올해 부동산 시장이 침체전망과는 달리 국지적 산발적으로 재료중심으로 연초 시장이 뜨겁다.

최근 여론에 의하면 강남재건축 및 판교시장권 투기장세 화근은 정부의 냉온탕 정책이 주범이었다.

지난 2.17 판교 신도시 및 강남재건축 투기 방지대책이 발표당시에만 해도 강남 재건축단지와 분당 등 인접지역에 파급된 집값 급등 현상이 잡일 것이라는 일반적 전망이었다.

판교신도시가 11월 일괄분양 방식으로 일대 개편되고, 양주 옥정과 남양주 별내, 고양 삼송등 판교급 신도시로 개발 발표에 분양시장이 다시 침체 늪에서 벗어나지 못하리라 기대했었다

외환위기 이후 2001. 12. 26 MBC '시사 2580' 당시에도 부동산 투기 진원지가 강남 대치동 은마아파트였는데,

이번에도 전국 집값 폭등이 시발점도 대치동 은마아파트였다.

이유인 즉 연초 서울시가 안전진단 권한을 구청에 위임하겠다고 밝힌 것이 직접적인 계기로, 2종 일반주거지역의 층고 제한(15층 이하) 폐지로 수혜 예상 강남 개포지구와 강동 고덕지구 등의 재건축 아파트값이 크게 움직였고,

연이어 압구정 아파트단지의 초고층 재건축 추진이 공론화되면서 집값 상승세는 강남권 전역으로 퍼졌다.

최근에는 '재건축으로 늘어나는 용적률이 30% 미만이면 임대아파트 미건축 허용, 철회 해프닝등 연이은 재건축 완화정책과 정부와 서울시 엇박자 정책이 문제였다

 판교신도시 개발 또한 당초 강남를 대체하는 신도시로 만들겠다던 개발 컨셉에 반해, 임대 및 소형 평형 중심 개발로 실망감에 이어 중대형 아파트에 대한 채권입찰제 분양방식 도입에 따라 고분양가 전망이 대두되면서 상대적으로 저렴한 기대치로 특단이 대책이 없는 한 분양전까지는 강남과 분당 그리고 판교를 잇는 강남권 벨트가 호가 강세가 지속될 전망이다.

지난 12일 건교부는 집값 상승의 주범인 강남재건축 아파트 가격을 잡기 위한 안전진단 강화 및 30층이상 초고층 재건축 불허방침 발표등 강력한 진화에 나섰다.

건교부에서는 “무리하게 안전진단을 통과시킬 경우 직권으로 안전진단을 실시해 재건축을 중지는 물론, 강남권 아파트 대부분 지은 지 20년 안팎이어서 재건축기준을 통과할 단지는 거의 없다는 게 자체 판단이다.

반면 이번 조치가 일단 강남 재건축 거품을 빼기에는 성공적일 것이라는 전망과 함께 장기적으로 ‘강남불패’ 신화를 더욱 공고히 할 것이라는 우려도 낳고 있다.

◈ 정부 2.17 후속대책 주시 ?

집값은 한 번 오르면 잘 빠지는 않는 하방 경직성이 있다.

우리나라에 만연된 부동산 투기병은 일종에 정부 시장정책과 큰손등 발빠른 투자자들과의 머니게임이다.

머니게임등 사건 사고는 초동수사에서 바로 진압해야 하지만 만에하나 실패시는 연이은 일관되고 강력한 조치가 적기에 이루어 질 때 이 땅에 뿌리를 내리지 못한다고 본다.

현 시장상황은 심각하다고 본다. 10.29조치는 연초까지 상당 위력을 다했으나 정부에서는 강남 재건축 아파트 시세가가 1 ~ 2억 정도 폭등하면서도 수수방관했다는 것은 결국, 내수경기 연착륙에 기조에 따른 기업을 살리고, 가계를 희생시키는 정책의 산물로 귀결된다.

그러므로 투기가 만연된 현 장세의 상황을 심각하게 인식하지 못하고서는 최근 거품(연말연시 1~2억 폭등)을 빼기에는 역부족으로, 결국 주거비 상승과 재정적 부담이 고스란이 기업과 가계에 돌아온 다는 것은 주지한 사실이다.

다행히 지난 달 15일 취임한 한덕수경제부총리가 취임이후 건교부와 함께 준강남급 신도시 지속적 공급 및 분당 집값불안요인 예시주시하는 가운데 주요 대책중 판교 중대형아파트 채권,분양가 병행 입찰제, 재건재건축개발이익환수제 및 아파트거래실명제 시행시 상당 거품제거등 그 귀추가 주목된다.

