필자는 부동산 투자를 할시 정책, 개발, 경기싸이클을 대단히 중요하게 생각합니다. 경기싸이클을 읽고 적기에 사서 적기에 파는 것도 좋은 투자방법이지만 오늘은 최근 정책 및 개발에 대하여 포괄적으로 말씀드리도록 하겠습니다.

 

부동산 격언 중에 선거때 부동산 정책을 미리 읽고 투자하면 성공할 수 있다는 말이 있습니다.

 

그러기 위해서는 1960년대부터 현재까지의 우리나라 국토개발정책을 훤히 꿰뚫어 봐야하며 대한민국은 자원이 부족하고 수출지향적인 나라라서 대한민국의 장래가 대외 요건에 의해 많이 작용된다고 할 수 있는데 향후 전개될 국제 정세 및 경제 흐름도 나름대로 예측할 안목을 가져야 하는 것도 대단히 중요하다고 생각합니다.

 

아시다시피 우리나라는 1960~1980년대는 대미, 대일 수출 위주라서 지리적으로 부산, 대구, 경남, 경북 일대에 공업도시 등이 많이 생겼고 1990~2000년대는 중국의 문호개방으로 지리적으로 중국과 가까운 서.남해안 일대가 급속도로 발전했다고 할 수 있습니다.

 

노무현정부의 국토개발정책은 행정중심복합도시를 건설하고 혁신도시를 각 시.도에 배분하고 기업도시를 일부 지역에 배정하는 등 국토균형발전 정책을 ?㎢鳴? 할 수 있는데 이번 이명박정부에서는 국토를 경제권별로 개발하겠다는 5+2 광역경제권 국토개발정책을 내 놓았네요.

 

경제권으로 개발하겠다는 자체는 국토를 효율적, 실리적으로 개발하겠다는 측면으로 보입니다. 여기서 얘기가 약간 빗나갑니다마는 최근 국토개발정책에 있어서 눈에 띄이는 부분은 작년 12월 26일 국회에서 의결된 동서남해안권발전 특별법안인데 사실 1990년대~2000년대 우리나라의 국토개발정책은 환황해권을 지향한 국토 L자형(서남해안권) 위주로 개발되었다는 것을 부인할 수가 없습니다.

 

향후 국토개발은 종전 L자형(서남해안권) 위주에서 U자형(동서남해안권) 위주로 나가겠다는 얘기인데 이렇게 된다면 우리는 향후 환동해권을 지향한 동남해안 일대를 주목하지 않을 수가 없습니다. 동해안 일대가 경제적, 실리적으로 개발될려면 대러시아 교역을 염두에 두지 않을 수가 없습니다.

 

왜냐하면 동해안 일대는 지리적으로 러시아와 가까운 거리이기 때문입니다. 얼마전에 이명박대통령이 러시아를 순방하고 최근에 포항-블라디보스톡 우호교류협약이 체결되는 등 러시아와의 일련의 활발한 교류가 향후 동해안 일대 개발에 더욱더 힘을 실어다 주는군요.

 

우리나라는 1960년대에 월남 특수, 1970년대에 중동 특수, 2000년대엔 중국 특수로 한단계씩 경제 도약을 했다고 할 수 있는데 개인적으로 향후 대러시아 특수로 한단계 더 도약했으면 하는 바램입니다. 다시 5+2 광역경제권에 대해서 말씀드리는데 아시다시피 5 광역경제권은 수도권, 충청권, 호남권, 동남권, 대경권이고 2광역경제권은 강원권, 제주권입니다.

 

여기서 전체적으로 살펴보면 5+2 광역경제권 중 특히 대구.경북지역의 대경권이 눈에 띄입니다. 최근 광주시에서 '5+2 광역경제권'은 호남권의 소외를 가중하고 영남과의 격차를 더욱 벌릴 수 밖에 없는 경제정책이라는 판단에 따라 5+2 광역경제권에 계획에 대한 사업계획서 제출을 거부했다고 하는데 사실 1990년대~2000년대는 국토 L자형(서남해안권) 위주의 개발이라 서해안 일대 개발에 치중했다고 할 수 있고 대경권은 그동안 개발에서 철저히 소외되었다는 것을 부인할 수가 없습니다.

 

개인적으로 국토개발을 함에 있어서 실리성, 효율성이 따르지 않는 단순한 특정시설의 배분 및 배정은 바람직하지 않아 보이나 예를들면 대러시아 교류 등 국가이익을 위한 국내 특정지역의 개발은 국민의 명분을 얻기에 충분할 뿐만 아니라 실리성 또한 당연히 따라올 것으로 보입니다.

