수도권 아파트 낙찰가율이 올 들어 처음 80% 아래로 떨어지면서 경매시장도 서서히 위축되고 있다. 집값 오름세가 수그러들고 저렴한 급매물이 등장하면서 입찰률이 떨어졌기 때문이다. 주택 낙찰가율은 2000년 초 이후 80% 이상을 줄곧 유지했지만 부동산 규제가 집중됐던 2005년 이후 총부채상환비율(DTI)과 글로벌금융 위기 등 몇 번의 정부의 부동산 규제 여파가 경매시장에도 영향을 미쳐 낙찰가율 80%를 밑도는 상황을 보이기도 했다.

부동산 거래가 줄고 금융규제가 강화되는 시점에는 경매 낙찰가율이 떨어지고 입찰경쟁률도 약화돼 초보자도 낙찰 받기 쉬운 게 경매시장이다. 부동산 시장에 대한 기대감이 무너지면서 응찰자수도 서서히 줄게 마련이다. 입찰 경쟁자 수가 적어 경쟁이 덜하거니와 2회 이상 유찰된 물건도 많아 상대적으로 저렴한 가격에 낙찰 받을 수 있어서다. 침체기에는 입찰 초보자도 낙찰 확률을 높일 수 있는 기회의 시장이다.

그러나 침체기에도 낙찰의 기쁨을 안기에 2% 부족한 초보자들이 의외로 많다. “남들은 잘만 낙찰되는 데 내가 입찰하면 경쟁자가 수 십 명씩 줄을 선다.”며 푸념을 늘어놓는다. 낙찰가율이 오르지 않는 종목인데도 불구하고 내가 입찰하면 최고 입찰 경쟁률을 보여 5번 이상 입찰해도 만년 꼴등(?) 패찰의 슬픔을 안는 불운한 투자자들이 있다. 물론 낙찰은 실력과 운이 함께 작용하지만 나름대로 낙찰의 확률을 높이는 전략을 짜두는 게 바람직하다. 경매에서 낙찰의 기쁨을 안으려면 공개경쟁을 통해 최고 높은 가격을 써내 최고가매수인으로 낙찰 받는 방식과 지분권자나 임차권, 소유자 등 이해관계자가 채권자의 신분으로 상계를 통해 직접 유입 받는 방식 등 크게 두 가지로 나뉜다. 경매 투자자들의 가장 큰 소원인 공개경쟁 입찰을 통해 최대 목표인 수익을 극대화하면서 남들보다 빠르게 낙찰 받을 수 있는 방법에 대해 살펴보자.

 

유찰 횟수보다 수익이 우선이다

경매시장이 위축되면서 2회 이상 유찰물건이 눈에 띄게 늘어났다. 부동산 거래가 침체하면서 경매 참여자들도 확실한 시세차익이 예상되는 수 회 유찰한 물건에 관심을 갖다 보니 자연스레 첫 입찰 물건이나 1회 유찰물건이 계속 유찰로 이어지고 있는 것이다. 하지만 2회 유찰 물건이라고 해서 반드시 싸게 낙찰되는 것은 아니다. 2회 유찰 물건의 경우 응찰자들은 최대 30~40% 값싸게 낙찰 받으려는 기대감으로 치열한 경쟁을 펼치게 된다. 2회 이상 유찰해 최저가가 크게 낮아진 경매물건은 입찰 경쟁이 치열해 낙찰금액은 직전 가격을 넘겨 고가에 낙찰되는 일이 많다. 2회 이상 유찰된 물건이 오히려 1회 유찰 물건에 비해 낮은 수익을 내기도 한다. 따라서 낙찰가율 90%를 넘는 경매 과열기 때는 1회 유찰 물건을 철저하게 분석해 입찰하는 것이 낫고 70~80%선에 낙찰되는 침체기에는 2회 유찰 후 입찰해야 낙찰 확률을 높일 수 있는 입찰 전략이다.

감정가를 이용해 남보다 먼저 낙찰 받는 시간차 공격도 괜찮다. 3~4회 유찰되기를 기다리기보다는 감정가가 시세를 반영하지 못해 턱 없이 저평가된 물건을 값싸게 낙찰 받는 방법을 이용하면 낙찰확률을 두 배 높일 수 있다. 특히 개발지 첫 입찰 물건 중 감정가가 아주 싸게 나오는 물건을 고르면 치열한 경쟁을 피할 수 있다. 장기 호재지역의 경우 감정가가 미쳐 개발바람을 타지 못해 저평가되기 일쑤여서 ‘진주′ 물건을 찾는 게 어렵지 않다.

경매 사건번호를 잘 살펴도 남보다 한발 앞서 저가 낙찰 기회를 잡을 수 있다. 통상 경매 물건의 사건번호 앞 번호는 경매에 부쳐진 연도를 나타낸다. 현재 시점에 2008타경 경매물건이라면 부동산 급락기에 감정된 물건이므로 신건에 낙찰 받아도 수 천 만원 싼값에 낙찰 받을 수 있다. 시세보다 낮게 잡힌 감정가를 이용해 남보다 한발 앞서 입찰에 참여하면 치열한 입찰 경쟁을 뚫지 않고 수월하게 낙찰 받을 수 있다.

