초봉 45만원에서 시작된 인생역전 드라마!

젊은 부자, 배종찬의 100억 만들기

땡전 한푼 없어도 부자의 꿈을 버리지 마라!

우리가 흔히 돈이 많은 사람을 부자라고 부른다. 그러면 얼마의 재산을 가지고 있어야 부자라는 소리를 들을 수 있을까?

얼마 전, <스카우트>가 '얼마를 가지고 있어야 부자로 인정하는가'라는 설문조사에서 50억 원은 있어야 한다는 답변이 29%로 가장 많았다. 2003년도에 실시한 같은 설문조사에서는 10억이라는 응답이 가장 많았던 것과 비교할 때 4년 만에 부자의 기준이 5배니 뛴 셈이다.

이 책의 지은이는 돈에 원수가 된 사람이다. 초봉 45만 원에서 시작하여 연봉 1억의 신화를 이루어냈다. 하지만 지은이는 이제 시작일 뿐이라고 말한다. 만 36세의 나이에 이 책을 쓴다는 것을 부끄러워하며 자신의 꿈 100억을 향해 뛰고 있다.

이혼 가정의 찢어지게 가난한 막내아들이면서 말더듬이라는 핸디캡과 말 못할 마음의 문신이 가득한 약하디 약한 아이가 어떻게 성장했고, 수많은 관중 앞에서 강의하는 유명 강사가 되었으며, 인터넷 온라인 지식정보 사업가가 되었으며, 부동산 재테크투자연구소의 대표가 되었으며, 배재대학교 창업센터 내의 미래부동산 IT연구소장이 되었는지. 그리고 백이나 학벌, 가진 것 없이 어떻게 이 모든 것을 다 이루어냈는지 지은이의 드라마틱한 인생 여정을 따라가며 그의 성공청학을 배운다.

지금도 늦지 않았다! 이제부터가 시작이다.

지은이는 부자가 되기 위해서는 머니파이프라인을 다양화하라고 말한다.

실제로 부자들의 경우, 돈이 들어오는 라인이 다양하기 때문에 부자가 될 수 있었고, 일반 직장인들의 경우는 돈이 들어오는 라인이 월급밖에 없기 때문에 부자가 되기 힘들다는 것이다.

따라서 지은이는 재테크를 모르고서는 절대로 부자가 될 수 없으며, 부자가 되기 위해서는 재테크 공부를 열심히 해야 한다고 강조한다. 무엇보다도 대한민국의 모든 서민들이 부자가 될 그날을 위해 이 책은 조언을 아끼지 않는다.

1부에서 5부까지는 자신의 인생역경이 드라마틱하게 전개되지만, 그 안에는 부자가 되기 위한 성공 비법이 숨어 있다. 6부에서는 자신이 체득한 경험을 바탕으로 다양한 재테크의 전략을 소개한다.

배종찬의 2010년 부동산 전략 소개!

지은이가 독자에게 선물하는 <2010년 부동산 X-파일>과 <부동산 강의 동영상CD>에는 그만의 시각으로 바라본 2007년 하반기 이후의 부동산 투자전략을 소개한다. '왜 지금 부동산을 사야 하는지', '대선 이후의 부동산 시장은 어떻게 바뀔 것인지' 등 2010년까지의 부동산 시장을 예측한다. 책과 함께 제공되는 이 부록들은 책에서 다루지 못한 알찬 정보들을 독자에게 전한다.

출사표

내 나이 만 서른여섯

인생은 60부터라는데, 아직 마흔도 안 된 나이에 자신의 인생 이야기를 쓴다는 것은 정말 우스운 일이다. 특히 요즘처럼 먹고살기 어려운 시대에 초봉 45만 원에서 시작하여 나의 꿈 100억을 벌겠다는 제목 자체도 참 우스운 일이다.

난 별로 잘나지도, 머리가 똑똑하지도, 그렇다고 외국에서 학위를 따거나 그 흔한 명문대학을 나온 것도 아니다. 또, 부모 잘 만나 쉽게 돈을 번 것도 아니다.

난 완전히 맨땅에서 바닥을 기면서 생활해 왔다.

그 누구보다도 엄청난 고통의 질곡 속에 오로지 죽창 하나 들고 나의 고통스러운 삶을 벗어나기 위해, 자본주의라는 피비린내 나는 전쟁터에서 살아남기 위해 몸부림쳐 왔다. 비록 정신과 육체는 상처투성이지만 그래도 난, 아직까지 살아 있음에 당당하고 자랑스럽다. 그래서 난 당당하게 이렇게 글을 쓴다.

수많은 네티즌들에게 나의 꿈을 말하고 싶다. 지금도 가난 때문에, 학벌 때문에, 집안 때문에 성공하지 못했다고 말하는 수많은 이들에게 나 같은 사람도 꿈과 희망이 있어 노력했다고, 그리하여 작은 꿈과 희망을 이루었다고 이야기하고 싶다.

부족한 내가 이룬 작은 성공을 바탕으로 여러분에게도 성공할 수 있다는 확신과 믿음을 주고 싶다. 우리 모두 성공을 이루어내기 위해 ‘나의 꿈 100억 만들기’의 출사표를 던진다.

난 가난한 집안의 자식이었다

얼마나 가난했는가 하면, 아직도 바보처럼 옛일을 생각하면 눈물이 나온다. 비가 오는 날에는 우산이 없어서 비를 맞고 학교에 다녔고, 책가방이 없어서 누나의 보조가방을 책가방 삼아서 들고 다녔다. 책을 보고 싶을 때나 과자를 사먹고 싶을 때는 학교를 걸어 다녔다. 그렇게 버스비를 아껴서 책과 과자를 샀다. 동사무소에서 나눠주는 쌀도 받아보았고, 치수가 105나 되는 팬티를 받아서 입어보기도 했다. 그런 가난한 집안의 자식이 이렇게 책을 쓴다는 것이 정말 우스운 일이다.

난 이혼 가정의 막내아들이었다

다른 아이들은 가정을 원망하고 부모님을 원망한다지만, 나는 그런 부모님이 옆에 계셔주었으면 하는 것이 희망일 때도 있었다. 학교 운동회 날에는 어머니가 안 계셔서 운동회에 가지 않은 적도 있었다. 명절 때면 가슴이 미어지는 고통을 안고 괴로워한 적이 한두 번이 아니었다. 그런 고통으로 얼룩졌지만, 꾹 참고 미래와 꿈을 향해 살아왔다. 그런 아이가 이렇게 책을 쓴다는 것은 정말 우스운 일이다.

난 말더듬이었다

사람들 앞에서 말을 하려면 식은땀이 흘렀다. 학교에서 책을 읽어야 하는 날이면, 전날 밤부터 책을 읽어야 된다는 고통으로 끙끙거렸다. 말더듬이의 고통. 대인관계의 무서움. 답변 한마디 하는 데 10분을 넘기기 일쑤였다. 그렇게 쩔쩔 매던 약하디 약한 아이가 이젠 수백 명의 사람 앞에서 강의하는 사람이 되었고, 무섭게 돌아가는 방송카메라 앞에서도 당당하게 재테크와 부자학, 성공학에 대해 이야기하는 사람이 되었다. 이처럼 말더듬이가 강의하며 방송에 나온다는 것, 그리고 이렇게 책을 쓴다는 것은 정말 우스운 일이다.

난 머리가 뛰어나지 못했다

난 어릴 적 신동 소리 들으면서 자란 천재소년도 아니고, 열심히 공부해 명문대학에 들어간 것도 아니다. 난 그냥 보통 머리를 가진 학생일 뿐이었다. 공부 대신 방황하며 시간을 보낸 적도 있었지만 꼭 대학교는 가고 싶었다. 그래서 죽을 각오로 공부해서 겨우 지방대학을 나왔다. 이제는 법학 석사와 경영학 부동산전공 박사 학위 과정에 있으며 대학 강단에도 서고 있다. 그런 사람이 이렇게 책을 쓴다는 것이 정말 우스운 일이다.

난 맨주먹밖에 없었다

10억 만들기를 넘어서 20억, 30억 만들기라는 책들이 나오더니만 이제는 100억 만들기라는 책들이 주목받고 있다. 난 몇 십 억 만들기, 100억 만들기로 여러분을 현혹하고 싶지 않다. 자본주의 사회에서 현금 10억 있다고 부자는 아니다. 30억 있는 사람도, 50억 앞에서는 찍소리 못하듯이 100억 부자도 막상 만나 보면 200억을 꿈꾸고 있다.  

10억 만들기 책 읽어서 10억 모았다는 말은 듣지 못했다. 그까짓 책 한 권 읽었다고 부자 되었다는 이야기는 더더욱 듣지 못했다. 중요한 것은 10억, 30억, 100억이 아니라 어떻게 성공한 그 사람들처럼 노력하고 흉내 낼 것인가이다. 그 사람들처럼 죽을 각오로 일한다면 반드시 부자의 꿈을 이루게 될 것이다. 쪼잔하게 지금 10억이니, 30억이니, 100억이니 이야기하지 말자. 무엇보다도 현재 10억이 있다 해도 돈을 굴리는 기술이 없다면 30년 뒤에는 부자 소리를 듣지 못한다. 돈이란 한번 때를 만나면 물살처럼 다가오는 것이다. 현재 내 돈이 얼마라고 자랑하지도 마라. 남이 보면 존경이 아니라 비웃는다. 중국 부자들의 말이 생각난다. ‘자신의 재산이 얼마 있다는 말은 소인배들이나 하는 말이고, 진정한 부자는 가난한 척한다.’

이제 나와 함께 떠나보자

이혼 가정의 찢어지게 가난한 막내아들이면서 말더듬이라는 핸디캡과 말 못할 마음의 문신이 가득한 약하디 약한 아이가 어떻게 성장했으며, 수많은 관중 앞에서 강의하는 유명강사가 되었으며, 인터넷 온라인 지식정보 사업가가 되었으며, 부동산 재테크투자연구소의 대표가 되었으며, 배재대학교 창업센터 내의 미래부동산 IT연구소장이 되었는지. 그리고 백이나 학벌, 가진 것 없이 어떻게 이 모든 것을 다 이루어냈는지.

이 글을 쓰기까지 말없이 나를 후원해 준 나의 분신과 같은 다음카페 [아름다운부자] 전 회원님들께 진심으로 감사드리며, [짠돌이], [텐인텐], [부자만들기], [닥터아파트], [모네타], [지지옥션] 모든 회원님들께도 감사드린다.

무엇보다도 나를 낳아주고 우리 삼남매를 키워주신, 이 세상에서 가장 존경하는 어머님께 감사드리며, 누나와 매형, 그리고 형님께도 감사드린다. 항상 일에 좇겨 주말에도 강의를 나가거나 일을 하는 바람에 ‘아빠, 아빠는 쉬는 날 없어?’라고 물어보는 우리 수한이와 민정이에게 이 책을 아빠의 사랑으로 바치고 싶다.

마지막으로 저를 아는 모든 분들께 감사드리며, 이 땅의 모든 사람들에게 가슴 벅찬 행운이 가득하길 바란다.

 - 배종찬 -

1부

1. 초라한 이력서, 당당한 면접

대학은 나왔지만 마땅히 갈 때가 없었습니다. 하지만 마음속에서 뿜어져 나오는 ‘난 잘살 수 있다. 난 부자가 될 수 있다. 난 성공한다.’는 확신만은 깊이 묻어두었습니다. 졸업을 앞둔 일주일 전, 모 변호사 사무실에서 면접을 보러 오라는 전화가 왔습니다. 전 가슴이 떨렸습니다. 졸업하기도 전에 면접이라니 마음이 콩을 먹은 듯 콩닥콩닥 뛰기 시작했습니다. 면접 보기 전날 밤, 취업한 친구들이랑 호프집에서 취업과 월급에 대한 이야기를 나누었습니다.

“면접 볼 때 최대한 월급 많이 달라고 해야 돼.”

“초반에 월급과 근무환경 이야기 안 하면 나중에 고생한다.”

“보통 초봉이 90만 원이야. 일단은 100만 원 불러봐.”

“초봉에 중점을 두고 열심히 일한다고 해봐. 초봉 80만 원 이하면 가지 마라.”

취업한 친구들은 저에게 많은 이야기를 들려주었습니다. 하지만 전 속으로 이런 생각을 했습니다.

“초봉. 월급. 그래 다 중요하지. 월급 적으면 고생한다는 말도 맞고. 그렇지만 가장 중요한 것은 내 꿈을 펼칠 무대 아냐? 그렇다면 몇 십만 원 더 달라고 내 주장을 펼치는 것보다는 차라리 화려한 나의 무대를 위해 일단은 엎드리자. 그리고 무대의 중심에 섰을 때 그때 일어나자. 초봉은 중요하지 않다. 중요한 것은 바로 취업이다. 일단 직장부터 잡고 보자.”

그날 밤 잠이 오지 않았습니다. 저의 인생이 좌우된다는 첫 면접을 본다는 점에서 26세의 나이에 특별하게 뛰어난 기술이 있는 것도 아니고, 지방의 사립대학이라는 내세울 것 하나 없는 초라한 이력서뿐이었습니다. 자격증이라고는 운전면허증이 전부였습니다. 잠이 오지 않아 필요한 서류도 아닌 ‘자기소개서’를 열심히 적었습니다.

<전…, 태어난 곳은…, 어릴 적 공부는 안 했지만…, 대학 성적도 별로 안 좋지만…, 동아리활동은 잘했으며…, 뭐든지 잘할 수 있다는 긍정적 사고가 있다는 등등>

결전의 날이 다가왔습니다. 1시부터는 국립대 법대생이, 2시부터 3시까지는 사립대 법대생이 면접을 보았고, 4시가 저의 면접시간이었습니다. 사무실로 들어가기 전에 먼저 호흡을 크게 하고 노크를 했습니다.

“배종찬이라고 합니다. 4시까지 오라고 해서 왔습니다만.”

그때 사무장이 절 불렀습니다. 학교는, 공부는 잘했는지, 집은, 등등.

방금 국립대, 사립대 법학과 학생들 면접 다 끝났다고. 이젠 내 차례라고. 다들 법학도들이며 우수한 인재들이라고. 그중에서 한 명을 뽑는데 성적은 뛰어나냐고 하시기에 전 속이 쿵하고 내려앉았습니다.

‘이쿵, 큰일이다.’

저의 대학 평균성적은 C였습니다. 그것도 군대 제대한 후 열심히 공부한 대가인데. 성적얘기에 전 꼬리를 감출 수밖에 없었습니다.

그 당시 사무장님은 저의 성적표를 보시면서 빙긋이 웃으시면서 이런 결정타를 저에게 보냈습니다.

‘변호사님은 모 고교 수석졸업과 서울대 법대 출신이시며. 공부 못하는 사람들을 사람으로 안 본다’는 사실. 으악~~ 돌아버리는 줄 알았습니다. 특히 공부 잘하는 법대생들과 공부 못하는 나의 경쟁이므로, 난 변호사님 앞에 서기도 전에 짐승 취급이 아니라 공부에 있어서 바퀴벌레가 된 듯한 느낌이 들었습니다.

전 속으로 생각했습니다. 네 명 중에 한 명 입사라. 서울대 법대 출신 변호사님이시라. 공부 못하는 사람을 사람으로 안 보시는 분이시라. 끝났군! 하지만 당당히 한번 나가 보자. 어차피 안 된다 하더라도 해보지도 않고 포기하지는 말자. 사무장님은 자신의 입장을 말한 것이지, 그가 변호사님이 아니지 않는가! 그렇다면 되든 안 되든 한번 해보자.

마음은 그렇게 먹었지만 막상 면접을 보기 위해 방문을 여는 순간, 왠지 모를 공포감?이 엄습했습니다. 변호사님이 위대하고 대단해 보이고, 전 왜 그렇게 작아 보이는지. 완전 바퀴벌레가 된 순간이었습니다.

“거기 준비한 것들이 뭡니까.”

“네, 제가 법대 출신이 아니라서 법률사무소에 취업하기 어렵다고 판단되어 제 나름대로  열심히 법률 공부한 노트들을 가져왔습니다.”

변호사님은 제가 스크랩한 것을 한 장 한 장 넘기시면서 물었습니다.

