돌고 도는 것이 인생이라고 하지만 요즘 주식, 부동산시장을 보면 정말 돌고 도는 것을 실감하게 된다.
불과 8개월전인 작년 12월만 하여도 경제위기의 불안감으로 거의 패닉상태까지 갔고 미네르바 열풍까지 불면서 종합주가가 500까지 간다는 흉흉한 소문까지 나돌았다. 하지만 8월 7일 코피스는 1570을 넘어섰고 부동산은 강남 재건축의 경우 이미 2006년 고점을 넘어섰고 출구전략을 써야한다는 목소리가 심심찮게 나올 정도가 되었다. 전문가의 말이 모두 맞을 수도 없는 일이지만 이정도 급하게 상승할것을 예상한 전문가는 많지 않을 것이다.
최근 미네르바가 다시 언론에 가끔씩 노출이 되는데 나름대로 할말은 많겠지만 적어도 코스피500을 이야기하면서 불안심리를 증폭시킨 것에 대해서는 국민들한테 한마디 사과는 해야 하는 것이 아닐까 싶기도 하다. 하기사 최근 앵무새가 전문가 보다 낫다라는 기사가 있었는데 전문가, 고수가 찍은 종목보다 앵무새가 찍은 종목의 수익률이 더 높았다고 하니 주식이던 부동산이던 전문가들은 한번 정도 반성아닌 반성은 해야할듯 싶다.
오늘 칼럼은 미네르바니 전문가의 예측에 대하여 말하고자 하는 것은 아니고 주식시장의 상승이 부동산에 어떤 영향을 미칠 것인가에 대하여 한번 이야기를 해보고자 한다.
주식과 부동산은 경쟁관계, 별개의 분야라고 생각하는 분들이 있는데 주식과 부동산은 별개가 아니라 오히려 밀접한 관계, 형과 동생과의 관계라 볼 수 있다. 주가는 부동산경기를 미리 예측할 수 있는 선행지표이며 종합주가의 움직임을 관심 있게 살펴보면 경기와 부동산의 움직임을 미리 예측할 수 있다. 다만, 경제라는 것이 여러 변수들이 복잡하게 상호작용되기 때문에 예측대로 움직이지 않을때가 많고 절대법칙이 될 수는 없지만 예측을 위한 중요한 참고자료는 될 수 있다. 일반적으로 주가는 실물경기에 6~9개월 선행하며 소비는 경기회복 시점에서 통상 6개월 후 본격 늘어나게 되고 소비가 늘어나면 부동산도 회복시작하기 때문에 부동산은 경기에 6-12개월 선행하게 된다.
결국 부동산은 주가에 12-21개월 정도 선행한다고 볼 수 있다.
그 이유는 상승과 하락의 흐름이 있어서 주식이 한차례 큰 상승흐름을 겪고 난 후 하락세를 맞이하게 되면 상승 시 발생한 큰 차익은 유동자금으로 빠져나갔다가 그 동안 하락세를 유지하던 부동산이 정부의 규제완화와 더불어 저 평가로 판단되면 부동자금은 부동산으로 몰리게 되고 부동산은 상승을 하게 된다. 또한 소비가 늘어나면 소비심리가 회복된다는 의미이며 소비심리가 회복되면 투자심리도 회복이 되어 얼어붙어있던 부동산시장에도 훈풍이 불게 된다. 물론 경제가 살아나면서 실질소득 증가에 따른 자금여력이 개선되는 점도 중요한 요소가 된다.
올해부터 상승하기 시작한 주가의 효과는 1-2년후인 2009년말부터 2010년에 나타날 수 있다는 의미이다.
특히 작년 극격한 하락으로 펀드가 반토막 나면서 극심한 스트레스를 받았던 많은 분들이 최근 주가회복으로 손실을 만회하면 펀드에서 부동산으로 자금이동이 될 가능성도 배제할 수 없다. 주가도 많은 회복을 하였지만 부동산 역시 빠르게 회복하였고 불황에 주식보다 잘 버티고 실거주도 가능한 부동산에 대한 믿음이 우리나라에서는 너무나 확고하게 자리잡고 있기때문이다. 그럼 언제부터 펀드환매가 시작이 될까라고 보면 지금도 조금씩 환매가 되고 있지만 코스피가 1600이 넘어서면 환매하는 분들이 더 늘어날 것이다.
펀드 열풍이 불었던 2007년 많은 분들이 코스피 1500부터 본격적으로 가입을 시작하였기에 코스피가 상승하여 펀드 수익률이 개선될 수록 환매는 늘어나고 그 유동자금은 부동산으로 몰릴 가능성이 있다. 또한 2008년 한반기부터 2009년 상반기까지 1년 동안 급격하게 줄어든 공급감소의 후유증이 2010-2011년 나타날 수 있고 한번 풀린 규제를 단기간에 묶기 어렵고 금리역시 경제에 대한 불확실성이 있는한 급격하게 올릴 수 없기에 펀드환매자금과 앞에서 언급한 주식시장 상승의 영향이 미치는 시기가 1-2년후인 2010-2011년임을 감안하면 아무래도 2010년 부동산시장은 걱정을 하지 않을 수 없다.
실수요자들은 자신이 감당하는 자금에 맞춰서 내집마련을 하는 것이 좋다.
하지만 금리, 정책적 변수가 존재하고 회복심리로 인하여 부동산시세가 빨리 회복하여 오히려 미래시세상승분을 선반영될 수도 있고 예상치못하는 국내외 경제적 변수도 존재하기 때문에 항상 리스크 관리는 필요하고 내집마련이 아닌 너무 무리한 자금계획을 통한 다주택 구입은 지양해야 하고 투자전 항상 신중하고 충분한 조사분석이 우선임을 강조하고 싶다.