비즈니스 호텔, 리모델링 투자

 

 

“대표님, 더 투자할 곳 없나요”
 
  조그만한 식당을  하는  김 성호(45세)씨는   비즈니스호텔에 투자 하고 있다. 정확히 얘기하면 비즈니스호텔리모델링에 들어가는 비용을 투자해 매달 배당금을 연금처럼  받아가고 있다.  필자를 볼때마다 몇 곳 더  투자할 곳을 추천해달라고 매번 부탁할 정도다. 무엇보다도 비즈니스호텔리모델링투자는  매월 꼬박꼬박 받는 월세가 다른 수익형부동산에 비해 안정적이고 고수익이다. 비즈니스 호텔은  현금이 도는 장사이기 때문에 왠만하면   망할 염려는  없다. 따라서    숙박시설이라는 선입견만 버리고 다가서면 리모델링투자를 연결하는 전문업체를 통해  연 15%이상의 안정적인 월세수익을 얻을 수 있다.
 

 

 
 외국인 관광객은 증가하고 있는데 숙박시설이 부족한 실정이다 보니 장사가 안되는 쇼핑몰, 공실률이 높은 오피스빌딩 등이  중저가 비즈니스호텔로 개조되고 있는 실정이다.

 

실제로 서울 명동 일대 쇼핑몰과 오피스빌딩 등을 1일 숙박비 10만원 안팎의 중저가 비즈니스호텔로 전환하는 사례가 잇따르고 있다. 얼마전 중국황금연휴기간에 서울시내 호텔예약률은 95%이상이 될정도였고 서울에 방이 없어 2시간 거리의 경기도 외곽으로 나가야 했다.  연휴기간뿐만 뿐만 아니라 평상시에도  서울을 방문하고 있는 일부외국인 관광객들은 서울시내에서 숙소를 잡지 못한채  인근 경기도 지역까지 나가야 하는 불편을 겪기도 한다.

 

 
비즈니스호텔은 특급호텔에 비해 건립비용이 적게 들고, 객실 회전율이 높은데다 호텔 유지를 위한 비용도 절감할 수 있어 사업성이 높은 것으로 평가되기 때문이다.

 

 
7년전 필자가 추천한 비즈니스호텔에 투자하기 전 김호성씨는 필자와 함께  실제 투자 물건을 저녁을  이용해 여러차례 방문했다. 비즈니스호텔은 여타 부동산과 달리  낮보다 밤늦게 봐야 정확히  객실 가동율등 영업현황을  파악할 수 있기 때문이다.   

 

 
 직접현장에서 확인해보니 지상 1층부터 3층까지는 식당을 비롯한 일반 상가로  임대가 나가 있는 상층부만 모텔영업을 하고 있어 행인들의 주목을 그다지 끌기 못하였다.

 

 
 더구나 하층부 상가는 밤이 되면 셔터를  내려  휘황찬란한 불빛을 비추면서 영업을 해야하는 비즈니스호텔영업에는 도움이 되지 않았다. 마치 1층에 있는 은행 365코너로 인해 저녁만 되면 전체 상가가 활기를  잃어버리는 것 같은 느낌이었다.
 

 

15여년전 호텔을 직접 손수건축했던   주인입장에서는 하층부에서는 안정적인 상가 임대료를 받으면서  상층부에서는 모텔 영업을 하려는 안정지향적인 영업 방식을 추구했다.
 

 

  하지만  결과만 놓고 본다면 영업장인 호텔이 건물상층부에 위치해 있어  초저녁만 되면 행인들의 눈에 별로  띄지 않고 영업도 되지 않으면서  특징도 없고 낙후한  호텔이 되어버린 것이다. 엎친데 덮친격으로  부근의  경쟁업소가 외장을 새로 꾸미면서  기존의 단골손님까지 빼앗어가고 있었다.  

 

 
너무 오랜기간 비즈니스호텔을 운영했던 탓인지 주인은 너무나 지쳐있었다. 필자가 찿아가자 마치 구세주라도 모시는 듯  환한 웃음으로   반겨 주었다.호텔에서 하룻밤을 보내면서 죽어있는 건물을 살릴  많은 아이디어를 궁리했다.

 

 

 
저층부상가를  객실로  리모델링  
     
 
결론적으로 1층 상가를 다시  필로티로 바꾸어 주차장을 늘리고  2,3층의 상가도   객실로  리모델링했다. 최신 유행하는 비즈니스호텔과 인테리어로  내외관을 꾸몄는데 특히 내부를 젊은이들의 기호에 맞게 깔끔하게 마무리했다. 
 