“법대도 안 나온 사람이 어떻게 변호사 사무실에 취업하려고 해요?”

“네, 법대를 안 나왔기 때문에 더 열심히 노력할 것입니다. 앞으로 취업만 되면 법 공부부터 다시 할 생각입니다.”

“법은 생각만큼 만만치가 않아요. 이제부터라니 우리는 지금 당장 사람이 필요합니다.”

“변호사님 아시다시피 전 법대 출신이 아닙니다. 하지만 실무에서나 이론에서나 결코 뒤지는 사람이 되고 싶지는 않습니다. 최선을 다해 최고가 되고 싶을 뿐입니다.”

변호사님은 두꺼운 안경 밑으로 절 쳐다보고 계셨습니다. 이윽고 성적증명서를 보여달라고 하시더군요. F도 몇 개나 되고. 크악~~

“음!!!” 깊은 한숨.(변호사님)

초조, 불안. 아~ 왜 공부를 안 했을까.(종찬 생각)

“성적이 너무 안 좋군요. 이렇게 성적이 안 좋을 수가 있나요?”

“전 대학이 공부를 하는 곳이라고는 생각하지 않았습니다. 많은 사람들과 어울리고, 특히 선후배들과 친하게 지내며 함께 호흡할 줄 아는 인간관계 형성이 제가 대학을 다닌 목적입니다. 성적은 안 좋지만 이 세상 누구보다도 많은 선배와 후배가 있다고 전 자부합니다. 그리고 제가 점수가 안 좋은 이유는 이 나라의 민주를 위해 데모 좀 하다가 이렇게 되었습니다. 하지만 후회는 없습니다.”

“음….”

“…….”

“그래요. 그렇다면 월급은 얼마를 생각하고 있나요?”

이쿵, 어제 친구들과의 대화 내용이 그대로 현실이 되었습니다. 전 주저 없이 말했습니다.

“전 변호사님께서 100만 원을 주시든 10만 원을 주시든 관계없습니다. 단지 일을 하고 싶은 마음뿐입니다. 따라서 변호사님께서 저에게 10만 원을 주셔도 좋고, 100만 원을 주셔도 좋습니다. 일만 시켜주십시오.”

전 당당하게, 그리고 조금도 비굴하지 않게 말했습니다. 중요한 것은 100만 원과 10만 원이 아니라 내가 일할 수 있는 나의 무대였습니다.

“만약 취업이 된다면 월급은 45만 원이라고 생각하고요, 3개월 동안은 연수기간이며, 연수기간이 지난 후에 계속 고용할지 생각해 보도록 하겠습니다. 고용 여부는 사무장이 전화할 겁니다.”

전 기쁨과 슬픔이 교차되었습니다. 기쁨은 그래도 조금이라도 취업 가능성이 보였다는 점과 슬픔은 ‘내가 정말 무능하구나!’라는 내적 갈등이었습니다. 어느 하나 당당하게 내세울 것이 없다는 사실. 그리고 취업을 하더라도 초봉 45만 원짜리 인생이라는 진한 아쉬움이 가슴 가득했습니다. 순간적으로 그렇게 생각했지만 겉으로는 ‘열심히 한번 해볼 기회를 주십시오’라고 변호사님께 부탁했습니다.

“내가 이 말을 한다고 해서 당장 취업되는 것은 아니며, 일주일 동안 오늘 면접 본 사람들과 비교해서 판단할 겁니다. 만약 취업이 된다면 일주일 뒤 다음 주 월요일에 사무장이 통보할 것입니다.”

변호사님 방을 나서는데, 사무실 여직원 두 명과 사무장은 저를 보고 웃고 있었습니다. 아마도 저의 성적을 가지고 농담을 주고받고 있었나 봅니다. 저렇게 성적이 나쁠 수가…. 이윽고 사무장님은 절 소파에 앉히고 이런저런 말을 하셨습니다.  

“혹시 모르니까 전화를 기다려봐라. 사실 면접 본 사람들이 워낙 뛰어나긴 하지만.”

그날 친구들이랑 소주 한잔 먹었습니다.

“뭐, 초봉 45만 원? 때려 쳐라. 때려 쳐. 무슨 월급이 45만 원.”

“야, 종찬아! 그런 데는 갈 필요도 없고 갈 생각도 하지 마. 그런 데서 뭘 배우겠냐?”

친구들이 아무리 뭐라고 해도 전 일이 하고 싶었습니다. 대학 시절 막노동을 뛸 때부터 무슨 일을 하든지 전 최고가 될 수 있다는 자신감이 항상 가슴속에 꿈틀거렸습니다. 하지만 사회에서 중요한 것은 저의 내면의 자신감이 아니라 눈으로 보이고 성적으로 보이는 외형적인 서류였습니다. 친구들이 어떤 이야기를 해도 전 솔직히 이렇게 생각했습니다.

‘니들이 아무리 뭐라고 해도 난 취업하고 싶다. 일하고 싶다.’라는 간절한 소망뿐이었습니다. 친구들과 헤어진 뒤 집으로 오는 길은 아주 먼 길 같았습니다. 일주일간 어떻게 기다리나. 내가 과연 입사할 수 있을까. 거의 없겠지. 쩝쩝쩝.

문득 김기림님의 ‘깃발’이라는 시구가 생각났습니다.

지중해에서

인도양에서

태평양에서

바다에서

육지에서  

펄펄펄.

나도 날고 싶었습니다. 나도 한번은 백마를 타고 달리고 싶었습니다. 하지만 지금 이 순간의 현실은 차디찬 바람 속에 홀로 핀 들장미일 뿐이었습니다. 면접을 본 금요일 저녁 힘없이 집으로 돌아오는데, 어머니께서 기쁜 목소리로 말씀하셨습니다.

“얘야, 너 당장 출근하란다. 변호사님께서 너 다음 주까지 못 기다리신다고, 바로 출근하란다. 사무장이란 사람한테서 연락왔단다.”

“네? 제가요? 당장요?”

“오냐, 장하다! 다음 주 월요일부터 출근하란다.”

“얏호!!!!!”

기뻤습니다. 실력도 없고 백도 없었지만, 출근하라는 전화에 전 기뻐서 어쩔 줄 몰랐습니다. 아마도 제가 취업이 된 것은, 첫째는 준비성, 둘째는 취직에 대한 욕구, 셋째는 자신감이었던 것 같습니다.

첫째, 준비성. 똑같은 나이에 성적이나 조건이 더 좋은 사람보다 제가 된 것은 남들이 준비하지 않은 자기소개서, 법을 공부한 노트(두툼한 것 4권), 어떠한 질문도 제 중심으로 솔직하게 이야기한 준비성이었던 것 같습니다. 기회란 결코 준비되어 있지 않은 사람에게는 다가오지 않습니다. 감나무 밑에서 감이 떨어지기를 기다리는 사람보다는 막대기를 들고 가지를 후려치는 사람이 결국 감을 따먹을 수 있는 것입니다. 제가 보기에는 기회가 오지 않는다고 투덜거리거나 원망하는 사람은 자신의 무능력을 보완해 줄 준비성 없이 현실만 탓하는 부류들입니다.

둘째, 취직에 대한 욕구. ‘생즉동 동즉생(生卽動 動卽生)’이란 말이 있습니다. 살아 있다는 것은 움직임이요,  움직인다는 것은 살아 있다는 말입니다. 다시 말하면, 살아 있다는 것은 일이 있다는 것이요, 일이 있다는 것은 바로 살아 있음을 말합니다. 저에게는 일이 절대적 가치로써 꼭 필요한 것이었습니다. 그 애절하고 절대적 가치를 추구하고자 하는 욕망이 공부 못하는 사람을 짐승 취급한다는 변호사님을 제가 감동시킨 것 같았습니다. 이런 감동은 계획적이고 계산적인 연출이 아니라 인간으로서 좀더 나은 삶을 살아가고자 하는 애절하고도 처절한 삶의 욕구였습니다. 애절한 만큼, 진실한 만큼 사람들은 감동을 받기 때문입니다.

셋째, 자신감. ‘나를 죽이지 않는 모든 것은 나를 강하게 만들 뿐이다.’라는 니체의 명언처럼 전 매사를 누군가가 나를 죽이지 않는 이상 내가 기죽을 필요는 없다고 생각했습니다. ‘설렁 죽는다 해도 화끈하게 죽어야 한다. 그리고 난 무엇이든지 성공할 수 있다. 난 최고를 위해서 목숨이라도 바치는 사람이다.’라는 신념이 있었습니다.

이런 일에 대한 애절함과 처절함, 그리고 성공에 대한 준비, 이 세상 누구와도 인생의 전쟁터에서 싸워서 이길 수 있다는 자신감이 올 A플러스의 장학금을 받은 법대생과의 싸움에서 이길 수 있는 발판이 된 것입니다. 이렇게 초봉 45만 원에서 연봉 1억의 스토리는 시작되었습니다.

2. 초봉 45만 원의 첫 출근

1996년 2월 초, 첫 출근.

정말 가진 것 하나 없는 집안이었습니다. 정말 가진 것 없는 저였습니다. 어머니는 택시 한번 타시려면 몇 달 동안 마음고생하시면서 택시를 타시는 분이며, 버스가 안 오는 날에는 1시간 동안 버스를 기다리시며 결국 버스를 타고 오시는 그런 분이셨습니다. 저도 마찬가지였습니다. 흔히들 말하는 용돈이니 책값 삥땅해서 데이트 자금하던 그런 집안이 아니라 정말 가진 것이라고는 아무것도 없는 집안이었습니다.

중학교 다닐 때는 문고판 <서부전선 이상 없다>는 책을 사보기 위해 등하굣길을 버스 대신 2주일간 걸어 다녔습니다. 하굣길에 구멍가게에 보이는 과자를 사먹고 싶었지만 꾹 참았습니다. 어머니께 과자 사먹을 돈을 달라고 해도 되었지만 죄책감이 들었습니다. 그래서 어린 나이에도 불구하고 꾸~욱 참았습니다. 책을 사보기 위해서 걸어 다니는 가난한 집의 학생이 무슨 군것질이냐! 참아야 한다. 참아야지! 순간의 행복이 앞으로의 나의 행복이 아닐 것이라고 생각했습니다.

그렇게 먹고 싶었던 ‘다이제스트’를 사먹기 위해서 또 며칠 동안 학교를 걸어 다녔습니다. 그리고 마침내 과자를 샀습니다. 얼마나 맛있고, 얼마나 기뻤는지, 얼마나 빨리 먹었는지. 정말 급하게 허겁지겁 먹었습니다. 하지만 형이랑 누나를 위해 과자 4개를 챙겨두었습니다. 우리 형, 누나에게도 이런 맛있는 과자를 맛보게 할 생각으로요. 그리고 뿌듯한 마음으로 다시 집으로 걸어갔습니다. 학교에서 집까지 대략 50분 거리였는데 그날은 전혀 힘들지 않았습니다. 지난주에는 제가 보고 싶었던 책을 샀고, 이번 주에는 제가 먹고 싶었던 과자를 사먹었고, 가방에는 형과 누나를 위해 과자 4조각을 남겨두었기 때문입니다.

그때는 기뻤지만, 그때는 행복했지만, 그때는 세상을 다 가진 듯했지만, 지금 와서 생각해 보니 정말 가난한 집의 아들이었습니다. 그까짓 600원짜리 문고판을 사보기 위해 10일 동안 걸어 다녔고, 그까짓 200원짜리 과자를 사먹기 위해 며칠 동안 걸어 다녔다니. 그런 불쌍하고 나약하고 보잘것없는 사람이 드디어 첫 출근하게 되었습니다. 금요일 날 면접을 보고 나서 바로 출근하라는 변호사님의 말씀에 전 일찍 출근했습니다. 학벌도 미천하고, 집안도 안 좋고, 정말 가진 것이라고는 할 수 있다는 자신감과 최고가 되기 위해서 끊임없이 노력하겠다는 근성밖에 없었습니다.  

아직도 제 소원과 좌우명은 ‘일하다가 죽는 것’입니다. 성공은 멀리 있는 뜬구름이 아닙니다. 가까이 다가가려고 하지 않았기 때문에 성공하지 못한 것이며, 성공하려고 노력하지 않았기 때문에 성공하지 못한 것이며, 성공한 사람들을 ‘저들은 다 타고 났어.’ ‘나하고는 틀려.’라고 치부했기 때문에 성공하지 못한 것입니다.

변호사 사무실은 보통 9시에서 9시 30분 사이에 출근합니다. 여직원들은 9시 이전에 출근하고, 남자 주임들은 9시경, 사무장은 9시 10분경, 변호사님은 9시 30분경에 출근을 합니다. 전 이런 사실도 모르고 오전 7시에 출근했습니다. 2시간을 기다린 끝에 드디어 여직원이 나타났습니다.

“어머! 벌써 와계시면 어떡해요? 9시가 출근시간인데. 늦게 오셔도 돼요.”

“아, 네. 방금 왔습니다. 괜찮습니다.”

이렇게 저의 첫 직장생활은 시작되었습니다. 저는 직장에 취업하는 순간 친구들을 만나지 않았습니다. 돈도 없었고, 친구들을 만날 형편이 안 되었기 때문입니다. 어서 빨리 법에 대한 공부와 실전을 익히는 것이 제가 평생 먹고사는 길 아니겠습니까? 어차피 법률 계통에 시작한 일, 최선을 다해 최고가 되고 싶은 마음뿐이었습니다. 그래서 어머니에게 전 다짐했습니다.

1. 매일 6시 기상, 7시 출근

2. 매일 저녁 12시 취침

3. 친구들에게 전화 오면 무조건 없다고 할 것

4. 어떠한 경우에라도 12시에 취침하며 금주할 것

5. 주말에도 정상적으로 출근할 것

6. 월급 45만 원 중 15만 원은 차비 하고, 30만 원은 적금 들어갈 것

그렇게 저의 첫 직장생활은 빡빡하게 시작되었고, 출근 하루 만에 사무실 키를 달라고 했습니다. 아침 일찍 나와서 법률 공부도 하고, 부족한 지식을 갈고 닦아서 연수기간이 끝난 다음에도 계속 일하기 위해서였습니다.

“일단 제가 제일 먼저 올 테니까 키 좀 주세요.”

“어머! 연수생님 그럴 필요 없는데, 호호호! 아무튼 드려야죠.”

이렇게 사무실 키를 하루 만에 접수하게 되었습니다.

그날 밤 어머니께서 말씀하셨습니다.

“첫 출근인데 양복 하나 변변치 않구나. 나에게 8만 원밖에 없다. 매형이랑 같이 지하상가 가서 하나 사 입어라.”

그래서 그날 매형이랑 지하상가에서 양복을 골랐습니다. 백화점도 아니고 싸구려 지하상가의 양복집이었지만, 나도 드디어 직장인이 되어서 돈을 벌 수 있다는 점에서 기뻤습니다.  2월 초순이라 아직 날도 춥고 해서 춘추복을 고르고 싶었지만, 매형은 ‘내일부터는 봄인데 무슨 춘추복이냐며 그냥 춘하복을 사라’고 말씀하시기에 춘하복을 샀습니다. 그때가 2월 초순이었는데 영하의 날씨였습니다. 그 양복을 입고 며칠 출근해 보니 정말 겁나게 추었습니다. 추운 것도 사실이었지만 무엇보다 더 쪽팔린 것은 주변의 시선이었습니다.

“무슨 겨울에 저렇게 얇은 양복을 입나.”

하지만 어쩔 수가 없었습니다. 아무리 첫 출근, 두 번째 출근의 기쁨이라고 해도 집에 돈이 없다는 것은 제대로 된 양복 하나 사 입을 수 없다는 사실뿐이지 않겠습니까? 제 앞에 놓인 현실은 바로 그렇게 처절한 가난뿐이었습니다. 그렇게 추운 첫 출근이 시작되었습니다.

