도심지 재개발 시장을 바라보는 눈

 

 2002년도 서울시의 뉴타운 사업과 더불어 일반인들의 재개발 투자에 대한 관심은 매우 높아졌습니다.  뉴타운 사업이란 사업방식에 대한 표현이 아닌, 흩어져 있는 재개발이나 재건축사업지들을 큰 틀로 묶어  광역으로 개발한다는 것입니다.   뉴타운 사업이 표면으로 가시화 되기 전까지는 강남권(강남,서초,송파)과 그 외  버블세븐지역 투자만이 투자의 대명사로 여겨졌지만, 뉴타운 사업과 더불어 그동안 소외되었던 도심지역의 개발이 본격화되면서 투자자들의 발빠른 이동이 시작된 것입니다.

 

 

부동산 투자란 투자금액 대비 수익률이 높은 쪽으로 자연스럽게 흘러가기 때문에 도심지 재개발 투자로 사람들이 몰려가는 것은 당연한 결과라 할 수 있습니다.  지금 돌이켜 보면, 2003년도나 2004년도에 왠만한 재개발구역에 투자를 했더라면 최소한 2배이상의 수익을 보였을 것입니다.  재개발 투자의 붐과 더불어 시장에 나타난 현상은 재개발투자에 대한 학습이 보편화 되었다는 것입니다.  뉴타운이나 재개발 분야가 부동산 전문분야로 우뚝 서게 되었고, 재개발 분야와 관련된 서적들도 대거 시장에 쏟아지게 되었습니다.  여러 부동산 교육기관을 통해 그동안 현장에만 공유되었던 재개발 투자의 노하우가 고수들을 통해 일반인들에게 대거 공유되기 시작한 것입니다.  그 외에, 소위 돈이 되는 재개발 지역정보 역시 다양한 채널을 통해 발빠르게 시장에 전달되기 시작했습니다.

 

 

재개발 투자는 사업단계가 진척될 때마다 계단식 가격상승을 보입니다. 다만, 가장 많은 가격상승을 보이는 시기는 아무런 개발계획이 없는 지역이 갑자기 재개발 사업을 추진한다고 하는 초기시점에 가장많이 오르게 됩니다.  예를들어  3.3㎡당 400만원정도 시세가 형성된 지역의 경우 재개발 기본계획이 수립되고 지역 조합원들의 활발한 움직임이 나타날 경우 시세는 급작스럽게 800만원가까이 치솟게 됩니다.  그 이후 입지적 특성에 따라 사업성이 좋은 지역의 경우 겆잡을 수 없이 가격이 올라가게 되는 것입니다. 2007년까지는 재개발 사업 구역의 경우 지속적인 가격상승만을 보여 왔습니다. 서울지역의 경우 3.3㎡당 2000만원에서 2500만원은 평균적인 가격이 되었고, 마포,용산,한남지역의 경우엔 4000만원정도의 가격이 형성된 것입니다.  재개발 구역의 가격상승은  아무런 개발계획이 없는 주변지역으로 전이가 시작되어 노후된 다세대 주택들의 가격도 끊임없이 상승하였습니다. 

 

 

그런데 중요한 것은 재개발 구역의 가격이 끊임없이 올라갈 수 만은 없다는 구조입니다. 재개발 구역의 가격이 올라가는 것은 지금은 비록 노후된 주택이지만 향후 아파트 단지로 대거 탈바꿈될 경우 개발이익이 존재하기 때문입니다.  문제는 지금 서울지역 도심지의 재개발구역의 시세는 미래의 개발이익까지 대부분 선반영 되어 있다는 점입니다. 그 결과 당연히 가격상승은 정체될 수 밖에 없고, 더 나아가 어떤 재개발 구역의 경우엔 미래의 개발이익을 과대 책정한 결과 실재보다 더 높은 가격상승을 보인 지역이 존재한다는 것입니다. 이를 혹자들은 재개발 구역에 거품이 있다라고 말하는 것입니다. 재개발 구역에 거품이 존재한다면 높은 지분가격을 주고 재개발 조합원이 되기 보다는 오히려 일반분양을 받는 것이 투자금액이 적게 드는 경우가 발생하는 것입니다.  

 

 

더욱이 우려되는 것은 재개발 구역의 개발이익을 산정할 경우 해당사업지 주변의 아파트 분양가격을 참고로 하여 산정하게 됩니다. 부동산 시장이 계속 호황이여서 분양가의 지속적인 상승이 예측된다면 큰 문제가 없겠지만 지금처럼 하루가 다르게 부동산 가격이 하락하는 양상이라면 미래의 개발이익 자체도 대폭 손질되어야 한다는 점입니다.  개발이익이 기대치에 미치지 못한다면, 당연히 현재의 재개발 지분가격역시 하락을 면치 못할 것입니다.

 

지금과 같은 상황에서 도심지 재개발 투자를 어떻게 봐야할지 생각해 보겠습니다.

 

 

첫째, 지분가격이 급등한 지역은 신규투자를 자제해야 합니다. 지금과 같은 부동산 시장 불황이 내년까지 지속된다 전제한다면 재개발 지분가격의 조정역시 불가피 할 것입니다.

 

둘째, 재개발 투자의 시세차익보다는  조합원으로서 누릴 수 있는 이득에 초점을 맞추어야 합니다. 즉, 재개발 조합원의 지위를 획득하면 청약통장 사용여부와 관계없이 아파트에 배정 받을 수 있습니다.  시간이 갈 수록 도심지내 아파트 인기가 높아가는 만큼 입지가 양호한 역세권 아파트에 확실히 당첨될 수 있다는 것은 조합원이 되는 길입니다. 통상 조합원들은 동호수 배정에 있어 일반분양자들에 비해 로얄층을 선점할 수 있는 기회가 있습니다. 좋은 층에 배정받는 다는 의미는 개발이 완료된 이후 다른 물건보다 높은 가격을 기대할 수 있다는 의미입니다.

 

셋째, 기존에 재개발 투자를 하신분들의 경우엔 투자기간에 대해 다소 여유를 가져야 합니다. MB정부의 정책기조가 도심지 재개발 활성화에 주안점을 두고 있는 만큼, 적절한 매도시기는 향후 도래할 것입니다.  그 때까지 기다릴 수 있어야만 최적의 수익률을 기대할 수 있습니다. 원래 재개발 투자이익이 가장 큰 경우는 개발이 완료될 시점까지 보유했을 때라는 점도 참고하시기 바랍니다.

 

 

 

 

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