경매 물건이 경매장에 나오려면 짧게는 3개월, 길게는 몇 년씩 걸린다. 채무자 같은 이해관계자들 간의 복잡한 법적 문제들을 해소한 다음 경매에 부쳐진다. 이때 주변 시세보다 턱없이 저평가돼 경매에 부쳐진 물건은 감정가가 10%에서 많게는 30% 이상 낮게 나오기도 한다. 이 때 첫 경매에서 바로 입찰해야 ‘시간차 공격’으로 값싸게 낙찰에 성공할 수 있다. 이런 매물에 유찰되기를 기다렸다가 입찰한다면 한마디로 ‘꽉 막힌’ 투자자인 셈이다.

 

바람이 거셀 땐 잠시 쉬어가라

경매시장에서 낙찰가율이 높을 때는 관심지역 내 개발호재가 발표돼 갑자기 해당 법원 입찰자들의 발길이 바빠질 때이다. 동계올림픽 개최 확정 이후 평창 관할 경매법원인 영월지원의 낙찰률이 61%에 달하고 새만금개발 영향으로 군산지원 토지 낙찰가율이 90%까지 높아진 사례를 들 수 있다. 즉 내가 관심을 갖고 있는 지역별 경매물건을 관할하는 법원의 분위기를 체크해보고 바람이 거셀 땐 추이를 지켜보는 것이 경쟁을 피하는 전략이다.

매물 공급별 지역 선정도 중요하다. 침체기에는 중저가 매물이 많은 동·북부지법의 낙찰가율이 상승한다. 서울 강남·서초를 관할하는 중앙법원은 투자수요가 많은 탓에 낙찰가율 하락세가 두드러진다. 하지만 강동·송파구 관내 동부와 노원·도봉구의 북부지법은 실수요자들의 입찰이 잦아 낙찰가 상승세로 이어진다. 불황엔 소형 물건이 많은 북부지법, 호황엔 투자용 물건이 많은 중앙지법 내 물건을 노리는 게 경쟁을 피해 저렴하게 낙찰 받는다.

덩치 큰 대형 경매물건일수록 낙찰 확률이 높다. 이는 저감률이 크기 때문이다. 한 번 유찰할 때 20%씩 떨어지는 낙폭이 대형 물건이 더 크다. 예를 들어 1억 원짜리 아파트의 20% 낙폭은 2000만원이지만 5억 원짜리 아파트 낙폭은 1억 원이다. 즉 감정가가 클수록 떨어지는 금액이 크기 때문에 대형 물건일수록 입찰자들이 제한적으로 몰려 경쟁률이 떨어지기 때문에 값싸게 낙찰 받을 수 있는 기회가 많아진다.

경기 침체기에 초급매물 적체현상이 심화될수록 경매물건 공급량은 꾸준히 늘어나 낙찰확률을 높인다. 계절적으로 여름 극서기와 겨울 극한기, 장마철과 휴가 시즌, 명절전후, 사회 · 경제적 악재가 발생한 때에는 입찰장에 눈이 띄게 투자자들이 줄어든다. ‘경매고수를 만나려면 장마철 경매법정을 찾아라’는 우스갯소리도 있다. 남들이 투자를 꺼리는 시기나 때를 잘 노려 투자하면 경매부동산은 최대의 이익을 안겨주는 기회의 시장인 셈이다.

재경매로 인해 입찰보증금이 20~30%인 경매물건도 낙찰 확률을 높이는 물건이다. 재경매 물건은 전낙찰자가 최고가매수인으로 낙찰 받은 후 잔금납부를 하지 않아 재입찰에 붙인 물건으로 입찰보증금이 두 배로 높아진다. 이런 경우 법원은 주의사항 란에 ‘특별매각조건’이라 표시한다. 초보자들은 주저하지만 고수들은 특별매각조건이 있는 물건에 즐겨 응찰한다. 일반 경매물건보다 2~3차례 더 유찰되며 입찰경쟁률 역시 낮은 게 특징이다.

낙찰 확률을 높이는 최선책은 꾸준한 입찰전략을 세우는 것이다. 대체로 경매 투자자들은 한두 번 입찰에 참여했다가 생각만큼 쉽게 낙찰되지 않으면 금세 포기해 버린다. 그러나 경매는 가격을 높이 써내는 최고가매수인에게 낙찰을 허가하는 절차이다 보니 시기와 운도 어느 정도 따라줘야 한다. 최소 5회 이상 입찰해보자는 인내심으로 최저가에 자주 입찰하는 전략을 세우는 것이 바람직하다.

초보 입찰자들은 부동산값 상승기에 집중적으로 경매에 참여하려는 성향이 강하다. 내 집 마련의 조급함과 경쟁을 피하기 위해 우르르 입찰에 참여했다가 고가에 낙찰되는 사례를 보고 미련 없이 경매장을 떠나버린다. 남보다 빠르고 값싸게 낙찰 받으려면 입찰 1~2달 전부터 인내심을 갖고 유사물건 낙찰 추이 등 동향을 지켜본 후 낙찰확률을 높일 만한 틈새물건을 노리는 전략이 필요하다.