6부

1. ‘72의 법칙’이 돈을 부른다

돈을 모으고 싶고 많이 벌고 싶은 마음은 누구나 가지고 있습니다. 한 달에 고정적으로 받는 월급쟁이의 입장에서도 꾸준하게 투자수익률을 높여서 부자가 되고 싶은 꿈은 있을 것이고, 장사를 하는 사람도 일시에 들어오는 목돈보다는 꾸준하게 돈을 벌고 싶은 욕망이 있을 것입니다. 그러나 현실은 월급쟁이의 경우에는 큰돈을 모으겠다는 욕심이 사라진 지 오래고, 장사를 하는 사람의 경우에는 목돈보다는 제발 부탁이지만 망하지만 않았으면 좋겠다는 것이 희망이 되었습니다. 이런 사람들에게 재테크에 대해서 이야기를 한다거나 투자에 대해 이야기한다면 먼 나라 사람들의 이야기로 단정 짓고 맙니다. 그런 상태에서 어제가 오늘이고 오늘이 내일인 삶을 살고 있습니다.

나의 주변도 마찬가지입니다. 내가 한창 돈을 벌 때도 직장동료들의 꿈과 희망은 금리 9%대의 근로자장기적금이었습니다. 만기가 되는 순간 3천만 원가량의 돈을 탄다는 희망으로 꾸준히 매달 돈을 적금하고 있었습니다. 만기가 되면 정기예금으로 전환되어 가만히 은행의 이자만 받아도 만족하는 삶을 살고 있었습니다. 아무리 많은 적금을 들어도 집값이나 전셋값보다 수익률이 올라가지 않았습니다. 그런 반면에 나의 경우에는 은행에서 잠자고 있는 돈을 깨워서 투자를 하고 싶었습니다. 투자를 하는 이유는 지금보다 더 많은 돈을 벌고 싶었고, 부자가 되고 싶은 마음에서였습니다. 따라서 어떻게 돈을 벌 것인가도 중요했지만, 수익률을 몇 %로 해야 내 자금이 불어날 것인가가 궁금했습니다. 이런 와중에 여러 재테크 공식을 터득하는 중에 ‘72의 법칙’을 알게 되었습니다.

72의 법칙. 일단 법칙이라고 하니까 많은 사람들이 부담감을 느낍니다. 먼저 72라는 숫자가 나오고, 법칙이라는 딱딱한 단어가 나오니까 억지로 이해해야 된다는 의무감으로 어렵게만 느껴질 것입니다. 하지만 72의 법칙은 너무나 쉬운 법칙입니다. 너무나 쉬운 법칙임에도 불구하고 큰 의미를 부여하는 멋진 법칙입니다.

현재 내가 가진 자산으로 재테크를 했을 때, 몇 퍼센트의 수익률일 때 자산이 두 배가 되는지 알 수 있는 법칙이며, 특정기간 동안 얼마의 수익률일 때 자산이 2배로 증가하는 시점의 계산법입니다.

에를 들어, 1억의 자산을 정기예금에 맡겼는데, 정기예금 수익률이 5%라고 한다면 몇 년이 지나야지 1억이 2억이 되느냐의 문제입니다. 그렇다면 72를 5%로 나눈다면 14.4년이 나온다는 것을 알 수 있습니다. 즉, 5%의 수익률이라면 1억이 2억 되는 시점은 14.4년이라는 말입니다. 만약 매년 10%의 수익률이 발생한다면 72를 10으로 나누면 7.2년이 됩니다. 또, 매년 20%의 수익률이 발생한다면 72를 20으로 나누면 3.6년이 되는 것입니다. 즉, 동일한 조건에서 수익률만 5%, 10%, 20%로 책정해 자산이 두 배로 되기까지의 시간을 확인해 보면 다음과 같은 재미있는 결과가 나옵니다.

1억을 은행예금 5%의 정기예금에 가입해서 자산이 두 배로 되는 기간은 14.4년

1억을 월세 등을 통해 10%의 수익률일 때 자산이 두 배로 되는 기간은 7.2년

1억을 재테크를 통해 20%의 수익률일 때 자산이 두 배로 되는 기간은 3.6년

똑같은 1억 원의 현금자산이라고 해도 투자를 하는 사람과 투자를 하지 않는 사람과의 차이는 10년이라는 세월을 뛰어넘는다는 중요한 사실을 일깨워주는 사례입니다.

또, 72의 법칙은 목표수익률을 정했을 때 나의 자산이 언제 2배가 되는지에 대해서도 쉽게 계산할 수 있습니다.

예를 들어, 1억이라는 자산을 가지고 5년 안에 1억을 만들고 싶다면 72를 5년으로 나누면 14.4가 나오는데 여기서 14.4는 수익률 14.4%를 의미합니다. 즉, 1억을 가지고 5년 안에 2억으로 만들기 위해서는 연 수익률이 14.4% 정도가 되어야 한다는 말입니다. 현재 자산이 5억이라면 10년 안에 나의 자산을 두 배로 만들고 싶다면 연 수익률 7.2%, 5년 안에 나의 자산을 두 배로 만들고 싶다면 연 수익률은 14.4%, 3년 안에 나의 자산을 두 배로 만들고 싶다면 연 수익률은 24%의 수익률을 올리면 되는 것입니다.

1억을 가지고 10년 안에 2억으로 만들고 싶으면 매년 7.2%의 수익률을 발생하면 되고

1억을 가지고  5년 안에 2억으로 만들고 싶으면 매년 14.4%의 수익률을 발생하면 되고

1억을 가지고  3년 안에 2억으로 만들고 싶으면 매년 24%의 수익률을 발생하면 된다.

72의 법칙은 막연히 ‘재테크로 돈을 벌어야겠다’가 아니라 구체적이고 실체적으로 내 돈이 얼마의 수익률일 때 두 배가 되고, 그런 돈이 또 두 배로 느는 시점은 언제인지를 간단하게 파악할 수 있는 법칙입니다. 72의 법칙이 암시하는 것은 하루라도 빨리 재테크를 하라는 이야기입니다. 똑같은 1억이라는 돈이 있어도 수익률에 따라서 자산이 2배로 되는 기간이 10년이라는 엄청난 차이가 발생하는 것입니다. 10년이 지나면 또 자산이 두 배로 차이가 나고, 또 10년이 지나면 또 자산이 두 배로 차이가 나는 것입니다. 40년이 지나면 부자와 서민이라는 차이가 확연하게 구별이 되는 것이죠. 따라서 재테크의 입문은 빠르면 빠를수록 좋습니다.

지금도 보이지 않는 곳에서는 열심히 수익률 게임을 벌이는 투자자들이 있습니다. 그런 사람들은 부자의 대열에 한 발자국 더 전진하고 있을 것이고, 은행에 예금해 가만히 앉아 있는 사람은 먼 산 쳐다보듯이 하늘만 쳐다보게 될 것입니다.

2. 원금보전이 우선이다

외환위기 이후의 경제사정은 누구나 다 아시다시피 어렵고 힘든 시기였습니다. 국민들의 정성으로 금 모으기 운동이라는 것도 실시했고, 명퇴를 당해도 온 국민이 고통을 감당해야 한다는 마음으로 어쩔 수 없이 회사를 그만두는 경우도 많았습니다. 부동산 가격은 큰 폭으로 하강곡선을 그었고, 주식시장 또한 찬바람이 불기는 마찬가지였습니다. 쉽게 말해서 너나 할 것 없이 어렵고 힘든 시기였습니다. 하지만 재미있는 현상도 일어났습니다. 돈 있는 사람들의 경우에는 신바람 나는 상황이 발생했습니다. 은행이자가 큰 폭으로 인상되었는데, 투자신탁에 예금을 예치한 경우에는 연 20% 이상의 이자가 지급되었습니다.

저도 투자신탁에 5천만 원을 예치했는데, 한 달 이자만 백만 원 가까운 돈이 들어오는 시기였습니다. 남들은 힘들다 어렵다 해도 결국 돈 있는 사람들 입장에서는 결코 어렵거나 힘든 시기가 아니었습니다. 오히려 이자 수입의 증가와 주식시장에서는 저가 매수의 기회가 된 경우였던 것 같습니다.

부동산 시장도 마찬가지였습니다. 외환위기 발생 전 58평 아파트가 3억 5천만 원에 매수한 분이 외환위기 이후 한 달 만에 2억 5천만 원에 급매로 처리하는 것을 보았습니다. 인테리어 비용만 3천만 원 이상이 들어간 것으로 알고 있었는데 결국 한 달 사이에 등기비용과 인테리어 비용, 기타 비용을 합쳐서 1억 5천만 원을 손해 보는 현상을 보았습니다. 하지만 이렇게 ‘부동산은 끝났다’는 생각으로 자신의 부동산을 급매물로 던진 사람이 있는 반면에 ‘지금이 저가 매수의 기회다’ 내지는 ‘지금 저가일 때 내 집 마련을 하겠다’고 생각하는 사람들이 있었는데, 그런 사람들은 저가로 부동산을 취득했습니다. 현재 그 58평 아파트의 시세가 8억 5천만 원 하니까 그 당시에 취득한 사람은 상당한 수익률을 올린 셈이죠.

이처럼 외환위기는 주식시장에서나 부동산시장에서나 큰 변화를 가져온 시기였습니다. 이윽고 신문기사에 이상한 기사들이 나오기 시작했습니다.

“대우 사태로 금융시장이 불안하다.”

“투신권의 돈들이 환매하기 시작했다.”

“투신권 하루에 몇 천억 원씩 돈이 나가다.”

저도 투신권에 목돈이 들어 있었는데 걱정이 되긴 했지만 그 당시 금융에 대한 지식과 재테크에 대한 지식이 없는 상태라서 ‘은행에 돈을 예치했는데 설마 은행이 나의 돈을 떼어 먹겠어. 대우라는 기업이 어떤 기업인데 하루아침에 망하겠어.’ 천만의 말이다. 만만의 말이라고 불안한 마음을 제 나름의 개똥철학으로 달래기 시작했습니다. 하지만 매일 아침 들려오는 금융시장은 불안하게 돌아갔습니다. 일간지 신문마다 위기임을 강조했으며 만약 대우사태로 금융대란이 일어날 경우에는 투신권에 있는 개인들의 원금까지 손실을 감수해야 한다는 기사들이 많이 나왔습니다. 이에 돈 많은 사람들의 환매가 본격적으로 시작되어 투신권과 주식시장이 크게 출렁거렸습니다.

그래도 전 설마 하는 생각으로 끝까지 투신권과 정부, 그리고 대우를 믿기 시작했습니다. 사실, 솔직히 말하면 대우 사태가 발생되기 3일 뒤가 투신권의 예치금 만기일이기 때문에 제발 내 예치금의 만기일까지는 참아 달라는 부탁을 했습니다.

예치금 만기시 제 예치금을 찾게 되면 예치금 원금에다 이자가 20% 이상이었으나, 만약 예치금 만기 전에 해약할 경우에는 원금에다가 조금의 이자만 찾을 뿐이었습니다. 그런데 어느 날 갑자기 대우 사태가 터졌고 투신권에 있는 모든 자금들이 묶였으며 소비자들이 환매를 요구해도 대우그룹의 채권에 투자한 투신권의 자금액을 모르기 때문에 돈을 찾을 수 없는 지경에 이르게 되었습니다. 결국 몇 달이 지난 이후에 이자 20%는커녕 소중한 저의 원금에서 8%의 원금손실을 입게 되었습니다.

대우 사태로 저의 원금이 상당히 깎여져 나간 순간이었습니다. 전 안전하다고 금융권에 돈을 예치했지만 결국 대우라는 공룡으로 제 돈을 잃어버리고 만 것입니다. 대우그룹에 제가 못한 것도 없는데 대우그룹에 제가 욕한 것도 없는데…. 단지 잘못이 있다면 대우 텔레비전, 대우 자동차, 대우 냉장고를 사지 않은 것뿐인데 대우가 저한테 한 행위는 너무나 대우?가 틀린 것이었습니다.

결국 재테크의 ‘재’ 자도 모르는 상태에서 ‘설마 정부가 내 돈을 가지고 가겠어?’ ‘설마 투신권에서 내 돈을 가져가겠어?’ ‘대우그룹 부도와 내 돈과 무슨 상관이야?’ ‘내 돈은 안전 할 거야.’ ‘조금만 기다리면 예치금 만기니까 그날 돈 찾자. 이자만 해도 몇 퍼센트야. 조금만 기다리자’라는 아니한 생각과 발상으로 결국 내 돈이 대우에 물리고 만 것입니다.

실패를 경험했다면 원인이 있게 마련입니다. 제 돈이 나간 이유는 먼저 대우 사태 때문이지만 제가 재테크에 무지했기 때문입니다. 분명히 언론에서는 대우 사태로 투신권의 투자자금이 위험하다는 경고를 주었고, 언론에서는 매일 투신권의 환매사태를 이야기했지만 그런 이슈가 저한테는 예외인 줄 알았습니다. 조금 앞선 사람들이나 재테크에 대해 아는 사람들은 언론보도 이후 즉시 원금이라도 건지겠다는 생각에 환매신청을 했지만 저는 설마설마 하다가 결국 설마로 저의 돈이 나가고 만 것입니다.

이번 실패의 원인과 함께 다음과 같은 교훈을 얻었습니다.

1. 정보가 돈이다.

정부기관이나 언론에서 보도된다면 뭔가 문제가 있다는 것이고, 이런 문제가 공표되기 일주일, 이주일 전에는 항상 이런 문제에 대한 예고를 한다는 것입니다. 따라서 이런 예고 언론에 민감하게 움직이면 돈을 지키는 것이고, 이런 보도에 관심을 기울이지 않으면 결국 문제가 터지고 내 돈마저 나간다는 사실을 인식했습니다. 정보 자체가 내 돈을 지키는 경고등인 것입니다.

2. 은행이나 투신권, 심지어 대기업이나 정부도 믿지 마라.

결국 문제가 터지면 가장 심하게 당하는 사람들은 정보에 민감하지 못하고 시대를 직시할 줄 모르는 서민들이었습니다. 설마 그럴 리가, 설마 내 돈이, 이러다가 돈이 나갔으므로 이젠 은행에 돈을 예치한다거나 해도 그렇게 안전하다는 것을 느끼지 못했습니다. 또, 정부의 언론보도는 외환위기 전의 정책보도에서 ‘외환위기는 절대 오지 않는다’고 말했다가 이주일 만에 외환위기를 발표했으므로 참으로 어처구니없는 일이었습니다. 세상에 믿을 놈 하나도 없다더니만 정부마저도 믿지 못하는 세상인 것이죠.

3. 이자보다는 원금보전에 집중해라.

만약 대우 사태 이후의 금융권시장 변화를 알았다면 이자보다는 원금에 중점을 두었을 것입니다. 언론에는 연일 투신권의 돈이 묶일 수 있다는 이야기와 원금은 그래도 지금 환매를 하면 찾을 수 있다는 보도가 나왔지만 저의 경우에는 투신권에 예치한 예금 만기가 대우 사태 3일 뒤라서 눈앞에 보이는 이자를 생각하다가 그만 이자는 고사하고 원금마저도 잃게 된 것입니다. 이 점에서 이자나 투자 수익보다는 얼마큼 내 원금을 보전할 수 있느냐에 대한 소중함을 깨닫게 되었습니다. 세계적인 투자자인 워렌 버핏은 이렇게 이야기합니다. ‘투자에 있어서 중요한 것 3가지가 있다. 첫째도 원금보장, 둘째도 원금보장, 셋째도 원금보장이다.’

4. 변화에 발 빠르게 움직여라.

하나의 대책과 사태가 발생하기 전에는 미리 언론에서 준비하라는 예고 기사가 반드시 나오게 되어 있습니다. 투신권의 대우 사태도 언론에 이미 한 달 전부터 보도되기 시작했습니다. 있는 사람들의 경우에는 이미 투신권의 돈을 환매하기 시작했지만, 언론이나 재테크에 관심이 없는 사람들은 시대의 흐름에 변화하지 못하고 설마 하는 안이한 생각으로 결국 원금손실을 입게 되는 것입니다.

미 해병대의 충격, 속도, 다재다능, 적응력의 4가지 능력 함양 목표 중에서 환경의 변화에 민첩함이 요구되는 적응력이 바로 전쟁의 승패를 좌우하듯이, 재테크에 있어서도 자본의 흐름과 시대의 변화에 민첩하게 움직일 수 있는 적응력이 필요합니다.

