우리나라 사람들에게 부동산은 주거를 위한 공간 이상의 의미를 갖는다. 재정컨설턴트로 일하는 필자에게 많은 분들이 의뢰하는 것이 바로 무주택자인 경우 주거 편리성도 있으면서 투자가치 있는 곳을 추천해 주길 바란다. 그러나, 대부분의 경우, 자신의 상황을 무시한 투자를 하고자 하는 경우가 많았다. 그럼 부동산 투자 시 어떤 것들을 봐야 할까?
1. 아파트 주거 가치 판단의 우선순위
(1) 입지 및 교통 (2) 자연환경 및 조망권
(3) 아파트의 경우 브랜드 (4) 아파트 단지의 세대 수
(5) 학군 및 교육환경 (6) 편의시설 여부
(7) 주택의 남향여부 (8) 아파트의 경우 평형 구성
상기의 내용들을 보면 기존의 주택 가격을 판단 할 때와 기준이 많이 달라졌다는 것을 알 수 있다. 이전에는 학군이나 교육환경에 많은 영향을 받았지만, 이제 주택가격의 상승을 이끄는 것은 교통개발 계획과 주변의 개발 호재가 가장 큰 영향을 미치는 데 2006년 판교 분양의 영향으로 분당 가격이 상승한 예, 9호선 노선으로 인하여 강서지역의 주택가격이 상승한 예가 대표적이다.
그리고 다음으로 요즘의 웰빙 트랜드에 맞추어 조망권 및 자연환경이 아파트의 가격에 많은 영향을 미친다. 예를 들어 한강 조망 또는 남산 조망 및 골프장 조망이 가능한 아파트의 경우 같은 면적의 아파트에 같은 위치에 있는 주택이라고 하더라도 조망 가능여부에 따라 주택가격이 30%이상의 영향을 미치기도 한다.
또한 브랜드 가치 역시 이제는 많은 부분 영향을 미치고 있다. 위에 기준들에 비추어 본인이 선택할 주택의 장 / 단점을 파악해 보며 투자가치를 따져 본다면 주택 구입 시 주거 판단 기준의 하나가 될 수 있을 것으로 보인다.
2. 내 집 마련 숫자로 분석해 보자.
위에서 기술 하였듯이 주택 구입에서 주택 가격 상승의 요건들도 중요하지만, 아마 여러분들도 잘 알겠지만, 상기 내용들을 다 갖춘 아파트들은 가격이 많이 비싸다는 것을 알 수 있을 것이다. 투자의 기본원칙은 싸게 사서 비싸게 파는 것이고, 내가 투입 된 자본 대비 수익율 분석을 할 수 있어야 한다. 주택 구입 전 수익율 분석 어떻게 하는 지 알아보자.
(1) 수익율 분석 예시
실제 고객의 사례 중 많은 신혼 부부들이 결혼 할 때, 24평 아파트 전세를 장만하거나 할 때 만일 전세가 1억 5천 만원 매매가격이 2억 5천만원 정도(서울시 강북지역 중심지 주변 평균시세임)할 경우, 많은 분들이 전세 자금이 모여있다면, 1억 정도 대출 받아서 집을 사고자 하는 경우가 많았다.
그 이유를 들어보면, 아파트 가격 상승으로 추후에 집을 사고자 할 때 지금보다 너무 많은 가격상승으로 상대적 박탈감이 들 수 있다는 것이 가장 큰 이유 들이었다. 그렇다면 과연 저렇게 집을 장만하고 5% 수익을 얻으려면 어느 정도 올라 줘야 할까? 그리고, 대출 1억을 받아 집을 산다면 어느 정도의 비용과 이자를 감당해야 할까?
주택가격 : 2억 5천만원 (대출 1억원, 대출 금리 : 6%, 양도소득세 감안 3년 후 매도 가정)
취등록세 : 550만원 (주택가격 * 2.2%)
부대비용 : 100만원(공인중개사 수수료(0.4%)) + 300만원(헌 아파트의 경우 인테리어비용)
총 구입가격 : 25,950만원
3년간 이자 비용 : 1,800만원 (6%이자율 감안 총 이자비용)
상기 와 같은 경우 5%의 수익율을 올리려면 이자를 제외하고 최하 3억원은 넘어줘야 하며, 만일 이자비용을 감안하면 약 3억 1천만원은 되어줘야 한다. 만일 1주택자가 추가적으로 주택구입을 한다면 여기에 양도소득세 역시 감안해야 할 것이다.
