여름휴가 다녀온 지 얼마 되지 않은 것 같은데 이제 제법 시원한 바람이 불고 있습니다.
봄, 가을이 짧아지고 있다고 하지만 가을의 문턱에 접어들었다는 생각을 하니 왠지 하늘을 한번 더 보게 되고 상쾌한 바람도 느껴지네요.
며칠 전 DTI강화 등 대출규제를 발표하였습니다.
최근 부동산시장이 너무 과열되면서 규제를 하겠다는 메시지를 주다가 드디어 칼을 뺐습니다.
참여정부시절 수많은 규제가 부작용만 낳다가 정권말기에 대출규제를 하면서 주택시장을 안정시킨 학습효과 때문에 실용정부에서는 손쉽게 대출규제 카드를 뺐습니다.
대출규제는 효과면에서는 정말 100점 만점에 100점을 줄만큼 효과적이고 안정적인 규제정책 입니다.
유동성을 줄이면서 금융시장의 안정을 찾고 가계부실을 최소화하고 부동산시장의 과열을 막고, 중도금에 영향을 주는 집단담보대출은 제외해서 분양시장에 피해를 주지 않고 오히려 기존 주택시장에서 청약시장으로 수요층을 돌려서 경기회복에 필요한 건설사한테 도움을 주는 1석 4조의 정책이 바로 대출규제 입니다.
이번 대출규제는 부동산시장에 상당히 영향을 줄 것으로 보입니다.
당장 돈줄이 막힌 수요층은 기존주택 매수에 부담을 느낄 수 밖에 없고 자연스럽게 매수세 위축으로 이어질 것이며 매수세가 줄어들면 과열되었던 부동산시장도 당분간 안정을 찾을 것입니다.
이렇게 효과적인 대출규제도 문제는 있는데 바로 실수요층인 서민들이 피해를 본다는 것입니다.
오른 지역은 당연히 적절한 규제를 하는 것이 맞고 정부도 정밀 타격식 대책을 내놓겠다고 호언장담을 했는데 막상 뚜껑을 열어보니 서울, 수도권 전체가 대상이 되어 버렸습니다.
실제로 올해 들어 상승한 곳을 보면 강남을 비롯한 버블세븐이 상승장을 주도했는데 이중에도 강남3구, 목동,과천을 비롯하여 강동, 판교가 상승폭이 컸고 분당, 용인도 올 초 대비 상승을 했습니다만 2006년 고점을 생각하면 아직까지 회복이 되지 않았습니다.
이렇게 상승폭이 컸던 지역만 규제대상에 포함시키지 않고 서울,수도권 전체를 규제대상에 포함시킨 것은 부동산시장을 잡겠다는 정부의 의지가 반영된 것으로 보입니다.
부동산시장의 안정을 찾는 것은 국가경제를 위해서도 중요한 일이고 꼭 필요하지만 피해를 보면 사람이 없어야 하고 무엇보다 서민층의 피해가 없어야 하는데 이번 대책을 보면 결국 또 피해보는 것은 서민들이라는데 문제가 있습니다.
특히 서울은 심하지만 주택공급부족, 무분별한 재개발,뉴타운으로 기존 주택수 감소, 인구유입으로 공급은 부족하고 수요는 증가하여 주택수급불균형이 더욱 심해지면서 전세가는 거의 폭등을 하고 있는데 정부가 할 수 있는 대책은 "보금자리 공급할테니 믿고 3년 기다려달라, 돈 부족하면 집 사지마라" 입니다.
보금자리 너무나 좋은 정책이지만 서민을 위한다는 참여정부에서 강남잡기에만 혈안이 되어 정작 가장 중요한 서민주택공급을 게을리한 탓이 크고 서민주택공급을 한다면서 판교, 송파위례 등 신도시 건설에만 몰두하였는데 계획되었던 신도시 공급은 생각처럼 빨리 되지도 않고 서민을 위한다고 한 판교는 서민이 들어가 살 수 없을 만큼 시세는 폭등하여 분양 받은 사람은 이익을 보는 투기판이 되어버렸습니다.
판교와 같이 입지가 좋은 곳의 시세가 상승할 것이라는 것은 당연히 예상되었던 일인데 참여정부는 규제만 하면 된다는 안이한 판단을 한 결과입니다.
판교는 차라리 강남대체가 될 수 있을 만큼 고급으로 개발하여 강남수요를 분산시키고 거기서 발생하는 이익금으로 현재의 보금자리 같은 입지 좋고 분양가도 상대적으로 저렴한 보금자리를 공급했더라면 하는 아쉬움이 남습니다.
결국 대출규제강화는 전세가 폭등으로 어쩔 수 없이 매수시장이 뛰어든 서민층을 다시 전세시장으로 되돌리는 효과가 있어서 전세가 추가상승은 불가피 합니다.
앞에서도 언급했듯이 전세가상승을 막을만한 대책이 보금자리 공급 할테니 3년 기다려달라, 전세가인상 5%로 제한하는 것을 검토한다는 것인데 이미 폭등한 전세가를 따라가기 어려운데 3년을 어떻게 기다리며 전세가 인상을 강제로 5%로 제한하는 것이 얼마나 실효가 있을지 의문입니다.
하지만 대출규제가 부동산시장 안정에는 도움이 될 것으로 보이며 최근 상승폭이 컸던 강동구 재건축, 목동, 과천, 분당 등은 매수세 위축이 불가피 하며 강남은 투기과열지구로 지정되어 있었기 때문에 큰 영향은 없지만 오히려 자금출처조사가 더 약발을 먹히는 상황입니다.
풍선효과로 대출부담이 적은 중소형이나 상승폭이 크지 않았고 가격적 부담이 적은 지역,단지들로 수요가 유입될 경우 이런 지역들이 국지적 상승이 될 가능성이 높습니다. 그리고 자금 줄이 막혀서 기존주택 구입이 어려워진 실수요자들은 자금부담이 작고 집단담보대출은 규제를 피했기에 대거 청약시장으로 몰리면서 과열이 될 것으로 보이며 당첨은 더욱 힘들어 질 것입니다.
보금자리 광풍이라 할 정도로 관심이 높은데 당첨가능성은 갈수록 어려워지고 있다는 점이 또다른 부담이고 고민입니다. 이런 상황이 지속되면 전세가는 상승하고 대출은 막히고 분양으로 몰리면서 당첨은 더욱 어렵고 소득은 당장 늘어나지 않고 한마디로 서민들은 진퇴양난 입니다.
너무 무리해서 성급하게 추격매수 나설 필요는 없지만 실거주자들은 자금계획 잘 세워서 고점대비 회복을 하지 못한 지역이나 대출규제와 자금출처조사 영향으로 일시적으로 조정이 되면서 나오는 급매물 잡아보시는 것도 좋고 특별히 가능성 높지 않다면 모두가 원하는 보금자리만 쳐다 보지 말고 당첨가능성 있는 현실적인 대안에 청약해 보시기 바랍니다.