이런 뼈아픈 경험을 토대로 저 같은 경우, 모든 투자에 앞서 얼마만큼 나의 원금을 확실하게 보장할 수 있느냐에 제일의 원칙으로 두고 있으며, 시대의 변화에 따라 얼마만큼 빨리 적응할 수 있느냐를 늘 가슴속에 두게 되는 습관을 가지게 되었습니다. 비록 수백만 원의 돈을 어이없게 내보냈지만 앞으로의 사회적 환경 변화가 모두 자신의 돈과 직접적으로 연관이 있다는 사실을 처음으로 알게 되어 머니파이프라인의 한 부분을 기술적으로 장착하게 되었습니다.

3. 사장은 너무 힘들어

제 나이 만 28세 때 연봉으로 수천만 원을 받았고, 부동산 투자, 투신사의 예금이자, 월세 등으로 연봉으로 치면 억대 가까운 돈을 벌었습니다. 가만히 있어도 돈이 저에게로 와서 날 좀 데려가 달라는 소리를 들을 정도였습니다. 어디를 가든지, 어디에 있든지, 무엇을 하든지 간에 돈이라는 친구는 저의 주변에 늘 따라다녔습니다. 하는 일도 제 분야에서 최고였고, 주변 사람들에게서 날고 기는 배종찬으로 통했습니다.

돈은 저에게서 하나의 친구 같았습니다. 언제나 가까이 있는 친구. 내가 노력하는 만큼 보답해 주고 언제나 나를 격려해 주는 좋은 친구였습니다. 그런 친구에게 더 좋은 모습을 보여주기 위해 또다른 노력을 아끼지 않았습니다.

이런 저에게도 두려움이 있었습니다. 내일에 대한 대비였습니다. 현재는 잘 먹고 최고의 실력을 발휘하지만 미래에 대한 두려움이 항상 마음속에 있었습니다. 미래에도 이런 생활을 계속할 수 있겠는가? 미래에도 계속 이 정도의 수입이 창출될 것인가? 여러 가지로 생각해 본 결과, 미래는 가면 갈수록 더 먹고살기 어려운 시대가 될 것이고, 사람이 할 일을 인터넷이 대신하는 사회가 될 것이므로 장사를 하거나 사업을 해도 쉽게 돈을 벌기가 힘들 것이다. 따라서 현재의 돈벌이는 일시적일 뿐이고, 영원하지 않을 것이라는 생각을 품게 되었습니다. 실제로 주변의 부자들을 보니까 돈이 들어오는 라인이 한 가지만이 아니었습니다. 그 당시 제가 모시던 변호사님의 경우에도 변호사 수임료로 돈을 버셨고, 상가건물의 월세로도 돈을 버셨고, 은행이자로 돈을 버시고 계셨지만 저 같은 경우에는 오로지 변호사님께서 주시는 월급에 의지하고 있었습니다.

이처럼 부자들의 경우에는 돈이 들어오는 구멍이 다변화되어 있었습니다. 돈이 들어오는 구멍을 ‘머니파이프라인’이라고 하는데, 이 머니파이프라인을 다변화할 때 부자가 되는 것이라는 사실을 알았습니다. 그래서 전 현재의 단일화된 머니파이프라인을 다변화시키기 위해 노력했습니다. 현재의 돈벌이를 기반에 두고, 또다른 돈벌이를 찾게 된 것입니다. 또, 한 우물을 잘 팔 경우에는 자손대대로 우물 관리만 해도 먹고산다는 진리를 터득했습니다. 마르지 않는 그런 우물을 찾든지, 현재의 머니파이프라인을 확충하는 것이 현재의 한 달 살이에서 벗어나는 유일한 길이었습니다.

내가 가장 잘하는 종목이 무엇일까? 그런 종목을 찾아 머니파이프라인을 확충하기로 마음먹었습니다. 그것이 바로 부동산 사무실이었습니다. 제가 알고 있는 부동산 사무실의 사장들은 돈을 많이 벌고 있었습니다.

“바로 이거야!” 나도 부동산을 차려야겠다.

내가 관심을 가지고 있고 돈을 벌고 있는 부분도 어차피 부동산 관련 일이므로 부업으로 한번 해보자는 마음으로 ‘대망부동산’이라는 부동산 중개사무실을 차리게 되었습니다.

다만 저는 직장을 다니는 관계로 직접 일을 하지 못하고 공인중개사 한 분과 형님을 월급제로 채용해서 빈 상가를 임대해 새롭게 영업을 시작했습니다. 그리고 이왕 시작할 것이라면 하나만 차리지 말고 두 개를 차리자는 생각으로, 아파트 단지 내에 ‘대원부동산’을 차리게 되었습니다.

대망부동산의 경우에는 수입보다는 지출이 더 많았습니다. 개업한 첫 달에 300만 원가량이 지출되고, 그 다음 달에도 250만 원가량의 돈이 나갔습니다. 개업 이후, 부동산 경기가 살아날 기미가 보이지 않았습니다. 거기에 공인중개사의 월급과 형님의 월급까지 생각해 보니 몇 달 동안에 천만 원 이상이 그냥 나가는 것입니다. 또, 지역생활정보지 광고비, 사무실 유지비 등 지출이 많았습니다.

그 와중에 권리금으로 1000만 원을 줄 테니 부동산을 넘겨달라는 사람이 있었지만, 형님이 죽이 되든 밥이 되든 한번 맡아서 해보겠다고 해서 계속 위탁해 보았지만 결국 죽이 되고 말았습니다. 대망부동산 이름 그대로 크게 망하게 된 것입니다. 5000만 원 투자로 한 달에 백만 원만 벌어도 100만 원이 들어오는 파이프라인이 개척된다고 좋아한 저의 계획이 산산이 깨지고 마는 순간이었습니다. 심지어 월세 미납 및 전기세, 전화비 등이 연체까지 되어 결국 보증금에서 월세를 제외하고, 밀린 관리비와 기타 금액을 지불하고, 집기류를 급매로 매도해 결국 수천만 원을 까먹고 말았습니다. 장사는 아무나 하는 것이 아니라는 것을 알았습니다. 차린다고 다 잘된다면 이 세상에서 가난한 사람들이 없겠지요. 수천만 원이 나갔지만 크게 낙심하지 않았습니다. 머니파이프라인의 개설이 잘못될 경우에는 언제든지 자금이 새나가는 사실도 알았으며, 비싼 수업료를 지급했다 생각했기 때문이었습니다. 사업이라는 것은 100% 성공한다는 보장이 없는 게임이었습니다. 시작하기 전에는 100% 성공이라는 확신을 가지고 하지만 막상 해보니까 성공할 확률보다는 실패할 확률이 더 높은 게임이었습니다.

사업을 접은 이후, 사업노트를 보면 사업이라는 것이 의욕만 가지고 되는 것은 아니다. 사업이라는 것은 한두 달이 성공과 실패의 갈림길이다. 안 되는 것은 빨리 정리하는 것이 최고다. 사업이라는 것은 직원제로는 한계가 있다. 본인이 사장이어야 돈이 되지 남에게 맡긴 상태에서는 일이 제대로 되지 않는다. 사업이라는 것은 돈으로만 밀어 붙인다고 되는 것은 아니다. 사업이라는 것은 일정한 권리금을 주고 들어가야 돈이 벌리는 것이지, 권리금을 주지 않고 들어가서 새롭게 고객을 개척하는 것은 힘들다는 사실이 저희 사업노트에 적혀 있습니다.

대원부동산의 경우에는 비교적 운영이 잘되었는데, 한 달에 몇 백에서 몇 십만 원 정도의 수입이 창출되었습니다. 다만 직장과 사업을 오가는 부담으로 돈 버는 것보다는 정신과 육체가 피곤해지기 시작했습니다. 그래서 월급제로 있는 공인중개사에게 부동산 상가와 영업권을 프리미엄을 받고 양도했습니다. 처음 투자금액의 30%에 해당하는 투자수익을 창출하고 6개월 만에 정리하고 말았습니다.

또, 불닭불발이라는 매운 치킨 체인사업을 시작해 보았지만 자신이 스스로 하지 않는 이상 부업으로 장사하여 돈을 번다는 것은 매우 어렵다는 것을 알게 되었습니다. 사업이란 자신의 돈으로 자신의 일을 하는 것이므로 사업이나 장사에 자신의 모든 것을 걸어야지만 되는 것이었습니다. 자신의 모든 것을 걸지 않고 막연히 ‘장사가 잘되겠지. 직원들이 나를 위해서, 가계를 위해서, 자신들을 위해서 열심히 일해 주겠지.’라고 생각하면 오산입니다. 보통의 직원들은 자신들을 위해서만 일하지 사장을 위해 사업을 위해 회사를 위해 일하지는 않습니다. 고용자의 생각과 피고용자의 생각은 물과 기름처럼 근본적으로 많은 차이를 가지고 있습니다.

직원들의 입장에서는 열심히 일해서 돈을 벌면 좋겠지만 너무 장사가 잘될 경우에는 자신의 피곤함에 짜증을 내고 사장의 잘됨에 부러움과 질시의 눈초리로 쳐다봅니다. 반대로 사업이 안 될 경우에는 다른 곳으로 옮길 준비를 하지, 죽을 각오로 사장의 사업을 위해 희생하는 경우는 보기 어렵습니다.. 따라서 여러 사업을 시도하여 실패도 보고 이득도 본 입장에서 작은 결론을 내린다면, 사업을 시작했다면 자신이 모든 책임을 지고 자신의 능력을 사업에 100퍼센트 집중해야 합니다. 결코 밑의 직원이나 요행으로 사업이 유지되지는 않는다는 사실입니다. 또, 그동안 직장인처럼 몇 시에 오픈하고 몇 시에 퇴근하겠다는 마인드로는 절대로 사업에 성공하지 못한다는 사실도 깨달았습니다. 모든 것이 자기 책임 하에 죽을 각오로 최선을 다하지 않는 이상, 남의 돈을 받아먹기는 어렵다는 사실을 머니파이프라인의 기록에 하나 더 추가하게 되었습니다.

4. 주식, 그 아름다운 실패 이야기

사람들은 제가 투자를 해서 실패한 경험이 없는 사람으로 오해를 합니다. 분명히 말해 저도 많은 실패를 맛보았습니다. 많은 사업을 벌여봤지만 그중에서 일부 성공한 것을 빼고는 거의 실패를 맛보았습니다. 특히 주식투자에 있어서는 현명하고 날카로운 투자 안목보다는 돈에 눈이 멀었습니다. 투자기법조차 제대로 알지 못한 채 무조건 재수 좋은 사람이 이긴다는 생각과 나만큼은 예외일 것이라는 정말 어처구니없는 똥배짱으로 주식에 손대기 시작했습니다.

주식을 처음으로 시작한 시기는 9.11테러 사태 이후였습니다. 2천만 원을 가지고 시작한 우량주 위주의 주식투자에서 이익이 발생하자 전 이렇게 생각했습니다.

‘역시 자본주의의 꽃은 주식이구나. 주식 공부 제대로 하면 큰돈을 벌수 있겠구나.’

처음 투자할 당시에는 수익률이 높았으나, 1억 원대의 돈을 투자하자 주식시장도 좋지 않은 상황에서 제가 투자한 주식이 떨어지기 시작했습니다. 그런데 서민들이나 개미투자자들이 좋아하는 주식을 보니까 급등하는 것이었습니다. 그래서 제가 보유한 우량주들을 정리하고 저도 급등주에 관심을 기울이기 시작했습니다. 그 있지 않습니까? 제가 사면 떨어지고 제가 팔면 올라가는 웃기는 주식시장 말입니다. 우연찮게 개미들이 좋아하는 물량을 매집해 수익률을 보고 다시 개미들이 좋아하는 개별주에 관심을 기울이다 보니까 자연스럽게 장기투자자보다는 단타 위주의 데이트레이드에 집중하게 되었습니다.

제가 한창 좋아한 주식이 하이닉스였습니다. 하루에도 수차례 급등락을 오고가는 주식이라서, 그런 시장에 저만의 투자 방법을 익혀서 매수 후 2%, 하락시에는 손절매 5%, 상승시에는 이익실현 등의 원칙을 가지고 몇 번 하다 보니까 수익률이 좋았습니다. 대학원 도서관에서 주식 관련 공부를 했고 이 정도면 나도 주식은 웬만큼 한다는 자만심에 급등락이 심한 잡주에 손대기 시작했습니다.

물론 처음에는 우량주 위주의 투자전략을 세웠으나 시간이 흘러감에 따라 내가 보유한 주식은 더디게 올라가고 빠르게 내려갔습니다. 몇 개 관심종목으로 쳐다보는 개인들이 좋아하는 종목은 한번 탄력받으면 끊임없이 올라가는 것에 매료되어 우량주를 정리하고 흔히들 말하는 잡주에 투자하기 시작했습니다. 결국 시간이 지남과 동시에 수천만 원을 까먹고 말았습니다.

재미있는 사실은 주식이 조금이라도 올라가면 어김없이 증권회사에 다니는 아는 형님에게서 전화가 온다는 사실이었습니다.

“종찬이, 오늘 주식해서 700만 원 벌었으니까 한턱내야지.”

멋모르고 에라 모르겠다. 어차피 오늘 저 형님 덕분으로 많이 올랐으니까 한잔사야지 하면서 술을 사주기 시작했고, 해외여행을 갔다 돌아와 보니 자산이 300만 원가량 줄어 있었습니다. 수익률은 그다지 차이가 없었는데 알고 보니까 하루에도 미수 등을 이용해서 억대의 돈을 굴림으로써 결국 증권회사의 수수료만 수백이 되고 만 것이었는데, 이런 이유는 시간이 지나서 알게 되었습니다. 증권회사의 직원들의 경우에 고객들의 증권거래 수수료에 일부를 보너스로 받는다는 사실이었습니다. 그래서 올라가는 종목을 팔고 다른 종목을 사라는 이야기와 여러 종목들을 사고팔았다는 생각이 듭니다. 하여튼 주식 투자로 많은 손해를 보았습니다.

한번은 주식 투자를 하지 않기로 확실하게 마음을 잡고 각서까지 작성했지만, 아파트를 팔고 남은 돈 1억이 현금으로 들어오자 말 그대로 손이 근질근질했습니다. 참 희한하게도 지금까지 나간 돈은 수업료라는 생각이 들었고, 지금 투자하면 그동안의 손실까지 만회할 수 있겠다는 생각이 들었습니다. 또다시 1억으로 투자를 했는데 그날만 800만 원의 손실을 보고 말았습니다. 상한가 따라잡기에 잡았는데 그만 상한가가 깨지고 떨어지는 것이었습니다. 어쩔 줄 모르고 손절매 타이밍조차 놓치고 8% 이상의 손실을 보고 던졌습니다. 참회의 눈물이 앞을 가렸습니다. 하루아침에 1000만 원이라는 돈이 나갔습니다.

“인간 배종찬은 절대로 주식 투자 안 한다.”

이런 각오도 무색하게 부동산 투자로 잔금을 받으면 이상하게 주식 투자가 하고 싶었습니다. 마치 마약에 빠진 사람처럼 그때는 내가 몰라서 돈을 잃었지만 이제는 아니까 반드시 수익이 창출되는 줄 알았습니다. 그래서 1억 5천만 원을 다시 증권계좌에 넣고 투자했는데 하루에 1000만 원이라는 돈이 날아가고 말았습니다. 흔히들 말하는 잡주에 관심을 가진 결과입니다. 물론 처음부터 잡주에 관심을 가진 것은 아니었습니다. 주식 공부를 하기 전에는 우량주에만 관심이 있었지만 주식 공부를 하다 보니까 급등하는 주식에 자연스럽게 접근하게 되었습니다. 우량주만 매수한다고 매일 올라가는 것이 아니었고, 때로는 우량주라 해도 하락폭이 잡주보다 심한 것도 있었기 때문입니다. 결국 주식 투자해서 1억 가까운 돈을 날렸습니다. 비싼 수업료의 대가이지만 후회는 하지 않습니다.