투자 목적으로 부동산을 구입하면서 단순 5%의 수익율이 아닌 최소한 9% 이상의 수익율을 기대하는 것을 감안한다면 약 1억은 올라줘야 투자자로서 기회비용에 대한 대가를 받을 수 있을 것이다. 그러나, 아마 독자 여러분 스스로 79 m2 아파트 가격 1억원이 오르기는 쉽지 않다는 것을 잘 알 것이다. 따라서 상기와 같이 분석 후 가격 상승에 대한 확신과 주변 시세보다 저평가 되어 있음을 확인 한 후 수익율 분석과 함께 투자가치를 분석하고 그 이후에 이에 대한 판단을 하는 과정이 필요한 것이다.
(2) 주택 구입 미리 준비하자!
또 다른 고객 중 한 분은 20대 후반의 신혼 부부로 남편이 전문직 종사자이면서 월 소득이 세후 400만원을 넘는 고객이었다. 좀 알뜰 하신 분이어서 약 150만원을 부부가 소비하고 매 월 250만원씩 저축을 하는 분이었다. 이분의 경우 현재 약 8,000만원 정도의 경기도 지역 전세 아파트에 살고 있으면서, 5년 후 109 m2 의 송파 지역의 아파트 구입을 원하였다. 과연 이 분이 이 주택을 구입할 수 있을까? 그 답은 아래와 같다.
1) 송파지역 X아파트 단지 3.3m2 당 평균시세 약 2,200만원 총 가격 약 7억원
2) 현재 자산 8,000만원 + 금융자산 2,000만원 = 1억원
3) 월 저축 금액 = 250만원
상기와 같은 조건일 때, 제일 먼저 해야 할 것은 우선 내가 과연 5년 후에 어느 정도 자금을 모을 수 있을 지 파악을 해야한다.
1) 전세금 8,000만원 + 3,200만원 (금융자산 2,000만원 * 5년 연10% 수익율 가정)
2) 월 250 만원 저축액(적립식 펀드 가정 10% 수익율 감안 시) = 19,000만원
총 투자 가능금액 = 30,200만원
위에서 보면 알 수 있듯이 비용을 감안하지 않고 아파트 가격이 전혀 상승하지 않을 것이라고 가정하더라도 약 4억9천만원 이상 부족하게 된다. DTI 40%를 감안하여 대출을 감안하더라도 이 분의 경우, 5억 이상의 주택은 구입이 불가능하다. 따라서, 이 분의 경우, 목표를 좀 낮추는 방법 또는 청약의 방법 등 대안 투자를 찾거나, 아니면 주택 마련의 시기를 좀 뒤로 늦춰서 다른 투자로 목돈을 더 마련하고 목표를 향해 준비하는 과정이 필요하다.
상기에서 알아 봤듯이 주택 마련 시 고려 해야 할 사항들이 많은 것을 알 수 있다. 2006년 높은 주택가격 상승율로 인하여 필자의 직업 상 많은 분들이 주택 구입에 조바심을 내는 현상들을 봐왔다. 그러나, 주택 가격 상승율을 분석해 보면 2006년과 같이 단기적으로 주택가격이 오르는 현상을 볼 수 있기는 하지만, 장기적으로 10년 이상을 분석해 보면 서울시 지역(버블세븐 지역 제외)에서 평균 년 7%이상 상승한 아파트를 찾기는 쉽지 않다.
특히, 상기 에서 봤듯이 젊은 신혼 부부의 경우 약간의 불편을 감수하고 투자 자산을 불려 자산을 증식해도 부족한 상황에서 섣부른 판단에 의한 부동산 투자로 인하여 내 투자의 기회를 박탈하고, 또 무리한 대출로 원리금 상환으로 인하여 저축금액을 많이 만들어 낼 수 없게 된다면 미래에 자신이 계획한 지출들을 하지 못하게 되는 결과를 초래 할 수 있다.
내 집 마련은 사람이 살아가면서 기초적으로 준비해야 하는 필수 3대 요소(의식주) 중의 하나이다. 반드시 내 집 마련에 대한 목표는 준비해야 하는 과정이다. 그리고, 내 집 마련은 평생을 살아가면서 가장 큰 돈이 들어가는 인생에 있어서 가장 중요한 결정 중 하나이다. 그만큼 한 가정의 삶에 많은 영향을 미치게 된다.
가능 하면 신중하게 생각하고 길게 준비하여 자신에게 닥칠 위험을 최소화 하고 준비하는 자세가 필요한 작업이다. 위에서 예시한 것처럼 재무설계를 통해 나의 인생에 대한 설계 내에서 내 집 마련을 준비한다면 최소한의 가정 재무 상태 상의 위험은 배제 할 수 있을 것이다.
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