우리가 장래 건설 및 부동산경기를 전망하기 위해서는 건설 및 부동산시장 자체만을 놓고 볼 것 이 아니라 경제 전반적인 것 을 살펴볼 필요가 있습니다. 한국도 이제는 글로벌 경제권에 있는터라 미국, 중국 등과 경제 공조체제를 갖추어야 합니다.

 

그리고 과거 경제 흐름을 알아야 현재 경제에 어느정도 접목하는 것 이 가능하다고 생각하고 있습니다. 1980년대 이후 우리나라 경제는 크게 1985년 하반기~1987년 상반기까지 대미 자동차, 전자 등 수출로 경제가 1단계 도약하였고 2005년 하반기~2007년까지는 재래산업 즉 조선, 철강 등의 호황으로 2단계 경제 성장을 하였다고 할 수 있습니다.

 

물론 1990년대~2000년대 중반까지 반도체산업 등의 성장도 있었죠. 요약하자면 1985년 하반기~1989년 상반기까지 증시 대세, 2005년 하반기~2007년까지 증시대세가 있었습니다. 필자는 현재의 경제상황이 1985년 하반기~1987년 상반기까지 수출 호조가 있은 후 수출 경기가 퇴조하자 1987년 말 대선을 기점으로 내수경기 즉 건설, 부동산경기가 살아나기 직전인 시점과 유사해 보입니다.

 

1988년~1991년까지 대규모 국토개발사업(서해안 일대 개발, 인천국제공항 건설, 분당.일산 신도시 건설. KTX 경부선 등)이 펼쳐졌고 올해 들어와서 수출경기가 퇴조하자 미국, 중국 등에서 경기연착륙을 위해 인프라건설 등 신 뉴딜정책을 서두르고 있습니다.

 

시기적으로 1987년 말과 현재가 유사해 보이네요. 참고로 1987년 말부터 건설 호황 및 부동산 가격이 폭등한 전례가 있습니다. 현재 전반적으로 경제가 불안정한 상태이지만 글로벌 정책 당국 및 한국의 정책 지원 및 의지로 코스피지수가 1000 포인트에서 바닥을 다지고 있습니다.

 

아직까지 향후 경제에 대한 자신감이 없어 코스피지수가 뚜렷한 상승 또는 하락 방향을 그리고 있지는 않지만 오바마의 인프라 건설로 경기 부양, 신 뉴딜 정책 일부 공개 그리고 중국 정부의 내수 확대 등 내년 성장률 8% 대 사수하라 등 을 놓고볼때 내년 1월 20일 오바마 대통령 취임식 전후를 기점으로 하여 증시가 바닥을 탈피할 것 으로 예견됩니다.

 

경기를 선행하는 주식시장에선 이미 새만금, 대운하관련주들이 상승 곡선을 그리고 있고 오바마 신 뉴딜 정책 발표이후 건설주도 바닥을 탈피할 조짐을 보이고 있습니다. 1987년 말부터 대규모 국토개발사업이 전개되자 개발 호재가 있는 서해안 일대 등의 땅값이 많이 상승하였는데 향후 인프라건설 등 대규모 국토개발사업이 전개되면 개발지 주변 땅값 상승도 나름대로 점쳐봅니다.

 

개발이 되고 건설 및 부동산경기가 좋아지면 당연히 땅값이 상승하는게 경제논리가 아니겠습니까? 일단 코스피지수 바닥이 확인되어야 향후 건설 및 부동산경기를 예측할 수 가 있습니다.

 

향후 부동산경기가 살아나더라도 과거 강남권 부동산 가격 상승 독주만을 기대하는 것 은 무리고 1985년 하반기~1987년 상반기까지 수출 호경기가 있은 후 전국 부동산 가격이 상승한 것 을 미루어 볼때 이미 강남권 부동산 가격 상승은 수출 경기가 안좋은 시기인 2001년~2005년까지 선 반영되었기 때문에 2005년 하반기부터 시작된 수출 호경기 이후 2006년 하반기부터 강북대세가 시작되었을때는 가격 상승 편승에서 도태된걸로 생각됩니다.

 

1987년 하반기~1991년 상반기까지는 전국적인 부동산 가격 폭등기였지만 2000년대부터는 철저히 지역별, 상품별로 부동산 가격이 움직이고 있습니다. 작금의 부동산 투자는 철저히 지역별, 상품별 저평가된 부동산 위주로의 투자가 이루어 져야 성공할 수 있습니다.