지금도 마찬가지이겠지만 주식 투자해서 돈을 버는 사람은 일부이고 대다수의 사람들은 돈을 잃는다는 교훈을 얻었습니다. 주식은 심리게임이므로 아무나 해서 수익을 창출하는 그런 게임이 절대 아니라는 사실을 터득했기 때문입니다. 물론 주변에 주식 투자를 해서 돈을 벌었다는 사람도 있을 것입니다. 하지만 중요한 것은 현재 주식계좌에 있는 돈이 내 돈이 아니라는 사실이었습니다. 아무리 많은 금액이 올랐어도 결국 내가 주식을 팔고 내 예금통장으로 돈을 옮겨야지 내 돈이지 증권계좌의 잔고는 어차피 증권회사의 돈이며 외국인들의 돈이며 펀드매니저들의 돈이며 수많은 고수 투자자들의 돈이라는 생각이 들었기 때문입니다.

흔히 지금을 금융재테크 시대라고 말하지만, 중요한 것은 주식은 심리게임이고 외국투자자와의 게임이며 똑똑한 펀드매니저와의 게임입니다. 또, 큰 손들인 작전세력들과의 한판 싸움입니다. 외국인, 펀드매니저, 큰 손들과의 싸움에서 이긴다는 사실은 모래사장에서 바늘 찾는 것이랑 비슷합니다. 처음에 주식으로 돈을 벌었다고 좋아하지 마시기 바랍니다. 지금 이득이 창출되고 있다고 좋아하지 마시기 바랍니다. 지금부터 몇 십 년 전에도 주식 투자로 이익을 낸 사람들이 있는 반면에 주식으로 집안 망한 사람들도 있습니다. 팍스넷에 들어가면 승자들의 성공담이 난무하겠지만 이에 반해 패자들의 실패담도 난무합니다. 예전이나 지금이나 승자와 패자는 있게 마련입니다.

주식으로 망한 사람들 치고 주식으로 돈을 따보지 않은 사람들은 없습니다. 순간의 이득과 몇 달의 이득은 창출되겠지만 몇 년이라는 시간을 놓고 본다면 돈을 번 사람은 그다지 많지가 않습니다. 또, 주식에 손을 대는 순간 당신은 주업(직장)과 이혼했다고 생각하면 됩니다. 너무나 극단적인 표현인 줄은 몰라도 주식에 한번 빠진 이상 하루에 수십 번, 수백 번이라도 컴퓨터 모니터 앞에 자신이 매수한 주식들의 주식창을 보아야 합니다. 주식창만 보면 끝나는 것이 아니라 오전 9시부터 주식시장이 폐장될 때까지 당신은 주식의 노예가 되는 것입니다. 업무 중에 주식이 궁금해서 어떻게 일이 되겠습니까? 자연스럽게 업무보다는 주식창에 더 많은 관심을 가지게 되고, 그러다 보면 공무원이 아닌 이상 일이 손에 잡히지가 않게 되고, 일의 실적이 서서히 감소하게 되고, 회사에서 나오게 되거나 전업투자를 꿈꾸게 되어 있습니다. 저도 마찬가지였습니다. 주식에 빠져 있는 시간에는 고객들이나 친구들의 상담이나 모든 것이 싫었습니다. 거래처 방문도 귀찮고 오로지 모니터만 보고 데이트레이드만 하고 싶었습니다. 그러다 보니까 법률 계통의 실적이 급격하게 떨어지고, 결국 거래처마저 놓치는 악수를 두게 된 것입니다.

주식 격언에 주식하고 결혼하지 마라는 말이 있지만 막상 주식에 손대는 순간 습관적으로 인터넷 고스톱을 치듯이 주식 모니터를 쳐다보게 될 것입니다. 저 같은 경우에는 하도 컴퓨터를 주시하는 바람에 속된 말로 ‘눈깔 빠지도록’ 모니터를 쳐다보다 안과에서 정기적으로 치료를 받기도 했습니다.

주식과의 결혼은 나의 영혼과 나의 정신과 나의 일과 나의 가정을 버리는 것입니다.

주식시장이 끝났다고 다는 아닙니다. 내일 올라갈 종목이며 자신의 종목을 분석 비교해야 하므로 결국 밤늦도록 퇴근도 하지 않고 주식창을 주시하게 될 것입니다. 그러는 사이에 현재 월급을 타고 있는 본업이 멀어지기 시작하고, 멀어진다는 것은 곧 숟가락을 놓을 것이라는 예시입니다. 주식에 손대는 순간 내 본업이 없어지며, 내 돈이 없어지면 결국 영혼까지 불쌍해지고 마는 것입니다.

우리 주변을 둘러보면 주식 투자로 성공한 사람들이 그렇게 많지 않습니다. 오히려 주식이야기를 하면 두 손을 젓는 사람이 있을 것입니다. 아무리 주식시장이 좋아도 결국 돈 버는 사람들은 따로 있는 것입니다. 대부분의 개인투자자들은 외국인이나 기관투자자들의 월급을 두둑하게 만들어주는 하수인밖에는 되지 않습니다. 아니면 잘나가는 애널리스트들의 이름을 더 날리게 해주는 작은 응원군밖에는 되지 않습니다.

혹시라도 모르겠습니다. 주식의 ‘주’ 자도 모르는 상태에서 주식을 사서 몇 년 동안 주식창이나 경제뉴스를 보지 않고 무인도에 혼자 산다면 몰라도, 주식은 직접 투자하기에는 너무 큰 리스크가 기다리고 있는 것입니다. 주식 투자를 굳이 한다면 반드시 간접투자를 권해 드리고 싶습니다. 만약 그래도 하고자 하신다면 전 이렇게 이야기해 드리고 싶습니다.

1. 상승폭이 둔하더라도 초우량주에만 관심을 가질 것

2. 우량주 중에서도 일등회사만 보유할 것

3. 시장의 독점적인 회사만 투자할 것

4. 가격이 싸고 거래량이 많고 서민들이 좋아하는 잡주는 절대 피할 것

5. 주식매수 타이밍은 이론적으로는 있지만 결과를 놓고 말하는 것일 뿐

6. 어떤 애널리스트라도 미래를 예측하지는 못함

7. 차트는 결과론적인 경험지수일 뿐, 차트 자체가 미래를 예측할 수는 없음

8. 뇌동매매 및 다른 전문가들의 권유로 사고팔고를 한다면 결국 돈만 나갈 뿐

9. 우량주를 매수했다면 그날 이후로 주식 차트를 보지 말 것. 오르면 팔고 싶고 떨어지면 물 타기 하고 싶어짐

10. 주식 공부하지 말 것. 괜히 공부했다고 더 공부 많이 한 고수들에게 잡힘

11. 직접투자보다 간접투자에 관심을 가질 것

5. 우리 집 종신보험

일을 하다 매번 늦게 퇴근을 했습니다. 일찍 들어가는 날이 1년 중에 거의 없을 정도로 늦게 퇴근했습니다. 고객들과 만나는 저녁식사 자리에서 반주로 한두 잔 하다 보면 한 병이 두 병 되곤 했죠. 집에 들어가는 시간은 자정 무렵이나 그 이후였습니다. 이런 저의 모습을 보고 아내는 이렇게 이야기합니다.

“매번 그렇게 늦게 퇴근하고 술을 먹으면 당신 건강은 어떻게 해? 아무리 생각해 봐도 걱정되니까 나와 애들을 위해 당신 이름으로 종신보험에 가입해. 당신이 일찍 죽을 수도 있으니까.”

종신보험이라….

최근에 이상하리만큼 종신보험이 전국적으로 열풍이었습니다. 지금 가입하지 않으면 당장 죽을 것 같은 분위기였습니다. 물론 주변의 사람들 중에서도 젊은 나이에 갑자기 죽는 경우도 종종 목격이 되고, 현재는 호흡하고 살아 있지만 어떻게 될지 아무로 모르는 것이라는 생각을 해보게 되었습니다.

또, 종신보험의 특징이 한 달에 일정 금액을 납부하면 혹시 무슨 일을 당할 경우에 나머지 사람들에게 목돈이 떨어진다는 점에서 직장인들이 하나쯤은 가입했을 것입니다. 예를 들어, 매달 50만 원을 납부하는 과정에 남편이 죽게 된다면 몇 억의 돈을 가족들에게 줄 수 있으므로 일종의 안전장치라고 생각하면 될 것입니다.

며칠 동안 종신보험에 관해 연구해 보기 시작했습니다. 주변 분들께서는 적극적으로 종신보험을 권유하셨지만, 중요한 것은 제가 충분히 분석한 뒤에 가입해도 늦지 않다는 생각으로 종신보험과 현재의 보험 상태, 자산관리를 총괄적으로 평가해 보기 시작했습니다.

매달 우리 가정에 들어가는 암보험, 애들 보험들을 포함해 750,000원 상당의 보험료를 납부하고 있는데, 이 상태에 다시 50만 원가량의 보험료를 추가로 납부하고 혹시라도 내가 일찍 죽으면 가족들 앞으로 몇 억을 준다…. 한편으로는 기분 좋은 일이지만 일단 ‘내가 죽으면’이라는 가정 자체에 대해서는 누구든지 그다지 기분 좋은 발상은 아니었습니다. 다만 보험이라는 것이 미래에 대한, 그리고 위험에 대한 안전장치이므로 보험에 가입할 동기부여는 충분한 것이었습니다.

남들은 대부분 ‘내가 일찍 죽으면’이라는 과정 하에 종신보험에 가입했고, 알고 지내는 사람이 종신보험 담당자이므로 부득이하게 종신보험에 가입한 경우도 있었습니다. 그런데 전 남들과는 생각을 달리 먹었습니다. ‘내가 일찍 죽으면 종신보험의 효용은 있다.’ 하지만 어차피 보험이라는 것이 미래에 대한, 불확실성에 대한 안전장치이므로 일찍 죽는다는 과정이 아니라 ‘내가 만약 늦게 죽으면’이라는 과정을 해보았습니다.

지금 평균적으로 여자의 경우에는 80대까지, 남자의 경우에는 70대 후반까지 산다고 합니다. 앞으로 의학이 더 발달할수록 싫든 좋든 평균적으로 90대까지 살게 된다면, 90살까지 살다가 죽을 경우에 나오는 종신보험금이 몇 억이라고 가정하더라도 지금부터 55년 뒤의 몇 억이었습니다. 그렇다면 지금 몇 억이라는 돈은 커 보이겠지만 앞으로 55년 뒤의 몇 억이 과연 큰돈일까요? 화폐가치를 아무리 좋게 따져보아도 그다지 큰돈이 아니며 지금 돈으로 환산해 보아도 몇 백밖에 더 되겠습니까?

예를 들어, 30년 전의 100만 원의 가치와 현재의 100만 원의 가치와는 하늘과 땅 차이일 것입니다. 따라서 종신보험이라는 것은 위험에 대한 안전장치일 수도 있겠지만 결국 서민들의 주머닛돈까지 금융기관이라는 대기업에서 뺏어가는 하나의 돈벌이 상품밖에는 되지 않는다고 생각해 보았습니다. 그리고 아내에게 이렇게 이야기했습니다.

“종신보험이라는 것이 좋긴 좋은데, 일찍 내가 죽었을 때 몇 억이라는 돈이 나오는 것이지만 만약 내가 일찍 죽지 않으면 몇 억이라는 돈 또한 시간의 무게 속에 그다지 큰돈이 되지 않아. 그리고 무엇보다도 중요한 것은 몇 억이라는 돈이 현재에 있다고 해도 결국 그 돈을 지키지 못하거나 활용하지 못한다면 몇 년 생활비밖에는 되지 않아. 진정한 종신보험이란 얼마의 목돈을 지급하는 것이 아니라, 조금의 돈이라도 앞으로 남편 없이 어떻게 먹고 살 수 있겠는가의 문제가 종신보험이다. 따라서 내가 생각하는 관점에서의 우리 집 종신보험은 한 달에 수십만 원씩 보험료를 지급하는 것보다는 그 돈보다 적은 돈이지만 당신이 공인중개사 자격증을 따는 것이 종신보험이라고 생각해. 집 있겠다. 공인중개사 자격증 있겠다. 그리고 상가 하나 사준다면 월세 안 나겠다. 인건비 안 나겠다. 남는 것 아냐? 그리고 나와 당신의 인맥을 잘 활용하면 내가 만약 없더라도 평생 먹고사는 데 지장 없을 것 아냐? 내가 보기에 한 달에 수십만 원씩 납부하는 것보다는 차라리 한 달에 수십만 원씩 은행에 이자를 납부한다 치더라도 부동산 투자하는 것이 더 효율적으로 느껴지고 당신이 공인중개사 되는 것이 평생 먹고사는 데 지장이 없을 것 같아.”

그렇게 해서 우리 집에서는 아내가 마음을 바꿔 공인중개사 학원에 다녀서 결국 8개월 만에 자격증을 따고 말았습니다. 종신보험이나 펀드연금 다 좋습니다. 하지만 이런 금융적인 지원에 대해서는 한계가 있습니다.

잘 먹고 잘사는 집이라고 해도 남편이 죽게 되면 집안 자체가 흔들리는 것은 사실입니다. 하지만 이런 상태에 수억이나 수천만 원을 보험료로 타도 그것은 몇 년 동안의 임시 생활비밖에는 되지 않습니다.

중요한 것은 어떻게 남편 없이 새로운 돈벌이를 계속 이어 나갈 것인가 입니다. 돈벌이가 없는 상태에서의 목돈은 진정한 목돈이 아닙니다. 진정한 종신보험은 돈이 아니라 돈을 관리할 줄 아는 기술이 필요한 것입니다.

저도 수억을 은행예금으로 넣은 적이 있는데 은행예금이 많다는 사실 하나에 흥청망청 돈을 쓰게 되어 한 달에 생활비를 제외하고 천만 원이 나가는 현상을 겪었습니다. 은행에 돈이 수억 있다는 사실에 해외여행을 일 년에 2번 갔다 오는 등 몇 달 만에 1억이라는 돈이 나가는 것을 보았습니다.

비단 저만의 경험이 아닐 것입니다. 주변 사람들을 놓고 보아도 없던 목돈이 들어오면 엉뚱한 생각만 할 뿐이며, 그런 돈은 오래 가지 못합니다. 엉뚱한 생각을 안 한다 해도 남편이 죽고 종신보험금을 수령한 사람들을 보면 제일 먼저 하는 것이 아파트 평수를 줄여가는 것이었습니다. 기본적으로 돈보다는 돈 버는 기술이 부족함으로써 작은 아파트로 이사 가서 지출을 아끼고 보는 것이 서민들의 기본 생활 패턴입니다. 이는 돈을 버는 기술이 없다는 사실이며, 공포심으로 부득이 하게 생활비를 아껴야 된다는 점에서 이사를 가는 것이지요.

종신보험으로 받은 돈이니까 아껴는 쓰겠죠. 하지만 중요한 것은 돈은 관리할 줄 모르고 새로운 돈을 창출할 줄 모르면 언젠가는 바닥을 들어내고 맙니다. 따라서 종신보험에 가입해서 목돈을 타서 먹고사는 것이 중요한 것이 아니라 어떻게 하면 나 혼자 먹고살 수 있는 기술을 닦을 것인가가 더 중요합니다.

그런 의미에서 우리 집의 종신보험은 바로 ‘공인중개사 자격증’이었습니다. 종신보험보다. 펀드연금보다 더 중요한 것은 앞으로 배우자가 없으면 어떻게 새로운 돈을 벌 것이냐에 대한 기술이 더 중요합니다.

6. 아내의 취업

누구나 다 노력하며 삽니다. 노력하지 않고는 자본주의에서 성공하지 못하기 때문입니다. 다만 그런 노력이 성과 있는 노력인지, 최소한 자신이 정말 노력했다는 것을 인정하는 노력인지를 곰곰이 생각해 보아야 합니다. 오늘날에는 남자 혼자 벌어서 먹고사는 가정이 예전에 비해 많지는 않습니다. 갈수록 먹고살기 힘든 시대가 되었다고 볼 수 있습니다. 하지만 먹고살아야 된다는 대전제 하에, 여자는 결혼과 동시에 집안일만 처리하면 된다는 생각은 통하지 않습니다. 여자든 남자든 자신만의 일이 있어야 합니다. 사회에 나가서 다른 사람들과 부딪히고 살아야 합니다. 그래야 돈 소중한 것을 알 것이고, 대인관계의 중요성을 알 것이고, 돈 버는 것이 그렇게 쉽지가 않다는 사실 또한 알 수 있기 때문입니다. 또, 일을 가진다는 것은 자신의 존재를 사회적으로 확인하는 과정이라고 볼 수 있습니다.