 

1990년대~2000년대의 국토개발 정책은 수도권 및 국토 L자형(서남해안권) 위주의 개발이라고 할 수 있는데 이명박정부에서는 선진국으로 진입하기 위해서는 수도권 등 특정지역의 개발만으로는 한계가 있고 국토 전체가 균형발전해야 한다고 합니다.

 

물론 실리성, 효율성을 앞세운 국토균형 발전이라야 하겠죠. 필자는 개발은 역전에 역전을 거듭한다, 한풀이 땅 용틀임하면 무섭다, 개발의 역사를 알면 미래가 보인다, 위기는 기회다, 버려둔 자식이 효자 노릇한다는 말을 즐겨 씁니다.

 

위기는 기회다라는 말을 놓고보면 우리나라는 어쩌면 1960년대 이후부터 현재까지 위기를 기회로 먹고 사는 나라인 것 같습니다. 부동산 경제전문가는 아니지만 필자의 부동산 경제에 대한 짧은 소견으로는 최근 미국발 금융쇼크로 대한민국 경제가 초긴장 상태인데 미국이든 한국이든 경기 경착륙보다 경기 연착륙을 위한 경제 체제 구상이기 때문에 본격적인 부동산경기 하강은 경기 연착륙이 지나간 몇년 뒤에나 도래할 것으로 예견됩니다.

 

이어서 5+2 광역경제권 중 가장 눈에 띄이는 지역인 대경권에 대해서 집중적으로 말씀해 보도록 하겠습니다.

 

아시다시피 대경권의 중심도시는 대구입니다. 일본의 3대 도시는 동경, 오사카, 나고야인데 흔히 동경은 서울과, 오사카는 부산과, 나고야는 대구와 비교하곤 합니다. 인천국제공항건설, 국토 L자형(서.남해안) 위주의 개발, 송도신도시 건설 등으로 1999년도에 인천이 대구의 인구를 추월했지만 도시의 역사성으로 볼때 대구는 흔히 일본 3대 도시 나고야와 견주곤 합니다.

 

대구는 경부고속국도, 중부내륙고속국도, 중앙고속국도, 88올림픽고속국도, 대구~마산간 고속국도, 대구~부산간 고속국도, 대구~포항간 고속국도가 통과하는 등 사통팔달 교통의 요충지입니다. 잘 발달된 교통망과 달리 하나 특이한 점은 대구에는 전국 광역시에서 유일하게 국가산업단지가 없습니다.

 

산업단지의 부족으로 그동안 인구 유입이 거의 없다시피 했는데 이러한 연유로 얼마전 국토해양부 자료의 수도권 대비 대구.경북 토지가격 변동 추이(1997년 대비 2007년 변동률)에 의하면 경기 3배 뛸 동안 대구.경북 지가 상승은 평균이하 수준에 머무른 것으로 나타났다고 합니다.

 

그동안 수도권과 비수도권의 양극화를 극명하게 나타내 주고 있군요.

 

그러나 내년에 대구광역시 달성군 구지면 일원에 약 300만평의 국가산업단지를 지정하여 2017년까지 개발하는 등 대구도 이제 도약할 채비를 갖추고 있습니다. 경부운하건설이 실현되면 내륙도시 대구가 가장 큰 수혜를 입을 것 이다라고 하는데 현재 실현 여부가 불투명하여 뭐라고 말씀드리지를 못하겠네요.

 

그동안 개발에서 지극히 소외된 대구도 향후 한풀이 땅 용틀임을 하려는지요?

 

대구의 3대 과제는 낙동강프로젝트, 국가산업단지 조성, 밀라노프로젝트라고 하는데 이제 낙동강 물길만 잘 살리면 3대 과제를 얼추 완수하는 것 같습니다. 개인적으로 볼때 대구는 수도권과는 비교할 수 는 없어도 같은 동남권인 부산하고는 비교할 수 가 있습니다.

 

그러나 대구는 부산에 비해서 100층 이상 초고층 빌딩, 제2기 신도시도 없는 등 부족한게 너무나 많네요. 몇달전 부산 해운대구 센텀시티, 마린시티 등에서의 초고층 아파트 현대아이파크, 두산위브더제니스 등의 분양 호조와 최근 부산 전역의 부동산시장 활성화에 비하면 대구 최고의 요지 수성구 맨하탄구역내의 초고층아파트인 범어동 두산위브더제니스, 수성3가 코오롱하늘채.롯데.쌍용 등의 분양권 시장은 분위기가 너무나 가라앉아있어 비교가 됩니다.

