 위주의 개발입니다.
그러나 2000년대 후반부터는 국토개발의 중심축이 4대강, 동해안 라인으로 이전하게 됩니다.
이와 같이 국토는 수십년간의 시차를 두고 균형발전되고 있음을 알 수가 있습니다.
그동안 서울의 도시개발은
1960년대~1980년대 중반까지는 강북 위주의 개발,
1980년대 후반~2000년대 중반까지는 강남 위주의 개발이었는데
2000년대 후반부터는 다시 강북 위주의 개발,
그리고 지역별로는 그동안 낙후된 서남부 및 동북부지역 위주의 개발로 흘러갈 것 입니다.
서울의 도시개발은 애초 경부선 영등포역, 용산역, 서울역, 그리고 경춘선·중앙선의 출발점인 청량리역(참고로 향후 이들 역세권지역의 대대적인 개발이 예상됩니다) 등을 중심으로 개발되었는데,
지하철3호선(지축~수서)이 생기고 지하철3호선을 연장하여 서울 동남부에 분당신도시, 서북부에 일산신도시가 1980년대 후반부에 건설되고
1990년대~2000년대 중반까지 동남부 분당신도시 인근 용인·광주 등 그리고 서북부 일산신도시 인근 고양·파주 등에 아파트 개발이 확산되기도 했습니다.
서울 동남부, 서북부에 1기 대표 신도시 분당·일산신도시가 들어서니 자연스럽게 서울 동남부, 서북부지역 위주로 개발이 되었죠.
1989년 4월 분당·일산신도시 건설계획이 발표된 이후 20년이 경과한 이즈음
이제는 분당.일산신도시가 건설되므로 인하여 그동안 서울 도시개발에서 소외된 서남부·동북부 지역을 집중 개발할 때입니다. 옛날로 회귀하여 옛시가지 일대를 집중적으로 개발해야 한다는 얘기입니다.
도심 회귀현상을 염두에 두어 소외된 지역 서남부·동북부 중심으로 도시개발을 재편하겠다고 합니다.
도시개발은 수십년간의 시차를 두고 강북에서 강남으로 또 강남에서 강북으로, 서남부.동북부에서 동남부(분당 등).서북부(일산 등)로 또 동남부.서북부에서 서남부(시흥 등).동북부(의정부 등)로 개발은 역전에 역전을 거듭하고 있습니다.
최근 인천, 시흥, 화성, 광명 등 서남부축과 구리, 남양주, 의정부, 동두천 등 동북부축을 집중적으로 개발하겠다는 발표가 있었습니다.
이제는 경부 라인, 분당, 수원, 용인, 오산 등은 개발이 포화된 상태라 더 이상 개발할 땅이 없다시피 합니다.
사실 더 이상의 개발은 교통체증, 공해 유발, 전철.도로 등 도시기반시설의 부족 등 심각한 도시문제가 발생하게 됩니다. 이에 대한 해결책은 소외된 지역의 개발, 소외된 지역으로의 인구 유입 정책입니다.
예를들어 1960~1970년대만 하더라도 수도권 동북부 지역 대표도시 의정부시가 동남부지역 대표도시 성남시보다 도시규모가 더 컸습니다. 그러나 80년대 들어서서 부터 성남시에 분당신도시가 들어서므로 성남시가 의정부시를 앞지르기 시작했습니다. 경부 라인 즉 분당, 수원, 용인, 오산 등이 포화 상태인 이즈음 이제는 그동안 소외된 동북부지역 즉 의정부, 동두천, 남양주, 양주 일대를 집중적으로 개발할 차례입니다.
이는 도시개발의 순환 논리라고 할 수 있습니다. 이들 지역도 수십년뒤엔 살기좋은 도시로 변모하여 옛 영화를 되찾을 것 입니다.
일전에 수십년간의 도시개발 순환 이론으로 보아 동북부, 서남부 지역을 집중적으로 개발할 때가 되었고 거기에 맞춰 이들 지역의 부동산이 재평가받아야 한다고 강력히 말씀드린바가 있습니다.
이제 곧 현실화될 것 이구요. 수도권에서 마지막 남은 처녀지 서남부, 동북부를 주목하십시요!
중장기적으로 볼때 투자 수익률은 성숙지보다 처녀지가 훨씬 더 앞섭니다.
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