제 아내의 경우에도 마찬가지였습니다. 처음 결혼과 더불어서 살림만 하다가 얼마 전에 잘 알고지내는 부동산사무실에 취업했습니다. 제 아내의 경우, 공인중개사 자격증은 있지만 장롱자격증이므로 실전 경험을 쌓을 예정으로 취업했습니다.

막상 취업은 했지만 부동산시장이라는 것이 그렇게 호락호락하지는 않았습니다. 부동산 매수세가 없는 상태에서 어쩌다가 찾아오는 손님이 있다 해도 오래된 부동산이 아니었으므로 매물 자체가 없었습니다. 대개의 경우, 매물이 나오면 오래된 부동산에 맡기는 것이 시장의 원리였습니다. 이제 오픈한 지 얼마 안 된 부동산에 매물을 내놓는 경우는 드물기 때문입니다.

부동산의 경우에는 한번 계약한 손님이 전세나 매물을 던질 때, 같은 부동산에 던지는 것이 일반적입니다. 다 같은 부동산이 몇 개나 있지만, 그래도 자신과 안면이 있는 부동산, 예전에 거래한 부동산으로 가는 것입니다. 따라서 오래된 아파트 주변에 신규로 부동산을 오픈한 경우에는 처음 몇 년 동안 단골고객을 잡기 위해서 힘든 노력을 해야 합니다.

아내의 경우에도 마찬가지였습니다. 매수세가 없는 상황에서도 매물 또한 쉽게 확보하지 못했기 때문에 아내와 저는 생각을 해보았습니다. 어떻게 하면 매물을 확보할 수 있을지 생각해 본 결과 결론은 하나였습니다. 아파트 주민들에게 달려가는 방법 하나밖에는 없었습니다. 사람들에게 많이 다가가는 것이 중요하다는 생각으로 아파트 주민들이 가장 궁금하게 생각하는 부동산 안내지를 만들어서 배포하기로 했습니다.

일반적으로 부동산 안내지라고 하면 부동산 중개업자의 냄새가 물씬 풍기는 것이었습니다. 중개업자의 냄새가 많이 풍기면 결국 역반응이 일어나고, 부동산 관련 소개를 해봤자 영업을 위한 하나의 종이쪽지밖에는 되지 않을 것입니다. 그래서 생각을 달리해서 아파트 입주민들이 가장 궁금하게 생각하는 부분을 A4용지 한두 장으로 안내지를 만든다면 반응이 좋을 것이라고 생각했습니다.

특히 사람들이 가장 궁금하게 생각하는 부동산 양도소득세와 보유세에 중점을 두고 안내지를 만들기 시작했습니다. 부동산을 지금 매도하게 될 경우와 다음에 매도하게 될 경우에는 세금이 얼마 나오고, 가장 절세하는 방법은 이러이러하다는 안내지를 만들었습니다. 물론 안내지 맨 위에는 ‘언제든지 전화 주시면 상담해 드린다’는 문구와 함께 명함까지 부착했습니다.

새벽 5시 30분. 아내와 저는 주변 아파트단지로 가서 부동산 안내지를 부착했습니다. 우유 배달하는 부부의 이미지라고 할까요? 신문 배달하는 부부라고 할까요? 아파트 현관문마다 안내문을 부착하는데 사람이 나올까봐 조마조마한 경우도 있었고, 이런 내 모습 자체가 창피하다는 느낌도 받았습니다. 하지만 중요한 것은 창피하다고 일을 안 할 경우에 아내의 일거리가 없어진다는 것입니다. 아내의 경우에도 일을 나감으로써 실적이 있어야 하고 이런 실적이 바로 수익과 관련이 있으므로 이왕 하는 일이라면 더 잘해서 많은 수익을 창출할 때 아내가 홀로설 수 있다는 믿음으로 일했습니다.

때로는 수위아저씨에게서 전단지를 부착하지 말라는 핀잔도 들었습니다. 아파트 청소를 하는 아줌마들에게서는 쓰레기가 많아지는데 왜 그렇게 부착하느냐는 잔소리도 들었습니다. 심지어 아내에게는 현관문에 전단지를 부착함으로써 스카치테이프 자국이 생겼는데 손해배상을 청구하겠다는 웃지 못할 사람에게 전화까지 오기도 했습니다.

하지만 이런 부정적인 전화도 있었지만 정말 중요한 정보를 알려주어서 감사하다는 전화, 다음에 매도하게 되면 꼭 의뢰하겠다는 전화에서부터 열심히 하라는 전화, 그리고 부동산 관련 상담을 만나서 하고 싶다는 내용의 전화까지 받게 되었습니다. 자연스럽게 아내의 실적이 하나둘씩 늘어났고, 한 달에 몇 백을 버는 커리어우먼이 되었습니다.

아침 일찍 수위아저씨의 눈치를 살피면서 15층 아파트 꼭대기에서 1층까지 마치 죄지은 사람이 눈치를 살피면서 전단지를 부착한 적이 있습니까? 모든 것은 자기하기 나름입니다. 현재의 일이 만족스럽지 않다면 어제 만족스럽게 일을 하지 아니한 결과이며, 어제 재밌게 놀았던가 아니면 의미 없이 시간을 죽였기 때문입니다.

오늘 만족한 하루를 보낸 사람은 어제 죽을 각오로 열심히 보낸 사람입니다. 때로는 나태해지고 그만두고 싶은 충동감이 일어나지만 그래도 그런 역경을 잘 이겨냈기 때문에 지금의 행복이 있는 것입니다. 성공한 삶은 멀리 있는 것이 아닙니다. 오늘 바로 지금 당장 발로 뛰는 것에서부터 성공이 있는 것입니다.

7. 확실한 머니파이프라인, 부동산

사업도 해보았습니다. 주식투자도 해보았습니다. 부동산 투자도 해보았습니다. 돈을 빌려주고 이자도 받아보았습니다. 하지만 이중에서 가장 확실한 재테크 방법은 뭐니뭐니해도 부동산이었습니다. 다른 전문가들은 ‘부동산의 시대는 갔다. 이제는 금융재테크의 시대다.’라고 말하시지만, 그런 분들의 직업은 대부분 보험설계사, 증권회사 관계자, 펀드매니저들일 것입니다. 대한민국의 진정한 부자들에게 물어봅니다.

“선생님 보시기에 이제 부동산은 끝났다고 생각하십니까?”

다들 이렇게 말할 것입니다.

“부동산이 끝나긴요. 잠시 떨어졌다가 다시 올라갈 것입니다.”

빨간색 색안경을 끼고 하늘을 쳐다보면 하늘은 빨간색입니다. 노란색 색안경을 끼고 하늘을 쳐다보면 하늘은 노란색입니다. 자신의 밥그릇이 담긴 문제에 접하면 자신의 밥그릇이 더 크다고 말합니다. 저도 마찬가지겠지요. 하지만 곰곰이 생각해 보면 부동산에 관심을 가지고 있지 않은 사람은 없다는 것입니다. 돈만 있으면 부동산에 투자한다는 의식이 30대, 40대에 팽팽해져 있습니다. 간단하게 말해서 백화점 문화센터나 대학교 평생교육원의 부동산 투자 강의는 수강생들로 북적이지만, 보험 강의나 금융재테크 강의를 한다고 하면 부동산에 비해 북적이지 않습니다. 쉽게 말해서 전 국민의 투자에 대한 관심은 원금손실의 위험이 큰 주식시장이나 장기적인 플랜이 있어야 하는 보험보다는 아직까지는 부동산에 더 많은 관심을 가지고 있다는 사실입니다.

저 또한 마찬가지였습니다. 몇 번 실패를 거듭하고 주식에 손을 대서 많은 돈을 털리고 그래도 머니파이프라인을 확충하기 위해 부동산에 관심을 가지게 되었습니다. 그 첫 번째 부동산 투자는 18평짜리 작은 시영아파트였습니다. 매수금액은 3천만 원으로 융자금액 8백만 원은 제가 인수를 하고 월세를 주었는데 전세보증금 5백만 원에 월세는 30만 원씩이었습니다. 매매로 인한 투자자금은 3천만 원에서 1300만 원을 빼니까 1700만 원. 여기에 복비 및 등기비용을 합쳐도 결국 1900만 원 투자로 매월 30만 원씩이 들어오니까 1년 월세 수익률만 연 18.9%이었습니다. 한 4년 이렇게 월세를 받고 지내다가 보유기간 4년 후 6500만 원에 매도했으니 4년간의 매매차익 수익률은 실투자금 1900만 원 대비 342%의 수익률이며, 이것을 4년으로 나누면 1년 수익률이 85.5%입니다. 여기에 월세 수익률 18.9+85.5=104.4%의 수익률이 발생했으니, 그 당시 금융이자 비용 7%를 빼면 매년 97.4%의 수익률을 창출했습니다.

그냥 간단하게 1년에 월세만 제대로 받겠다고 들어갔었는데 의외의 수익이 창출되었습니다. 특히 이 아파트를 취득해 매도할 당시에는 1가구 1주택이었으며, 3년 이상 보유했으므로 양도소득세 비과세 대상이었기 때문에 양도소득세도 한 푼도 납부하지 않았습니다. 이때부터 부동산 투자에 관심을 가지게 되었습니다. 그동안 부동산 투자하는 사람들의 권리분석과 법률관계를 정리해 나가면서 저는 투자하지 않았지만 이번 일을 계기로 부동산 투자를 하면 결과론적으로 이윤이 창출되는 것을 직접 확인하게 되었습니다. 이때부터 고객들에게 경매로 부동산을 취득하는 법을 도왔고, 아파트 상가에 관심을 가지고 대단지 아파트단지 상가 공개입찰에 직접 투자하는 투자자가 되었습니다. 어차피 공개입찰이기 때문에 아파트분양 모델하우스 안에는 많은 사람들이 있었지만 저만큼 어린 사람은 보지 못했습니다.

아파트 상가 입찰장의 분위기는 모두가 경쟁자들이기 때문에 제가 아는 분들도 만날 수 있었는데 다들 자신들의 금액을 알져주지 않았습니다. 입찰함에 입찰봉투를 집어넣기 전에는 아무도 자신들의 금액을 알려주지 않았는데, 재미있는 사실은 입찰하기 전에 바람잡이들이 이쪽으로 와서 평당 500만 원대면 낙찰받지 않겠냐고 이야기를 걸어오는 것입니다. 그래서 저도 ‘그 정도면 되겠지’ 하고 550만 원을 써냈는데, 공개입찰 가격은 800만 원대였습니다. 보통 평균경쟁률이 15대 1이었는데 제가 예상한 금액과는 많은 차이가 있었습니다.

다들 높은 금액에 낙찰되었다고는 하지만 그 자리에서 프리미엄이 2천만 원이 붙는 것을 보고, 두 번째 입찰장에서는 제가 생각하는 금액보다 높게 적었습니다. 그래서 어떤 경우는 11평짜리 아파트 단지 내 상가 1층을 제가 8880만 원을 기재했고, 최고가 입찰인은 9020만 원으로 아깝게 떨어진 경험도 있습니다. 그 상가의 경우에도 그 자리에서 프리미엄 2천만 원을 받고 넘기는 것을 보았습니다. 상가 입찰의 경우에는 일반적으로 자신의 낙찰금액을 전액 다 납부하는 것이 아니라 일단 입찰계약금으로 3백만 원을 납부하고 만약 낙찰이 되면 계약금 10% 정도를 납부하는 것입니다.

예를 들어, 제가 아파트 단지 내 상가를 공개입찰을 통해 8880만원에 낙찰받았다면 계약금 10%인 888만 원을 지급하고 중도금과 잔금은 정해진 날짜에 납부하면 되는 것이지만, 대부분 실제 아파트 상가에서 장사를 하려고 하는 매수인들이 대기 중이므로 그분들에게 프리미엄 2~3천만 원을 받고 파는 것이었습니다. 아니면 임대사업자들에게 그런 프리미엄을 받고 파는 것이지요. 즉, 아파트 상가 분양이다 싶으면 인기 있는 지역의 경우에는 ‘돈이 된다’고 생각하시면 됩니다. 물론 다 돈이 되는 것은 아닙니다. 인기 있는 지역이어야 하고 아파트 단지 내 상가 주변에 다른 근린생활시설이 있으면 투자에 조심해야 되겠지요. 대부분의 아파트 상가의 경우에는 그 당시 안정적인 세대수만 뒷받침된다면 실수요자 및 대기수요자들이 많았으므로 투자성이 상당히 매력적이었습니다.

제가 키우는 어항에 다슬기가 있었습니다. 다슬기의 움직임을 보며 참 느리다고 생각했습니다. 하지만 어항에 붙은 다슬기의 정면 모습을 보고는 깜짝 놀랐습니다. 그렇게 엄청나게 느린 다슬기가 입술을 부지런히 움직이고 있었습니다. 하루 종일 다슬기의 입술은 가만히 있지 못하고 어항 속의 찌꺼기와 먹이를 먹기 위해 부단히 노력하고 있는 모습에 ‘아! 게으른 인간보다 낫다’는 생각을 했습니다.

이처럼 돈을 벌기 위해, 성공하기 위해서는 말이 필요 없습니다. 나이가 많든 적든 돈을 벌기 위해 다슬기처럼 부지런히 움직인다면 반드시 성공의 꿈을 이룰 수 있다는 확신을 가졌습니다.

젊은 나이에 사업이니, 주식이니, 금융상품이니, 부동산 투자 등 다슬기처럼 끊임없이 움직였습니다. 앞으로도 끊임없이 움직여야 됩니다. 오로지 하나 머니파이프라인을 지금보다 더 많이 확보하기 위해서입니다.

8. 대통령 선거와 부동산

2002년 여름은 상당히 더운 여름이었습니다. 월드컵이 한창이어서 더웠고, 대통령 선거로 인해 월드컵이 끝난 이후에는 노사모의 노란색깔이 전국을 강타한 열정의 순간이었습니다. 대한민국은 아직까지 재테크를 할 수 있는 무한한 나라입니다. 5년에 한 번씩 대통령을 뽑는 중요한 선거가 있듯이 재테크 투자자 입장에서는 5년에 한 번씩 대통령 선거로 부동산 가격이 상승하는 경우와 주식이 상승하는 경우를 볼 수 있으므로 대통령 선거 자체가 재테크의 역사적인 투자 포인터가 되기도 합니다.

2002년 12월, 대통령 선거 때도 마찬가지였습니다. 노무현 대통령 후보가 당선되면 대통령 선거공약으로 내세운 행정수도의 여파로 충청권의 부동산 가격이 급등할 것이라는 것은 부동산에 관심이 많은 저로서는 당연하다고 생각했습니다. 하지만 대다수의 많은 사람들은 대통령 선거와 부동산 가격이 그다지 관련이 없을 것이라고 생각하고 있었습니다.

아니, 그런 생각조차도 머릿속에 없었다는 표현이 맞는지도 모르겠습니다.

저는 대통령 선거 자체에 많은 관심을 가지고 있었습니다. 저도 한때는 이 나라의 민주를 위해 고등학생 때부터 데모에 참석해 대학생 형, 누나들과 함께 어깨동무를 하고 구호를 외친 적이 있으며, 대학시절에는 부산대학교 전대협 발대식에 참석해 부산시내에서 데모를 한 적도 있는 골수 운동권이었습니다. 학교 다닐 때는 학교보다는 데모에 많이 참석하다 보니 출석률이 엉망이었고 결국 학점까지도 저조하게 나왔습니다.