 
리모델링에   총 소요되는 비용 6억원중  김성호씨가 1억원가량을  투자, 월2%(연 24%) 정도의 투자 수익을 연금처럼 받아가고 있다. 향후 비즈니스 모텔  매각시 시세차익에 대한 부분은 투자금에 따라 건물주와 나눠가지기로 약정에 대한 부분은 미리 공증을 했음은 물론이다. 물론 투자금액에 대한 안전장치로 모텔에 충분할 정도의  저당권을 설정해놨다.

 

   리모델링 전 25~30억원정도 나가는 호텔시세는 6억원을 들여 리모델링한후, 현재 시세는  45~50억원가량으로 훌쩍 뛰었다.   과거엔 한달 매출액이 2천만원 쯤이었는데, 리모델링이후, 매출액도 4천이상으로 뛰었다.

 

 
 비즈니스 호텔의 리모델링비 투자의 장점은  건물을 매수하는 것이 아니기 때문에  투자금에 대한 취등록세등 각종 세금에서 자유로워, 매월 받는 수익금이 그대로 온전한  수입으로 잡힌다. 통상적으르 비즈니스 호텔 리모델링 투자는  전문가의 컨설팅을재대로 받아 안전성만 제대로 담보되면 오피스텔이나 상가  임대수익율의 최소 2~3배의 수익율을 얻을수 있다.  

 

 
1.비즈니스 호텔 투자시  체크할 점
 
비즈니스호텔 인수단계에서,  금융권의 대출 강화로 대출원금중 일부를 갚아야 될 사항에 처할수도 있다. 때에 따라  수억원대의 리모델링 비용까지 고려해 투자금액은 넉넉히 잡아야 한다. 인적이 드문 수도권 변두리나 지방도시에 위치한 비즈니스호텔구입시에는 정작 급할 때 팔리지 않는 환금성이 결여될 수 있으므로 선별적으로 투자해야 한다. 비즈니스 호텔 구입후 리모델링을 고려할 경우에는  건물의 노후관계( 등기부등본을 보고 건축년도 확인), 수도배관및 보일러의 노후관계도 꼼꼼히  따져야 한다.
 

 

2.비즈니스호텔 매출액 추정법
 
여느 부동산 거래나 마찬가지지만 매도나 임대하려는 사람 입장에서는 매출액을 높게 잡을려는 경향이 있는 반면에 매수인이나 임차인은 단점을 잡고 매출을 낮게 보려는 특성이 있다. 비즈니스 호텔의 경우  일주일 정도 시간을 내어 해당 호텔에 숙식하면서 들어오는 손님수를 체크해보고 한달간의 수건과 칫솔등의 소비량을 체크해보면 대략 매출액을 가늠할 수 있다.

 

 
통상 수도권에서  일박에 보통 4~7만원 가량 받고 있기 때문에 빈방을 감안, 보통 방한개에 한달 매출액이 일백만원으로 잡으면 된다. 물론 크리스마스와 연말 같은 특수한 날은 수요공급 법칙에 따라 일부 업소의 경우 숙박료가 배로 올라가기 마련이다.
정상적인 영업을 한다고 가정하면 방이 35개(1박에 6만원)가  이면  최소 평균 매출액이 월4000~5000만원정도라고 추정할수 있다. 하지만 이마저  조사하기가 쉽지 않다면 카드사에서 입금되는 금액을 보면 대략 알 수 있다
 

 

일반적으로 비즈니스호텔같은 숙박업소 매출액은 주변동종업소에서도 잘 알려주지 않기 때문에 매출액을 추정하는 게 쉽지 않다. 통상 주야 교대로 직원을 3명을 고용했을 경우 인건비(1인당 150만) 450~500만원정도, 기타 관리비와 객실용품비와 청소비등을 감안하면 300~400만원정도 지출이 된다.

 

물론 임차인의 노동력이 들어갔을 경우와 직원들을 탄력적으로 고용했을 경우, 인건비는 대폭 줄어들게 된다. 그렇다고 보면 한달 매출액대비 지출액은 700~900만원으로 잡히게 된다. 비즈니스 호텔 매매가가 30억원정도라면 한달 매출액은 어림잡아 3~4천만원은 나와야 투자자입장에서 수지를 맞출 수 있다는 얘기다.