익히 아는 바와 같이 1주택자의 양도세 절세는 비과세로 매도하는 것이다. 비과세로 매도하는가 그렇지 못하는가에 따른 양도세 차이는 크다. 특히 양도차익이 커질수록 양자의 차이는 커진다. 1주택자가 소유주택을 비과세로 매도할 때 매도가격이 9억원 이하이면 차익의 크기와 상관없이 양도세는 없다. 그러나 매도가격이 9억원을 초과하면 9억원을 초과하는 부분에 대하여 일정비율 로 양도차익을 계산하여 양도세를 산출한다. 아래 표에서 보듯이 매도가격이 9억원을 초과하건 그렇지 못하건 간에 비과세요건을 갖추어 매도할 때의 절세효과는 비과세 요건을 갖추지 못한 경우에 비하여 크다.

※ 보유기간은 모두 3년으로 가정

1주택자의 비과세 요건은 기본적으로 3년 보유와 2년 거주(서울․과천․5대신도시 지역 소재 주택은 2년 거주를 하지 않아도 됨)를 채운 후 매도하는 것이다. 그 이외에 취학․질병․근무상의 형편으로 1년 이상 거주한 후 매도하거나 해외이주나 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 해외로 출국하여 출국일로부터 2년 이내에 매도하는 경우 등에도 1주택 비과세를 받을 수 있다.

3. 매도시 양도세 절세(2): 비과세로 매도할 수 없을 경우 장기보유의 절세효과를 활용

만약, 비과세 요건을 갖추지 못할 상황[특히 서울과천․5대신도시(일산․분당․평촌․상동․산본)지역 소재 주택을 소유한 1세대1주택자로서 2년 거주를 하지 못할 경우]이라면 어떻게 절세를 해야 할까? 이때의 절세방법은 두 가지가 있다. 하나는 장기보유로 인한 절세효과를 활용하는 방법이고, 다른 하나는 배우자에게 증여한 후 5년 후 매도하는 방법이다.

먼저 장기보유특별공제의 절세 효과를 살펴본 후 배우자에게 증여하는 절세방법을 점검해보자. 종전까지만 해도 1주택자의 양도세 절세의 최선은 비과세로 매도하는 것이었다. 그러나 올해부터는 비과세를 받지 못하더라도 대폭 확대된 장기보유특별공제를 잘 활용하면 비과세만큼의 절세효과를 얻을 수 있으므로 절세방법의 선택의 폭이 넓어졌다.

아래 표에서 보듯이 보유기간에 따른 양도세 변화를 살펴보면 보유기간이 길면 길수록 양도세가 현저하게 줄어드는 것을 볼 수 있다. 이것은 2가지 효과에 의해 발생하는 것이다. 하나는 2년 이상 보유하면 세율이 40%(1년 미만은 50%)에서 6~35%로 낮아짐으로 인해 양도세가 줄어드는 것이고, 다른 하나는 1주택자가 3년 이상 보유한 후 매도할 때 연 8%의 장기보유특별공제를 적용받아서 양도세가 줄어드는 것이다.

따라서 1주택자가 비과세를 갖추지 못할 경우에는 가급적 장기보유로 인한 양도세 절세효과를 적극 활용할 필요가 있다.

4. 매도시 양도세 절세(3): 배우자에게 증여한 후 매도하는 방법은?

배우자에게 증여한 후 증여일로부터 5년 후 매도하여 양도세를 절세할 수 있다. 그 이유는 배우자에게 증여함으로써 취득가격을 높일 수 있기 때문이다. 예를 들어 취득가격이 4억원이고 현시세가 6억원인 A아파트를 배우자에게 증여하면 배우자의 취득가격은 현 시세 6억원이 되어 5년 후 6억원에 매도하면 비과세 요건을 갖추지 못했더라도 양도차익은 0원으로 양도세를 내지 않아도 된다. 배우자에게 증여할 때 추가로 발생하는 비용 즉, 취득세와 등록세 및 증여세에 주의해야 한다. 등기이전에 따른 취득세와 등록세 등의 비용이 발생한다. 증여세는 증여가격이 6억원 이하이면 없지만, 초과하면 초과부분에 대하여 내야 한다.

배우자에게 증여하는 방법은 주택을 차익이 크고 취득한지 얼마 안 될 때 사용하는 것이 좋다. 앞의 사례에서 A아파트가 취득한 지 2년이라면 매도시 양도세는 약 5,444만원을 내야 한다. 이 양도세를 절세하기 위해 배우자에게 6억원에 증여하면 증여세는 없고 취득세와 등록세 등의 비용으로 약 2,000만원이 발생한다. 배우자에게 증여한 후 5년이 지나서 6억원에 매도하면 양도세는 없으므로 약 3,444만원 정도를 절세할 수 있다. 그러나 취득한지 8년이 경과한 상태에서 배우자에게 증여한 후 5년이 지나 매도하면 오히려 808만원 손해가 발생한다.

1주택자가 비과세 요건을 갖추지 못할 경우 양도세 절세방법으로는 통상 배우자에게 증여하는 방법보다는 장기보유특별공제를 활용하는 것이 유리하다. 장기보유특별공제 방법보다 배우자 증여방법이 유리한 경우라 할지라도 그 차이가 미미한 경우가 대부분이다. 특히 시세가 더 상승할 것으로 예상된다면 장기보유특별공제를 활용하는 것이 더 유리하다. 앞의 사례에서 보유기간 2년인 상태에서 배우자에게 증여하지 않고 5년이 지난 후 매도하면 2,015만원으로 배우자에게 증여한 후 매도할 때와 거의 차이가 없다. 또한 5년 후 시세가 6억원에서 8억원으로 상승하면 배우자에게 증여하였을 때는 양도세 4,498만원이 추가로 발생하여 총 6,498만원의 비용이 지출된다. 그러나 증여하지 않았을 때는 7년의 장기보유특별공제로 인해 4,367만원의 양도세만 내면 되므로 훨씬 더 이익이다.

홍 만영(mynmy100@paran.com)