이런 저에게 대통령 선거는 의미 있는 날이었습니다. 또, 재테크에 관심을 가지고 머니파이프라인을 확보하고자 하는 투자자의 입장에서도 대통령 선거는 매우 멋진 투자 포인터라는 것을 감으로 알았습니다. 그래서 대통령 선거를 앞둔 일주일 전에 아내의 손을 잡고 대전 지역의 아파트 분양권 모델하우스를 방문하기 시작한 결과, 노은지구 50평대 대형평수의 아파트 분양권이 전매가 가능한 가운데 프리미엄 1500만 원, 계약금 2000만 원이었습니다. 즉, 대형평수의 아파트 분양권을 투자 목적으로 사두기 위해서는 아파트 한 채당 3500만 원을 투자하면 되었습니다. 그리고 노은지구가 아닌 중구지역의 대형평수 아파트  양권의 경우에는 계약금이 1080만 원, 프리미엄 300만 원이었습니다. 여기에 학교용지분담금 180만 원과 복비 100만 원을 포함해도 결국 1660만 원이면 대형평수의 아파트 분양권을 매수할 수 있었습니다.

물론 중도금은 이자후불제(중도금을 분양계약서에 나와 있는 기간에 정확하게 계약자가 납부하지 않고 금융기관을 통해 중도금을 대출받아서 금융기관이 분양권자 대신 중도금을 납부하고 분양권자는 입주시 중도금에 관련된 대출이자를 변제하면 되는 것)였으므로 중도금 납부에 대한 걱정이 없었고, 결과적으로 지금은 바닥이고 나중에 행정수도의 여파로 아파트 분양권 가격이 상승하면 결국 입주하기 전이나 충분한 수익률 발생 시 매도할 생각으로 1660만 원을 투자해 아파트 분양권 매수를 결심했습니다. 다만, 노무현 대통령 후보가 당선된다는 조건 하에 계약을 체결하는 것이므로 대통령 선거일을 기다리고 있었습니다.

드디어 2002년 12월, 대통령 선거일이 다가왔습니다.

떨리는 가슴을 안고 오전에 투표를 하고, 오후에는 가족들이랑 간단한 쇼핑을 마친 후에 6시 출구조사 시간에 맞춰 텔레비전 앞에 앉았습니다. 그리고 모 방송에서의 출구조사 결과 ‘노무현 대통령 후보 확정적’이라는 텔레비전 화면을 보고 저도 모르게 와우! 환호성을 지르고 말았습니다.

그리고 그날 저녁 6시 10분 바로 부동산에 전화를 걸었습니다.

“00부동산이죠. 중구지역의 대형평수 아파트 분양권 지금 계약금 입금합니다.”

“그래요. 갑자기 계약하자고 하니까 어리둥절하네요.”

“어리둥절할 게 뭐가 있어요. 어서 계좌번호 알려줘요. 지금 계약금 쏘게. 참, 잔금은 12월 말에 합시다.”

“네. 그럼 매도자에게 전화할게요.”

부동산 사장은 제가 왜 서두른지 몰랐습니다. 아마 중이 제 머리 깍지 못한다는 말이 있듯이 부동산 사장 입장에서는 행정수도 이후의 부동산 가격 예상보다는 팔리지 않는 물건을 오늘 팔았다는 점에서 더 기쁘게 생각했을 겁니다. 그날 이후로 분양권 가격이 서서히 상승하기 시작했습니다. 물론 처음부터 급등하지는 않았지만 부동산 가격이라는 게 호재가 있어도 당장 올라가지는 않고, 호재가 있다는 사실을 여러 사람에게 입에서 입으로 전달되고 서서히 투자자들이 몰릴 때 그때부터 급격하게 올라갑니다.

아니나 다를까 제가 계약한 이후 한 달 만에 프리미엄 300만 원이 1000만 원으로 올랐고, 두 달 만에 2000만 원, 6개월 만에 3000만 원, 그 이후로는 더 높은 프리미엄이 형성되었습니다. 현재 그 아파트에 입주했다면 실제 프리미엄만 2억 가까이 올랐습니다. 투자시점에서 매도시점까지 투자자금 대비 570%의 수익률을 창출하고 매도했습니다.

재미있는 사실은 그 당시 저의 동료들이나 저의 직장상사들에게도 저처럼 투자를 하라고 권유했습니다. 저의 권유에 대부분은 ‘부동산 투자는 하는 사람만 하는 것이지. 나 같은 사람은 못한다.’고 이야기하더군요. 특히 친구에게는 수차례에 걸쳐 부동산 매수를 권유했으나 그 친구는 이렇게 말하더군요.

“부동산 투자는 너 같은 사람만 하는 거야. 난 지금 돈 없어.”

“야, 돈이 없긴. 나도 부동산 투자 때문에 근로자장기적금 해약하고 투자했잖아. 지금 프리미엄이 300만 원에서 1000만 원 올랐다면 그 수익률만 해도 근로자장기적금보다 낫겠다. 어서 너도 해약하고 나처럼 투자해.”

“야, 웃기지 마. 나는 부동산 투기보다는 근로자장기적금이 더 좋아.”

두 달 가까이 지난 뒤 프리미엄이 2000만 원을 돌파했습니다. 그래서 그 친구에게 다시 부동산 투자를 권유하니까 그 친구는 이렇게 이야기하더군요.

“너는 프리미엄 300만 원 주고 구입하고, 나보고는 2000만 원을 주라고? 난 그렇게는 못한다. 무엇보다도 난 적금이 최고라고 생각한다니까. 왜 나한테 부동산 이야기를 하고 그래, 기분 나쁘게. 앞으로 부동산 이야기 꺼내지도 마.”

그날 이후로 그 친구에게 부동산 이야기를 꺼내지 않았습니다. 아무리 돈 버는 방법을 가르쳐줘도 움직이지 않는 사람이 있기 때문입니다.

그에 반해 자산이 10억대가 되는 친구가 있었습니다. 그 친구에게 비교적 늦었다 싶었지만 그래도 부동산 가격은 계속 상승할 것이라는 확신 하에 분양권을 매수하라는 말을 했는데, 그 친구의 경우에는 프리미엄 4000만 원을 주고 구입해 매도했는데 200% 이상의 수익을 창출했습니다. 더더욱 웃기는 사실은 그 친구에게 소개해 줄 때 그 친구는 사야 될 이유 등을 묻지도 않고 당연히 산다는 것입니다. 시간이 지난 후 그 친구에게 물어보았습니다.

“너는 그때 어째서 그렇게 쉬운 결단을 내렸어?”

“뭐 간단하잖아. 너처럼 투자하면 돈 번다는 것. 실력이 없으면 실력 있는 사람 ?i아나 가야지 뭐.”

이처럼 똑같은 부동산을 가지고 투자를 권유해도 사는 사람이 있는 반면에 사지 않는 사람이 있습니다. 2007년이면 또다시 대통령 선거가 다가옵니다. 대통령 후보들의 선고공약을 유심히 보시기 바랍니다. 그 속에는 분명 돈이 보이는 보물이 들어 있습니다. 물론 선거를 하기 전에 미리 투자할 경우에는 내가 지지하는 후부가 안 될 경우에 본의 아니게 장기투자자가 됩니다. 돈이 보인다면 반드시 대통령 선거 이후에 투자해야 하는 것입니다.

대통령 선거.

그것은 한나라의 대통령을 뽑는 날이기도 하지만, 한 지역의 부동산 가격 개발대회가 벌어지는 날이기도 합니다.

9. 정부의 부동산 정책이 정보다

부동산 가격은 수요와 공급에 따라 움직이지만, 그렇다고 100퍼센트 들어맞는 것은 아닙니다. 여러 가지 복합 요소들에 의해 가격이 결정되고 움직이기 때문입니다. 따라서 부동산은 사회과학이라고도 종합예술이라고도 합니다. 그렇다면 부동산 가격에 단기적이면서 결정적인 영향을 미치는 것은 무엇일까요?

그것은 바로 부동산 정책입니다. 예를 들어, 부동산 억제 정책이 나오면, 부동산을 사고자 하는 사람은 줄어들 것이고, 매도하고자 하는 사람은 많아질 것이므로 부동산 가격은 당연히 떨어질 것입니다. 부동산 활성화 정책이 나오면, 부동산을 사고자 하는 사람은 늘어나고 매도하고자 하는 사람은 줄어듦으로써 부동산 가격은 올라가는 것입니다. 이처럼 부동산 관련 정부의 대책에 따라 가격이 올라갔다가 다시 떨어지고, 다시 떨어졌다가 다시 올라가는 시소 역할을 합니다.

실제로 정부에서 부동산 억제 정책을 내놓으면, 부동산을 소유하고 있는 사람은 부동산 보유 자체에 두려움을 가집니다. 예를 들어, 1가구 2주택자 양도세 50% 중과세 등의 정책은 세금이 무서운 보유자에게 매물을 던지게 하고, 이런 매물의 증가는 가격 하락을 의미하는 것입니다. 따라서 정부가 부동산 억제 정책을 내놓으면 부동산 가격은 단기적으로 하락 할 수밖에 없습니다.

그렇다고 무작정 부동산 가격이 떨어지지는 않습니다. 모든 이론에 한계가 있듯이 어느 정도 가격이 떨어졌다가 급매물 가격이 다 떨어졌다는 시점에서는 더 이상 떨어지지 않습니다. 예를 들어, 3억에 구입한 부동산을 최소 2억 7천만 원에는 팔고 싶어도 2억 5천만 원 이하로는 팔고 싶지 않는 것이 사람의 심리입니다. 개인적인 부동산 급매물의 정의는 시세에서 15% 떨어진 가격이라고 생각합니다. 시세보다 15% 이하로 떨어진 가격을 급매물이라고 한다면, 심리적인 요건 상 어떤 부동산 대책이 나와도 가격은 최대한 15% 내에서 저항한다고 보아야 할 것입니다. 물론 경우의 수, 시기와 장소에 따라 하락률은 다르겠지만 일반적인 것을 말하는 것입니다.

부동산 가격 하락기에서 더 이상 떨어질 가격이 없다면 다시 반등하는 것이 원칙입니다. 이때 반등은 자연스러운 반등일 수 있습니다. 이때쯤 되면 사회적 현상은 부동산 경기악화로 시중의 자금줄이 막혀서 경제가 제대로 돌아가지 않는다는 말들이 흘러나오게 됩니다. 이럴 경우에는 자연스럽게 경기활성화 정책을 펴야 하는데, 경기활성화는 서민들이나 부자들이 돈을 많이 쓰게끔 하는 정책입니다. 즉, 규제를 풀어주고 자유롭게 사고팔고를 유도함으로써 경제에 숨통을 트이게 하는 것이지요. 이런 경기활성화 정책을 펴기 위해 정부는 부동산 규제를 풀어주거나 건설 경기활성화 대책을 내놓게 됩니다.

건설 경기활성화나 주택 경기활성화 대책은 부동산 경기를 풀어주겠다는 의미입니다. 이런 대책을 부동산 경기활성화 대책이라고 보시면 됩니다. 이런 부동산 경기활성화 대책이 나오면 수요와 공급의 법칙상, 수요는 늘고 공급은 줄어들게 됩니다. 따라서 파는 사람 입장에서는 앞으로 부동산 가격이 상승할 것 같으므로 어제까지만 해도 매물로 내놓은 물건을 갑자기 더 비싼 가격으로 판다고 하거나 매물 자체를 회수하고 마는 것입니다. 따라서 수요의 증가와 공급의 감소로 부동산 가격이 급격하게 상승하게 되는 것이지요.

부동산 가격이 떨어질 경우에는 15%선의 마지노선이 지켜지는 반면, 부동산 가격이 올라갈 때는 마지노선이 없습니다. 예를 들어, 3억 하는 땅 가격이 3억 5천만 원에 팔렸다는 이야기는 토지 소유자들 사이에서 떠돌아 ‘아! 우리 땅의 시세가 3억 5천만 원이구나’라고 믿어 버리는 것입니다. 이런 상태에서 3억 8천만 원에 팔렸다고 한다면 결국 3억 8천만 원으로 가격이 굳어 버리는 것입니다. 이런 부동산 가격의 특징을 ‘부동산 가격의 하락경직성’이라고 합니다.

이런 이론을 실제로 써먹은 경우가 있습니다. 2003년 10월 29일 부동산 종합대책이 발표된 이후였습니다. 개인적으로는 2003년 9월에 울산 지역의 분양권을 매수했는데, 프리미엄 1300만 원에 구입한 분양권이 2003년 10.29 부동산 억제정책 발표로 한 달 만에 마이너스 프리미엄 500만 원으로 떨어졌습니다. 그런데도 매수세가 없어서 많은 투자자들이 혼란을 겪었습니다.

하지만 저는 그다지 걱정하지 않았습니다. 예전부터 쌓은 부동산 투자 경험을 바탕으로, 어차피 부동산 가격은 풍부한 유동성과 원자재 가격 상승으로 계속 올라갈 것이기 때문이었습니다. 오히려 지금이 저가에 구입할 수 있는 절호의 기회가 될 수 있어 주위 분들에게 투자를 권유했습니다.

2003년 10.29 부동산 대책으로 2004년 초반까지 전국적으로 부동산 가격이 재미가 없었습니다. 그런 가운데 내수 경기와 부동산 경기의 악화로 건설경기가 완전히 죽었다는 언론보도가 쏟아져 나왔고 정부는 건설 부문, 특히 사회간접자본 확충 을 발표했습니다. 발표 직후, 주식시장의 건설주가 가파른 상승을 이어가기 시작했습니다. 저는 이제 부동산도 풀어줄 것이고, 사회간접자본 확충으로 지방의 토지가격이 상승할 것으로 예측했습니다.

2004년 5월경에는 한국경제신문을 통해 서울, 인천, 대전 등의 지역을 제외한 나머지 지방 광역시나 대도시의 경우에 투기과열지구를 일부 해제한다는 기사가 나오기 시작했고, 9월경에는 수도권과 대전, 충청 일부를 제외한 나머지 지역의 경우 분양한 지 1년이 지난 뒤에는 전매를 무제한으로 허용한다는 기사가 나왔습니다. 사실, 이런 뉴스 자체가 엄청난 재테크 정보입니다. 투기과열지구를 해제한다는 것은 무제한 전매를 허용한다는 사실이므로 투기과열지구에 들어가는 비용이 줄어든다는 사실입니다.

3억 원인 분양권을 예를 들어봅시다.

투기과열지구 (분양권전매 금지 )    투기과열지구 일부 해제 (분양권전매 허용)

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이전등기비용 3% 9,000,000      이전등기비용 0% (분양권 허용이므로 등기 필요 없음)

새시비용 등 기타 7,000,000                   0원

금융비용(융자)   8,000,000                   중간 매도이므로 그다지 높지 않음

 (중도금 이자후불제의 경우에 2억을 빌린 경우에 대략 8,000,000원이 나옴)

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               24,000,000            대략 4,000,000

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즉, 등기비용 등을 포함해 2천만 원 가까운 돈을 절약할 수 있으므로 이런 뉴스가 나오면 바로 전국적으로 분양권 전매가 허용되는 지역에 돈이 몰리게 되어 있습니다. 전국적으로 볼 때 대구, 울산, 부산, 광주, 전주, 창원, 마산 등인데 부산, 광주의 경우에는 전통적으로 부동산 매매보다는 전세시장이 우세한 곳이기 때문에 부동산 차액이 그다지 높지 않을 것이고, 대구와 울산을 놓고 볼 때 돈이 잘 돌아 다니는 울산 쪽이 매력적이라고 생각했습니다.

이처럼 부동산 가격은 부동산 관련 정부의 대책에 따라 돈이 움직입니다. 전국적으로 볼 때 대구, 울산, 부산, 광주, 전주, 창원, 마산 등인데 부산, 광주의 경우에는 전통적으로 부동산 매매보다는 전세시장이 우세한 곳이기 때문에 부동산 차액이 그다지 높지 않을 것이고, 대구와 울산을 놓고 보면 돈이 잘 도는 울산 쪽이 매력적이라고 생각했습니다. 그리하여 2003년 10.29 부동산 대책 발표가 나오기 전에 매수한 분양권을 그대로 보유하는 전략으로 결국 입주 전 수익률 200%에 가까운 이윤을 창출하고 전략 매도하게 된 것입니다.

곧, 부동산 관련 정부의 정책이 ‘머니파이프라인’입니다.

