작년 10월 미국발 금융쇼크로 인터넷 경제논객 미네르바가 코스피지수 500포인트 바닥을 외칠때 코스피지수 1000포인트 내외를 바닥으로 주가지수가 상승하여 현재 어느정도 안정권에 들어가 있습니다.
필자는 그당시 "주식과 부동산의 상관관계"란 칼럼에서 코스피지수 1000포인트 내외가 바닥이라고 소신있게 밝힌바가 있습니다. 온갖 비관이 난무할때 일부 주식 및 부동산의 바닥은 소리 소문없이 지나가 버렸습니다.
코스피지수는 작년 10월과 11월에 쌍바닥을 찍은후 12월 1일부터는 4대강 정비사업 및 새만금관련주가 대세 상승하기 시작했고 12월 15일부터는 건설주가 정책 발표 호재로 대세 상승하기 시작했습니다.
작년 10월부터 현재까지 자전거주, 4대강 정비사업 및 새만금관련 건설주.철강주, 신성장동력 관련주가 증권시장을 주도했는데 이들 종목은 대부분 신뉴딜정책과 관련된 건설주 등 내수주 및 향후 신성장산업이라고 할 수 있는 풍력, 태양광, 바이오, 로봇 관련주입니다.
작년 10월, 국내 경제가 최악의 상태일때 필자는 국내 그 어떤 경제 및 부동산전문가의 전망보다도 실물경제의 바로메타라고 할 수 있는 증권시장을 예의주시했습니다. 2005년 하반기~2007년도까지 조선, 철강 등 재래산업 수출관련주 및 업종의 호황이 있은 후 MB정부에서는 향후 내수 경기로 경제를 살릴 수 밖에 없다고 내내 강조한바가 있습니다.
내수 경기의 대표업종은 건설관련업이라고 할 수 있는데 이들 건설주가 상승하기 시작하니 어김없이 강남권 재건축 등 선도 부동산이 움직이기 시작했습니다. 필자는 향후 경제 전망을 과거 "주식과 부동산의 상관관계"에서 답을 찾을려고 했습니다. 왜냐하면 과거 경제 흐름에 그 답이 있기 때문입니다.
과거 1985년 하반기~1987년 상반기까지 3저경기(저금리, 저유가, 저원화가치)로 수출 호경기가 있은 후 1987년 하반기~1989년 상반기까지 건설, 금융 등 내수관련주의 대세 상승이 있었고 1987년 하반기~1991년 상반기까지 전국 부동산 가격이 상승한 전례가 있습니다.
또 1992년 하반기~1994년까지 삼성전자 등 반도체주의 대세 상승과 반도체산업의 호황이 있은 후 1994년 말~1996년까지 내수관련주 및 부동산 경기의 대세 상승이 있었습니다. 참고로 1994년 말부터의 전국 부동산 가격 상승 진원지는 강남 개포 주공 1단지(재건축)였습니다. 최근 건설 등 내수관련주의 상승과 강남권 재건축의 상승이 1994년 말과 너무나 유사하군요.
2001년부터 강남권 재건축의 대세 상승이 있었고 2001년 말부터는 지방광역시 재건축도 이들 대세 상승에 동참한걸로 기억되고 2002년 봄에 지방광역시 부동산시장도 본격적으로 꿈틀된걸로 알고 있습니다.
개인적으로 볼때 강남권 재건축은 작년 12월에 바닥을 친 것으로 사료되며 강남권 재건축을 선두로 하여 송파구, 강동권 재건축, 분당, 용인 등으로 매기가 곧 확산될 것으로 예상됩니다. 이처럼 강남권 재건축은 비관이 극도에 달한때 바닥은 소리 소문없이 지나간걸로 보입니다.
코스피지수도 2000포인트에서 반토막이 난 1000포인트 내외에서 바닥을 치더니 부동산 가격 특히 아파트 가격도 반토막이 나니 코스피지수처럼 바닥을 탈피하기 시작하는군요. 이래저래 반토막은 의미를 지니고 있으며 예를들어 반토막난 상태에서 바닥을 탈피하려고 "용을 쓰는 용인도 이제 용틀임할련지요?"
주식도 아닌 부동산 가격이 반토막이라니 아파트도 주식을 닮아 가는지요?
최근 흐름으로 봐서 가격뿐만 아니라 바닥 시기도 이래저래 코스피지수를 닮아가는 것 같습니다. 필자는 이번 "코스피지수 및 부동산의 상관관계"를 보면서 실물경제의 바로메타인 주식시장 특히 내수관련주의 흐름이 바로 부동산시장의 흐름이라고 더욱더 굳건히 믿게됩니다.
경제 및 부동산전문가들의 예측은 어디까지나 예측일 뿐이고~~
모 개그맨의 유행어처럼 예측일 뿐이고~~ 뿐이고~~
부동산시장의 전망은 실물 즉 실물경제의 바로메타인 증권시장 흐름 즉 "주식과 부동산의 상관관계"에 바로 답이 있군요.
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