명품상가는 없다 ?

경기 불황에 따라 부동산 투자패턴 역시 시세차익 개념보다 임대수익개념으로 재편되고 있습니다.  부동산을 취득해서 일정시간 묻어 두면 가격이 오를 것이라는 기대심리가 매우 위축되었기 때문입니다.  부동산 종류나 평형대에 상관없이 가격이 떨어지기 시작했으며, 지금의 하락이 끝이 아니라 시작일 것이라는 막연한 심리적 불안감이 심화되고 있습니다.  어떤 전문가도 뾰족한 수가 없기는 마찬가지일 것입니다.

지금과 같은 상황에서 매달 매달 수익을 안겨다 주는 부동산을 보유했으면 좋겠다는 생각을 쉽게 떨칠 수 없을 것입니다. 매달 일정한 수익을 안겨다 주는 부동산을 통칭해 ‘수익형 부동산’이라 말합니다. 수익형 부동산의 대표는 누가 뭐래도 ‘상가’일 것입니다. 그러나 일반인들이 상가투자를 하기에는 여러 가지 제약이 따르기 마련입니다.  그것은 다름아닌 투자금액자체가 매우 높다는 점입니다.  수도권 인근에 임대수익률이 괜찮은 상가를 취득하기 위해선 적어도 최소 5억원이상이 필요하며,  상가건물을 통째로 취득하기 위해선 20억대 이상의 자금이 필요합니다. 

상가 투자를 원하지만 자금이 확보되지 않은 투자자들의 경우 흔히 빠지는 함정이 있습니다. 그것은 소액투자로 큰 임대수익을 얻을 수 있다는 현혹입니다.  하루에도 언론을 통해 “수천만원 투자로 10%이상의 임대수익을 거둘 수 있다”는 광고들이 버젓이  나돌아 다니기 때문입니다.   10%임대수익 확정보장이라는 말을 과연 신뢰할 수 있을까요?  전 그런 상품은 존재할 수 없다고 단언합니다.  기존 상가들 중에 10%이상의 수익률을 내고 있는 물건들은 더러 있을 수 있지만 그런 물건들은 시중에 나올 수 없는 것이 현실입니다.  지금과 같은 불황에서 수익률이 탄탄한 부동산을 던질 사람은 거의 없다는 것이 상식일 것입니다.  신규 분양상가들 중 확정수익률을 내거는 것은 사업자의 막연한 소망이나 기대에 불과할 뿐입니다.

자금이 어느 정도 확보된 투자자라 할지라도 쉽게 빠지는 함정이 있습니다.  그것은 다름아닌 명품주거지역 주변에서 만날 수 있는 명품상가에 대한 현혹입니다.  배후주거지가 확실하고 더군다나 자산가들이 밀집되어 있는 명품주거지역에 있다 할지라도  명품상가란 말이 성립될 수 없습니다. 

상가의 가치는 우선적으로 임대수익이란 잣대로 평가되어야 합니다. 명품주거단지가 명품상가를 만들어주는 필요충분 조건은 아닌 것입니다. 애초의 분양가가 지나치게 높을 경우 투자금액에 걸맞는 임차인을 구하기란 하늘에서 별을 따는 만큼 어려운 것입니다.  쉽게 말해,  수도권 외곽지역에 있는 프랜차이즈 제과점이나 명품주거단지 주변의 제과점이나 애초의 상품가격을 달리 정할 수 없는 것입니다.

물론, 명품주거단지 주변에선 고가의 상품들이 더 많이 팔릴 수는 있는 가능성이 높은 것은 사실이라 할지라도 임대수익적인 면에서 보자면  크게 다를 수 없다는 점입니다.  상가가 활성화 되기 위해선 영업이익이 극대화 되어야 합니다.  영업이익에 따라 향후 권리금도 형성되는 것이고, 그에 따른 상가가치도 올라가기 마련입니다. 

임차인 입장에서 고액의 임차보증금을 주고 입점을 했더라도 영업이익을 실현하기 어려운 환경이라면 언제라도 갈아탈 수 밖에 없는 것입니다.  자금의 여유가 있는 투자자의 경우 상가주변지역의 화려함만 보고 계약을 체결할 것이 아니라 투자금액대비 안정적인 임대수익률을 확보할 수 있는 임차인 확보가 용이한지 철저하게 검증해야만  성공할 수 있습니다.

 

 

    7일만에 끝내는 부동산+경매 본문中...