10. 재테크와 춤을

실제로 재테크에 있어서 가장 중요한 포인터는 위치와 시간입니다. 위치는 인기 지역에 투자해야 가격이 상승하는 것이고, 비인기 지역의 경우에는 부동산 가격이 상승해도 인기 지역에 비해 상승 폭이 작습니다. 30년 전, 강원도 두메산골에 투자한 경우와 판교 지역에 투자한 경우처럼 지역에 따라서 부동산 가격은 큰 차이를 보입니다.

또, 시간도 중요하게 작용합니다. 자본이 새끼 치는 적절한 시기에 매수했다면 수익률 발생이 쉬우나 적절한 시기가 아닐 경우에는 수익률 창출은커녕 있는 종자돈마저 날리는 경우가 발생합니다. 따라서 부동산 투자에 있어서도 위치와 시간은 무엇보다 중요한 요소입니다. 그렇다면 위치야 인기 있고 수요가 많이 몰리는 지역에 들어가면 될 것인데, 애매한 부분이 시간입니다. 언제 어떻게 들어갈 것인가가 중요한 문제입니다.

재테크는 공포와 춤출 줄 아는 사람이 성공한다고 봅니다. 공포와 춤춘다는 것은 남들이 두려움에 떨고 급매물을 내놓을 때나 매수세가 전혀 없어서 급매물이 계속 쌓여 처리가 안 될 때, 부동산 가격은 끝났다고 생각될 때를 말합니다. 이런 시기에는 부동산을 매수하고자 하는 사람이 우위를 지키는 ‘매수자 우위의 시장’입니다. 즉, 매수인에게 가격 결정권이 있으므로 매도하고자 하는 매도인의 가격보다 매수하고자 하는 매수인이 가격 결정권을 쥐고 있습니다. 이런 시장의 특징으로는 매물이 매수세보다 월등하게 많으며, 부동산 경기가 얼어붙는 시점을 말합니다.

대표적으로 매수자 우위의 시장은 다음과 같습니다.

1. 정부의 부동산 대책이 나온 경우

2. 해당 부동산에 악재가 나온 경우

3. 환란사태 등 국가적 비상사태가 발생한 경우

4. 부동산 시장의 대표적인 비수기인 봄, 여름의 경우

한마디로 말해서 부동산 시장이 꽁꽁 얼어붙어서 부동산을 보유한 사람의 입장에서 팔지 못해서 안달이고 혹시라도 가격이 더 떨어질까 봐 두려워하는 시장을 말하는 것입니다.

저는 이처럼 공포 분위기를 느낄 때 부동산을 사라고 말합니다. 지금 당장 이득을 얻기는 힘들어도 2년 정도 전세를 주고 기다린다면 결과는 언제나 좋게 나타날 것입니다. 부자들에게서는 한 가지 공통점이 발견됩니다. 그것은 바로 모든 가격을 ‘제 값 주고 사지 않는다’는 것입니다. 남들보다 싸게 사서 비싸게 파는 습관이 되어 있다는 말입니다.

그렇다면 부동산 시장에 있어서 공포 분위기가 연출되는 시기는 언제이며, 이런 시기에 매수한 결과는 어떻게 나타날까요?

2003년 10월, 헌법재판소에서 행정수도 위헌 결정이 났습니다. 위헌 결정 이전의 대전, 충청권의 부동산 시장은 매물이 귀했고 매수세는 많았습니다. 이런 상태에서 행정수도 위헌 결정은 한마디로 대전, 충청권에 폭탄이 떨어진 순간이었습니다. 프리미엄 9000만 원 하던 아파트 분양권은 4000만 원에 내놓아도 팔리지 않았고, 평당 40만 원 하던 땅값이 20만 원에 급매물이 쏟아졌고, 9억을 호가하던 아파트 가격이 갑자기 7억으로 떨어지기 시작한 것이었습니다. 주변에서는 부동산 가격 하락으로 자살한 사람이 있다는 이야기가 나올 정도로 부동산 시장은 최악의 경우를 맞이했습니다.

그 당시 전 배재대학교 정보과학관에서 40여 명의 대전 지역회원들에게 강의를 한 적이 있습니다.

“지금 대전, 충청권의 부동산 시장을 보면 혼란스러우시죠? 어떻게 보면 이때가 바로 부동산을 매수할 타이밍입니다. 부자들이 제 값 주고 물건을 안 사듯이 지금 부동산을 사놓으면 6개월 이내에 예전 가격으로 다시 돌아갈 것입니다. 구체적으로는 공주, 조치원 지역의 땅값은 현재 50% 급락에서 3개월 뒤에는 예전 가격의 70% 수준으로 회복하고, 6개월 뒤에는 90% 회복할 것입니다. 대전의 아파트 분양권시장은 현재 50% 급락에서 3개월 뒤에는 80% 회복하고, 6개월 뒤에는 100% 회복할 것입니다.”

저는 오히려 지금이 매수 타이밍이라고 말했습니다. 대전 지역에 거주하는 회원들의 표정에는 불신이 가득했습니다.

“지금 심란해 죽겠는데 오히려 지금 매수하라고? 안 그래도 땅값 떨어져서 걱정인데 지금 더 사라고? 지금 무슨 소리야. 다들 부동산 끝났다고 하던데 지금 사라고?”

어떻게 보면 어처구니없는 강의이겠지만 결론이 나와 있었습니다. 그동안 행정수도 위헌 결정으로 급락했던 부동산 가격이 제 예상대로 예전 가격을 회복했고, 오히려 6개월 뒤부터는 행정수도 위헌 결정이 나기 전보다 더 비싸게 팔렸습니다.

이런 경우만을 말하는 것이 아니라 부동산 대책이 나올 때마다 전 반대로 부동산을 매수하라고 이야기합니다. 이처럼 일시적이고 순간적인 탁상행정에 의해 발표된 대책들의 경우에는 일시적인 가격 하락은 일어나겠지만 장기적인 가격 하락까지는 일으킬 수 없으며, 오히려 억지로 하락한 부동산 가격이 물꼬가 터지거나 부동산 대책의 약발이 다한 경우에는 떨어진 만큼 다시 가격이 상승하는 것입니다.

공포를 즐겨라.

급락은 하늘이 주신 기회라고 생각하라.

사람들의 투매 현상은 어떻게 보면 저가에 매수할 절호의 기회다.

현재 부동산 시장이 어렵고 힘들 때입니까? 그렇다면 지금 공포를 즐길 때입니다. 늑대와 춤을 추듯이 공포와 춤을 한번 춰 보시기 바랍니다.

11. 안전한 부동산 경매

부동산 경매의 매력은 뭐니 뭐니 해도 급매물보다 저렴하게 낙찰받는다는 것입니다. 2007년 5월 경매로 잔금을 치룬 경우의 사례를 보면, 32평 아파트의 급매물 시세는 1억 2천만 원인데, 매수인이 없어서 경매로 나온 1억 5백 5십만 원에 낙찰받은 경우가 있었습니다. 등기비와 이사비, 기타 비용을 포함한다고 해도 순수익이 최하 800만 원 정도였습니다. 급매물 시세에 비해 5~10%의 이윤이 창출된 것입니다.

부동산 가격이 하락한다고 해도 취득한 가격이 급매물 시세보다 싸게 구입했기 때문에 손해 볼 일이 없습니다. 부동산 가격이 상승하면 시세보다 싸게 구입한 가격에서 투자수익이 따로 발생되므로 누가 봐도 투자의 대상으로 적합하다는 판단이 설 것입니다. 즉, 경매로 부동산을 취득하면 시세보다는 싸게 구입하는 것이므로 상당히 매력적입니다.

하지만 아직까지도 부동산 경매라고 하면, 다소 부정적인 투자 종목이라고 생각하는 사람들이 많습니다. 은행이나 다른 채권자들의 입장에서는 국민들이 경매에 관심을 많이 가져야 낙찰금액이 올라가고, 불량채권을 조기에 회수할 수 있습니다. 또, 은행은 회수한 돈으로 다른 건실한 투자자에게 대출을 할 수 있다는 점에서 사회적으로 미치는 긍정적인 효과가 큽니다.

사회적인 요인이 아니라 개인적인 요인으로 부동산 경매를 생각하면, 결국 망한 사람의 부동산을 취득하는 과정이므로 꺼리는 경우가 있습니다. 집주인과 인간적인 대면의 어려움이 있고, 세입자의 경우에 전세보증금의 일부나 전부를 법원에서 배당받지 못하는 경우도 있기 때문에 일처리 과정이 복잡합니다. 또, 경매를 주업으로 하는 투자자를 안 좋게 보는 사회 풍토도 만연해 있기 때문에 쉽사리 경매라는 종목을 투자처라고 생각하지 않는 경향이 있습니다.

하지만 어차피 경매는 내가 사지 않아도 누군가는 살 것입니다. 그렇다면 이왕이면 건달 같은 사람들이 낙찰받는 것보다는 서민들이 낙찰받아서 세입자나 집주인에게 이사비용이라도 더 많이 주는 것이 낫다는 생각을 하셔야 합니다. 투자자 입장에서는 시세보다 싸게 살 수 있는 기회를 활용해서 자기자본의 증가를 누린 결과를 낳습니다.

경매법원에 한번 가보면 예전과는 많이 변화된 모습을 볼 수 있습니다. 더 이상 부동산 경매라는 것이 특정인들만 하는 게임시장이 아니라, 주부에서 직장인, 자영업자, 심지어 대학생들까지 몰릴 정도로 많은 사람들이 투자하고 있다는 사실을 알 수 있습니다. 오히려 젊은 사람들일수록 급매물 가격보다 싸게 구입할 수 있는 부동산 경매시장에 많은 관심을 가지고 있습니다. 대학교나 백화점의 문화센터마다 부동산 경매 투자과정이 있고, 지지옥션이라는 대한민국 최고의 경매 사이트에서도 전문 교수진들이 사이버강좌를 하고 있습니다. 최근에는 ‘너무 사람이 많아서 먹을 것이 없다.’고 투덜대는 전문 경매인들을 많이 만납니다. 그만큼 부동산 경매라는 것이 예전과는 달리 많이 투명화되어 투자수익을 창출하는 실속 있는 투자처입니다.

부동산 경매가 위험하다고 말하는 사람도 있지만, 오히려 급매물이나 일반 매매로 부동산을 취득하는 것보다 더 안전할 수도 있습니다. 예를 들어, 시세보다 5% 하락한 부동산을 싸게 구입한다고 계약금을 지급했는데, 잔금 전에 등기부등본을 확인해 보니 가압류나 압류, 가처분 등이 들어올 가능성을 전혀 배제하지 못합니다. 하지만 부동산 경매의 경우, 낙찰받은 시점 이후의 권리에 대해서는 한 건당 5600원의 말소비용만 부담하면 거의 모든 권리가 말소되므로 오히려 일반 급매물보다 경매가 안전하다는 것입니다. 물론, 위험이 전혀 없다는 말은 아닙니다. 기본적인 지식은 있어야 합니다.

자본주의 사회가 망하지 않는 이상, 경매물건은 많이 나오게 되어 있습니다. 지금 당장 경매법원에 가서 물건을 잡으라는 말은 아닙니다. 부동산 경매시장에 접근하기 전에 부동산 경매라는 머니파이프라인에 관심을 가져보시기 바랍니다. 관심을 가지는 것 자체가 바로 돈입니다. 관심이 없으면 절대 돈을 벌 수 없습니다.

12. 남들이 가지 않는 경매 머니파이프라인

경매시장에 투자자들이 많이 몰린다는 것은 누구나 다 아는 사실입니다. 수십억의 돈을 투자하여 자신의 상가를 마련하려는 사람부터 신혼집을 경매로 낙찰받아 내 집 마련을 하겠다는 사람까지 다양한 사람들이 성황을 이루고 있습니다.

서민들이 노리는 물건은 일반적인 물건들입니다. 조금이라도 위험하거나 권리관계가 복잡한 물건의 경우에는 투자하기를 꺼려합니다. 아무리 투자자금이 많고 권리관계를 스스로 처리할 수 있다고 해도, 투자자들의 심리는 ‘수익률이 적어도 안전한 물건’을 선호하기 때문입니다. 이는 자신의 돈을 손해 보지 않으려는 일반적인 심리일 것입니다.

하지만 중요한 것은 위험률이 떨어지는 것은 경쟁자가 많다는 것이고, 경쟁자가 많다는 것은 낙찰금액이 올라간다는 것이고, 낙찰금액이 올라간다는 것은 이윤이 그다지 많지 않다는 것입니다. 따라서 진정한 투자자라면 위험률은 다소 높지만 법적으로 깨끗하게 처리할 수 있는 물건을 골라야 합니다. 고수익을 노리는 사람들은 저에게 법정지상권이나 유치권, 토지별도등기, 선순위세입자가 있는 물건을 소개해 달라는 경우가 많습니다. 위험률이 높다는 것은 경쟁자가 많지 않다는 것이고, 경쟁자가 많지 않다는 것은 낙찰금액이 떨어진다는 것이고, 낙찰금액이 떨어진다는 것은 결국 수익률이 높아진다는 것입니다.

선순위세입자라고 주장하는 사람의 부동산이 경매로 나왔습니다. 철저한 권리분석을 통해 선순위세입자가 집주인의 아들이라는 것을 알았습니다. 또, 세대원의 구성까지 같은 주민등록등본에 기재되어 실질적인 세입자로서 권리주장을 할 수 없는 위장세입자라는 사실을 알고 경매에 입찰했습니다. 물론 감정가와 시세보다 30% 싸게 낙찰받았습니다. 명도비용과 등기비용을 공제하더라도 단기 5개월 만에 20%의 수익률을 올렸습니다. 일 년 수익률로 따지면 무려 48%였습니다.

이뿐만이 아니라 집합건물의 토지별도등기의 경우에도 많은 사람이 입찰에 참여하지 않습니다. 조금이라도 경매공부를 한 사람이라면 토지별도등기가 그렇게 호락호락한 것이 아니라는 것을 알고 있기 때문입니다. 그래서 토지별도등기 경매물건만 전문으로 낙찰하여 수익을 발생시킨 경우도 있었는데, 다음카페 <아름다운부자>의 수강생들은 이런 위험물건에 실전경험을 습득하여 아예 회사를 그만두고 전문적으로 위험물건만 공략하는 팀들이 생길 정도입니다.

이처럼 남들이 투자하지 않는 물건을 위험물건이라고 합니다. 그 대표적인 것이 토지별도등기, 예고등기, 선순위세입자, 유치권, 법정지상권, 환매특약등기, 경매물건 깨서 급매로 전환하기 등이 있습니다. 남들이 가지 않는 이러한 곳에 투자하면 투자수익률이 극대화된다는 것은 누구나 다 아는 사실입니다. 하지만 실질적으로 투자를 하기 위해서는 먼저 이러한 물건들을 처리하는 방법에 대해 많은 공부가 필요합니다.

어떤 분들은 법은 변호사에게, 등기는 법무사에게, 세금은 세무사에게, 투자는 전문가에게 의뢰하면 된다고 하지만, 문제는 투자하기 전에 이런 분들과 충분한 상담을 하지 않는다는 것입니다. 또, 이런 분들은 승패를 알 수 없는 상태에서 투자자에게 모든 것을 알려주지 않습니다.

부자들의 경우에는 미리 변호사, 법무사, 세무사, 부동산 투자 전문가를 동원하여 투자 위험률과 수익률을 살펴보고 투자하는 반면, 일반인들은 일단 저질러보고 상담을 받는 경우가 많습니다. 따라서 위험한 물건을 선택하여 높은 수익률을 노리기 이전에 먼저 많은 공부가 필요한 것입니다.

지금도 경매법정에서는 권리분석의 ‘권’ 자도, 부동산의 ‘부’ 자도 모르면서 경매로 낙찰받으면 무조건 시세보다 싸게 낙찰받는 걸로만 알고 있는 투자자들이 많습니다. 충분한 사전지식과 공부 없이는 절대로 돈을 벌 수 없습니다.

돈에 대한 욕심은 차가운 가슴속에

돈은 내 심장 속에 묻어야 하는 것입니다.