- 재건축 규제에 대한 국토계획법 및 도정법 지침을 개정하여 불씨를 차단하는 것,

- 준강남권 시장 잇달아 개발 공급

  양주옥정과 남양주별내, 고양삼송 등 판교급 신도시 개발외에도 과천청사을 잇는 인덕원과 양재 개발밸트 조성, 성남 군사    공항 이전 개발, 강북권- 강남권 수준의 뉴타운 개발등,

- 하반기 재건축 개발이익 환수제 예정대로 시행, 내년부터 부동산 거래 실명제 도입,

- 판교건설 = 분당생활권 확대로 인한 투기요인 집중관리,

- 지방세교부금법 개정으로 기초자치단체와의 탄력세율 마찰 조정,

- 재건축 추진상황점검반 및 종합세무사찰 점검반 상설 운영등을 검토되고 있다.

◈ 시장 분석 및 투자자 행보는?

시장 풍부한 부동자금 400조 투자처 대책 시급?

투기성 자금의 부동산 시장 유입은 끊임없이 시도되고 있다.

가뜩이나 저금리하에서 머니게임에 올인하는 정서가 팽배해져 있다.

정부의 재건축 처방 - 단기 유효! 중장기적으로는 강남권 매물부족 - 가격 폭등 수면 잠재!

입지면에 있어 강남권이 약 1000만평, 분당 600만평, 판교 280만평, 규모면에 있어 강남과 분당권은 중대형 위주 편재된 데 비해, 판교는 중소형 위주 편재되고 있어 시장반응은 '판교개발' = '분당권 생활권 확산'으로 강남권 매물부족현상이 분당은 물론, 용인지역등 인접지역으로 부동자금 쏠림현상이 심각하게 대두되고 있다.

4.12 건교부의 재건축 강화방침으로 정부의 재건축의지가 단기적으로 확인된 만큼 약효를 발하리라 기대되나, 강남에 대적할 만한 입지와 면적 그리고 규모가 공급되지 않은 한 이들 지역에 대한 '시한 폭탄(가격폭등)'을 늘 잠재되었다고 본다.

따라서 현재 정부의 뒷북정책과 실기된 정책으로는 투기꾼과 발빠른 투자자들과의 파워게임에서 절대 이길 수 없다고 본다.

초동 수사에서 진압하고 사건종료가 되어야 하는 데 전략이 노정된 상황에선 힘없이 막차를 탄 일반 서민만 잡고 말 것이다. 10.29조치로 1년사이에 벌써 투기꾼들은벌써 30% 내외 단기수익을 챙기면서 정부의 강력한 10.29조치가 재천명되는 날,

더이상 발을 부치지 못한 부동자금은 현 투기장에서 강도가 약한 상가등 다른 투자처를 찾아 틈새시장을 공략할 것이다.

◈ 내집마련 타이밍과 매수전략은 ?

지난 2.25일 노 대통령 취임 2주년 투기와의 전쟁을 선포했고, 집행자인 경제부총리가 지난 달 15일 취임이후 강남재건축과 판교시장에 대한 심각한 투지장세에 확고한 인식과 부임초 일관된 강력한 시장안정책이 기대된다.

경기진작과 투기를 잡겠다는 상호 이율배반적인 정책과 재임중 어떠한 희생을 치르고도 부동산 투기병을 잡겠다는 대통령 엇박자 정책이 시장에 바로 서지 않는 한, 시중에 풍부한 부동자금의 쏠림현상으로 인해 정보와 자금에 뒤진 내집마련을 위한 일반국민과 선량한 노동자들은 고통을 받을 게 뻔하다.

 연초 집값이 상승세로 반전되었으나, 외환위기이후와 같은 급등현상은 기대하기 힘들 것으로 본다.

그러나 10.29 조치이후 전제적으로 안정되었고, 국내경기 침체로 인한 저금리 기조하에서 내집마련등 실수요자 입장에서는 적극적인 매수전략을 고려할 시점이다.

투자 타켓으로는 11월 판교신도시 일괄분양이 시작되면 청약과열로 인해 최근 강남권, 분당, 용인등에 이어 하남, 의왕, 성남, 성동구 뚝섬지구, 강남세곡지구등 그린벨트 해제단지, 양주등 개발호재에 따라 또 한차례 소용돌리가 몰아칠 가능성이 높고, 연말연시 경기가 가시화되고 최근 서울등 수도권 아파트 공급량이 절대 감소로 인해 수도권 전역으로 후폭풍이 밀려올 수 있음을 간과해서 안된다.

새로운 정책변화 ..., 서울 및 수도권 투기과열지구에 개별분양제 부활과 분양물량의 75% 무주택 우선분양제 도입 그리고 중대형 아파트 채권입찰제 고가분양으로 인해 자신수준에 맞는 눈높이 매수전략을 수립하여 투자정보에 대한 집중적인 모니터링을 지속적으로 을 준비해야 한다.

따라서 내집마련을 무주택자라면 연내 내집 마련에 적극 뛰어 들어야 절대 유리하다.

공략방법으로는 청약통장을 활용한 신규분양, 기존 아파트 급매물인수, 재개발ㆍ재건축 및 뉴타운 아파트 공략, 경매등을 이용한 저가 매수 방법들을 들 수 있다.