한때 폭발적인 호황국면을 맞았던 부동산 시장이 침체기로 접어든지 오래다. 특히 그동안 강남권을 중심으로 폭발적인 가격 상승세를 나타냈던 아파트 시장이 정부의 각종 규제 정책의 여파로 인해 약보합세 행진을 거듭하고 있는 상황이다.
이에 따라 기존에 투자목적으로 아파트를 구입한 수요자들의 경우 아파트를 계속 보유해야 할지 아니면 이를 다른 아파트로 갈아타야 할지 갈피를 잡지 못하고 있는 실정이다. 특히 은행 대출 등을 통해 아파트를 투자했던 수요자들의 경우 불안감이 더욱 고조되고 있다고 할 수 있다.
이러한 상황에서 부동산 관련 직업을 가진 사람들이 가장 많이 받는 질문은 단연 부동산 투자처에 관한 내용일 것이다. 또한 시기적으로는 2005년 부동산 가격이 어떻게 될 것인지, 시장전망은 어떤지에 대한 질문도 많이 받게 된다. 사실 이러한 질문은 받게 되면 선뜻 어떠한 답변을 내리기가 곤란하다. 워낙 시장전망이 불투명한데다가 지역적으로 가격 상승이 많이 이루어져 웬만한 자금 가지고는 접근하기에 어려움이 많기 때문이다.
하지만 이러한 경기 변동의 시점에도 잘 생각해보면 유망한 투자처는 있는 법이다. 바로 가격 상승의 재료가 있는 곳을 중심으로 움직이는 것이다. 특히 인근이 대규모 재건축이나 재개발 등을 통해 지역적인 면모가 달라지고 있거나, 지하철이나 도로 등 교통여건의 개선이 예상되는 곳을 중심으로 투자를 결정하는 것이 유리하다. 물론 수요자들의 주거선호도를 고려하는 것은 기본이다.
이러한 관점에서 관심을 가져 볼만한 지역으로 동작구와 구로구, 관악구 등을 꼽을 수 있다. 이러한 지역들은 강남권을 둘러 싸고 있는 곳들로 강남권 거주를 희망하는 수요자들의 대체 주거지로 인기가 높은 상황이다. 게다가 재개발을 통해 지역적인 면모가 하루가 다르게 변모하고 있으므로 향후 투자가치 차원에서도 전망이 밝다고 하겠다. 특히 중앙대의료원 개원 및 흑석시장 재개발 등 연이은 개발사업과 지하철 9호선 등 향후 교통여건 개선이 예정되어 있는 흑석동 일대 재개발 투자로 눈을 돌릴 만하다.
특히 이 일대 재개발 지분 투자는 저렴한 초기투자금액으로도 접근이 가능해 수요자들의 발걸음이 여전히 계속되고 있다. 재개발 지분 투자는 기존에 전세를 안고 투자를 할 경우 1억원 미만으로도 접근이 가능하고, 이 역시 향후 이주비를 통해 충당이 가능하기 때문에 자금의 회전에 있어 유리한 점이 있다. 게다가 재개발 지분 투자를 통해 조합원이 되는 경우 신규 아파트 평형배정과 동호수 추첨에서 우선권이 부여되기 때문에 재산가치의 상승을 꾀할 수 있다는 장점이 있다.
앞서 유망 투자지역으로 언급한 흑석동은 그동안 한강이 직접적으로 조망된다는 장점과 강남북으로의 편리한 도로망이 연결된다는 장점에도 불구하고 다른 지역에 비해 시세면에서 저평가되어왔던 지역이다. 이는 결국 지하철 이용이 도보로는 불가능하다는 점이 큰 영향을 미친 게 사실이다. 하지만 지하철 9호선 개통이라는 호재는 재개발과 더불어 향후 흑석동 일대를 변모시킬 핵심적인 화두라고 할 수 있다.
현재 흑석동은 4구역과 5구역 등의 재개발이 추진되고 있는데 각각 시공사가 대우건설과 동부건설이 선정된바 있다. 흑석3동 명수대한양아파트 인근에 자리잡고 있는 흑석4구역은 15평 임대아파트를 포함 24~42평형 912세대 규모로 건립될 예정으로 있으며, 지분 시세는 평당 800만~1,000만원선으로 초기 투자비용으로 1억원선이면 기존 세입자를 안고 조합원 지분 매입이 가능할 것으로 보인다.
동부건설이 시공사인 흑석5구역은 4구역에 비해 조망권면이나 접근성 면에서 장점이 있고 기존 주택 규모가 크기 때문에 초기 투자비용이 다소 크다는 특징이 있다. 아울러 이미 조합설립인가를 득하고 사업시행인가를 준비하고 있는 등 사업단계가 빨라 평당 1,000만~1,300만원선에 육박하는 지분 시세를 나타내고 있다.
결과적으로 흑석4구역과 5구역은 향후 재개발 사업 진행일정과 더불어 향후 인근 아파트 가격 상승의 결정적인 요인이 될 수 있는 지하철 공사 진행과 연관되어 시세가 움직일 것이기 때문에 4~5년을 생각하는 장기적인 관점에서의 선점 투자가 필요할 것으로 전망된다.
결론적으로 모든 부동산이 그렇겠지만 특히 재개발 투자에 있어서 중요한 것이 투자의 타이밍이라 하겠다. 아울러 기존의 노후한 주거지역이 아파트 중심의 신규 주거지역으로 탄생하는 것이니 만큼 해당 지역에 대한 꼼꼼한 분석도 필요할 것이다. 결국 단순히 유망하다는 말만 믿고 투자를 결정하기 보다는 현장을 여러 번 방문함으로써 투자자 본인이 투자 대상지역의 향후 3~4년 이후의 모습을 그려보는 것이 무엇보다도 필요하다고 할 것이다.