 

지금 서울 및 수도권 등의 부동산경기가 초토화된 상태이지만 2000년대부터 그동안 부동산 가격 상승이 전무하다시피한 부산 아파트는 올들어와서 부터 꾸준히 가격이 상승하는게 이를 말해 주는군요.

 

세부적으로 말씀드리자면 2001년~2005년까지 강남권 부동산 가격 상승, 2006년 하반기부터 2008년 상반기까지는 강북권을 포함한 서울 및 수도권 부동산 가격 상승, 2007년 하반기부터 현재까지는 부산 부동산 가격 상승입니다. 과거 1987년 하반기~1991년 상반기까지 전국 부동산 가격 폭등이 있은 후 1994년 상반기까지 3년동안 조정을 받았고 1994년 말부터 다시 부동산 가격이 폭등한 전례가 있는데 마침 현재 강남권 부동산이 2006년~2008년까지 3년 정도 조정을 받았군요.

 

코스피지수가 바닥을 탈피하면 주식과 부동산경기의 몇달 시차상 부동산경기도 바닥을 탈피할 것 으로 예견되며 그동안 낙폭이 큰 강남권 부동산도 이제 서서히 관심을 가져야 할 시기로 보입니다. 의정부 등 수도권 북부 지역은 2006년말 경원선 전철 개통, 수도권 외곽순환도로 개통 등으로 부동산 가격이 본격적으로 상승했다고 할 수 있는데 이렇듯 교통 호재는 부동산 가격 상승에 지대한 영향을 미칩니다.

 

때마침 그동안 부동산 가격 낙폭이 큰 용인지역에 양재~용인~영통~동탄을 연결하는 고속도로가 2009년 3월에 완공 예정이라고 합니다. 눈여겨 보시구요.

 

그동안 부동산 가격 상승에서 소외되다시피한 부산에서는 부산과 울산을 '30분 생활권'으로 묶는 부산-울산 민자고속도로가 오는 29일 개통된다고 합니다. 지금 부산 부동산시장에서는 이 민자고속도로가 부산 아파트 가격 상승에 파급을 미칠 효과가 클 것으로 보고 있습니다.부산 모 지역 20평 아파트같은 경우 매매가 5000만원 내외, 전세가 4000만원 내외로 저평가, 저가격대입니다. 2003년 말 가격 대 이고 코스피지수로 따지면 코스피지수 500 포인트 대 가격입니다.

 

강남권 부동산 가격이 오를때 가치 투자라 하여 강남권 부동산 가격만 올라간다고 했는데 현재 그 꿈이 깨어졌으며 지방은 회사가 부족하고 공장이 없다시피해 인구가 유입되지 않아 부동산 가격이 상승할 수 가 없다고 했는데 이러한 예상을 깨고 그동안 저평가된 부산 기존아파트 가격은 현재 상승 추세에 있습니다.

 

개인적으로 코스피지수가 상승하면 전국 자산 가격도 상승해야 한다는게 필자의 지론입니다. 하여 향후 경제가 살아나면 지방 부동산 가격 상승도 희망적으로 봅니다.

 

필자는 경제전문가가 아니기 때문에 수많은 변수가 난무하는 경제를 정확하게 예측하기에는 역부족이며 오직 대한민국 건설 및 부동산경기는 코스피지수에 달려 있다고 보고 코스피지수가 어느정도 안정이 되면 향후 그동안 낙폭이 큰 강남권 부동산을 비롯하여 최근 서울역사 북쪽의 철도 부지 등 5만5826㎡에 대규모 국제컨벤션센터를 조성하는 내용의 '서울역 북부 역세권 개발 기본 구상안'을 공동 발표했는 등 강북개발 대세가 유지된다고 볼때 강북권 부동산뿐만 아니라 그동안 저평가된 부산, 대구 등 지방 부동산도 재평가 받는 등 전 지역별 부동산이 약간의 시차를 두고 움직이는 장세가 전개될 걸로 예상됩니다.

 

코스피지수 1000 포인트를 바닥으로 볼때 내년 상반기 내지는 하반기부터 건설 및 부동산경기가 턴하여 MB정부 기간내내 내수경기가 활성화될 것 으로 기대됩니다. 이상 향후 건설 및 부동산경기에 대한 소고입니다.

 

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