 

부산과 대구의 부동산경기는 과거 전례로 봐서 통상 몇년의 시차가 있는데 결국은 대구도 부산 부동산경기를 따라갈 것으로 예견됩니다. 향후 수도권과 비견할만한 국제공항이 동남권에도 건설되어야 한다는 얘기가 몇년전부터 거론되고 있는데 동남권 국제공항 적지로 경남 밀양 및 부산 앞바다 가덕도 등이 점쳐지고 있습니다.

 

경상북도는 향후 김천.구미, 포항.경주, 안동.예천 트라이앵글 위주로의 개발이 예상됩니다. 김천은 KTX역 일대에 역세권 개발, 경북 혁신도시 건설이 이루어지며 향후 구미도 김천지향적 발전이 예상되며 김천방향 구미 서측편인 봉곡, 도량택지개발지구가 구미의 강남 역할을 할 것으로 보입니다.

 

경주 역시 건천읍 화천리 일대에 경주 신역사가 들어서는데 인근 포항과 연계한 개발이 예상됩니다. 그리고 포항은 영일신항만 배후지인 장성동, 양덕토지구획정리사업지구가 향후 포항의 강남이 될 것으로 예견됩니다.

 

필자는 땅 투자를 함에 있어서 구획정리사업지구에 초창기에 들어가면 백전백승할 수 있다는 말을 자주하는데 포항시 양덕토지구획정리사업지구가 그 대표적인 한 예라고 할 수 있네요. 또 포항시 남구 동해면, 장기면 일원에 옛 포항제철소 270만평보다도 더 넓은 약 300만평 규모의 국가산업단지가 지정될 계획인데 그렇게되면 인근 오천읍 일대가 수혜지가 될 것으로 예상됩니다.

 

향후 울산~신경주~포항을 잇는 동해남부선이 착공되어 포항에도 KTX가 들어갈 계획이며 포항~영덕~삼척간 동해중부선 철도는 이미 착공에 들어 갔습니다. 부산~울산간 고속국도가 올 년말에 개통될 예정이며 울산~포항~영덕~삼척간 동해안 고속국도도 계획되어 있습니다.

 

얼마전에 안동.예천지역이 경북도청 이전지로 결정되므로써 향후 경북북부지역의 비약적인 발전이 예상되는바 안동 일대는 향후 경북도청에 인접한 풍산읍, 안동 서측 일대로의 활발한 개발이 예상됩니다. 벌써부터 안동의 강남은 경북도청 이전지와 지리적으로 가까운 안동 서측편 옥동, 송현동 일대가 될 것이란 얘기가 흘러나오네요.

 

또 안동.예천 경북도청 이전지의 수혜지가 인근 경북 문경 점촌읍, 상주 함창읍까지 확대될 것으로 예상됩니다. 그외 영주~울진간 동서5축 간선도로, 상주~남안동~영덕간 동서6축 고속도로가 계획되어 있네요.

 

대경권의 발전 여부는 향후 대러시아 교역을 위한 동해안 일대의 개발 영향이 크다고 할 수 있으며 현재 여주~충주~문경~상주~아포를 잇는 중부내륙고속국도가 잘 닦여져 있고 향후 여주~문경간 철도가 신설되고 문경~김천간은 기존철도를 이용하고 또한 김천~성주~고령~합천~진주~통영을 잇는 철도 건설계획도 거론되고 있는바 여주~통영간 철도가 놓이게 되면 이쪽 지역의 교통여건이 좋아지는데 바로 옆으로 흐르는 낙동강 라인은 현재 정비되지 않아 개인적으로 참 안타까운 마음입니다.

 

통상 고속국도, 철도 등이 놓여지는 등 교통여건이 좋아지면 그 지역 일대가 반드시 개발되는 경우가 많은데 중부내륙고속국도, 낙동강 라인은 아직 활발한 국토개발이 이루어지지 않는 것 같습니다. 향후 이쪽 라인 지역의 비약적인 발전이 대경권 발전의 큰 비중을 차지할 것으로 예상됩니다. 그래서 대경권에서는 향후 혹 실현될지도 모르는 경부운하건설에 큰 기대를 걸고 있습니다.

 

끝으로 큰틀로 볼때 대경권의 장래는 동해안 일대의 집중적인 개발과 경부운하건설 실현에 달려있다고 말씀드리고 싶습니다.