부동산 경매에 관심이 폭발하고 있다. 여러 이유가 있겠지만 크게는 시중의 풍부한 여유자금에 비해 상대적으로 투자할 곳이 많지 않은 점이 하나이고 또 하나는 부동산경기가 바닥을 찍었다는 다소 성급한 전망치들이 나오면서 더욱 부채질하고 있는 것으로 보인다.

 또 하나 법원경매관련법이 민사소송법에서 민사집행법으로 바뀌면서 법제도적으로 상당히 투명해져 경매를 처음 시작하는 분들에게는 문턱이 많이 낮아진 것도 한 원인이 되고 있는 것이 사실이다. 사실 두 법을 비교 해보면 초보투자자 입장에서 여러 가지 점이 유리해진 것은 사실이고 두法의 직접비교는 나중에 다른 글을 통해 살펴보기로 하겠다.

강제(법원경매)매각이 없다면 자본주의는 존립할 수 없다.

그럼에도 불구하고 아직도 많은 분들이 ‘법원경매’하면 본질적인 실체나 내용에 대해서 진지하게 고민해보기 보다는 고개를 일단 가우뚱 해 보고는 금방(?) 생각을 정리한다. 어떻게...?

법원경매는 가난하고 불쌍한 세입자의 피눈물 나는 돈을 갈취하는 부도덕하고 파렴치한 방법으로 자신의 부를 축척하는 도덕적(?)이지 못한 투자 방법이어서 나 자신은 아무리 법원경매가 수익(률)이 높은 재테크 방법이라고 해도 시작하지 않겠다고 말이다.

 그럼 이 같은 생각이 타당한가에 대해서 잠시 생각해보자.

 우리가 현재 살고 있는 경제 이데올로기 시스템이 ‘자본주의’라는 것에 대해서는 아무도 부정하지 않고, 또 현재의 분위기로 보아서는 아마도 우리 손주놈들이 병들어 죽을 때까지는 지구상에 주된 이데올로기가 ‘자본주의’일 것으로 자본주의와는 다른 어떤 것이 새롭게 전 지구적인 차원에서 주류로 자리 잡기는 쉽지 않을 것으로 전망해본다.

 여기까지를 동의하신다면 부동산 ‘법원경매’에 대한 편견을 시정하실 때가 되었다는 것이다. 무슨 말인가 하면 ‘자본주의’ 체제를 선택한 국가치고 법(국가권력)에 의한 부동산 강제매각(법원경매)제도를 가지고 있지 않은 국가는 지구상에 단 한군데도 없다는 점이다.

 

 법원경매의 기본구조를 생각해보면 채권자와 채무자가 일정한 조건으로 채권*채무관계를 형성하고 당초의 약정대로 채무자가 약속이행을 한다면 국가권력이 개입할 하등의 이유가 없지만 채무자가 채권자와 약정한 내용을 이행하지 않거나 못하면서부터 채권자가 법에 자신의 채권을 회수해줄 것을 의뢰하면서부터 법원경매의 서막이 시작되는 것이다.

법원경매는 크게 ‘압류-환가-배당’이라는 순서로 진행되며 이것에 대해서도 나중에 다른 글을 통해 자세히 말씀드리도록 하겠다.

 그런데 만약 위와 같은 상황에서 국가권력에 의한 채무자의 재산(부동산 등)에 대한 강제환가(즉 강제매각을 통한 환가:경매)제도가 없다면 어떤 일이 발생하게 될까. 부동산 법원경매가 없다면 보증금을 받지 못해 길거리로 쫓겨나는 임차인들이 없어지기 때문에 세상이 더 따뜻하고 행복해질 것이라고 믿는 순진한 ‘바보’들을 아직도 우리 주변에는 어렵지 않게 만날 수 있다는 것이다.

 국가권력에 의한 채무자의 재산 등에 대한 강제집행 제도가 없다면 우리는 중세 시대로 되돌아가게 될지도 모른다. 무슨 말인가?

채권자가 자신의 채권을 만족하기 위해 중세시대에는 ‘자력구제’가 일반적이었다는 사실은 이 글의 독자들이 이미 알고 있는 점이다.

즉 채권자는 자신의 채권을 만족하기 위해(쉽게 말하면 돈을 받아내기 위해) 채무자를 직접 상대하게 되고 채무자가 이를 감당해내지 못하면 채무자를 자신의 종이나 노예를 부리든지 아니면 채무자의 자식들을 데려다 팔아서라도 자신의 채권을 만족했던 무지한 중세시대로 돌아가지 않을 수 없지 않겠는가?

 오늘날 자본주의 개발해낸 것 중 기념할 만한 것을 들어보라면, 국가권력에 의한 채무자 재산의 강제집행 즉 '경매제도'라고 하겠다. 법원경매제도가 없는 자본주의는 상상할 수도 존립할 수도 없다. 앙꼬 없는 찐빵이 아니라 찐빵자체가 만들어질 수 없다는 것이다.

그럼 국가권력은 누구의 편인가?

 그럼 국가권력, 즉 법(원)은 누구의 편인가? 낙찰 받은 낙찰자가 집행관을 동원해 권리 없는 임차인들을 강제로 끌어내는 모습을 보고 고민에 빠져본 분들도 계실 것이다. 국가가 어느 한쪽 편을 들고 있지는 않은 하고 말이다.  그러나 국가는 법이 정한 기준을 한 치도 벗어나지 않고 오로지 법에 입각해서 공평무사하게 사무를 처리할 뿐이다.

 물론 자신의 임차보증금을 일부 또는 전부를 돌려받지 못하고 명도당하는 임차인들을 볼 때면 안타까운 생각이 드는 것도 사실이고 동정의 마음이 생기는 것은 어쩔 수 없지만 이런 상황에서 가장 비난받아야할 사람이 있다면 나는 불쌍하게 명도당하는 ‘임차인’ 본인이라고 생각하다. 권리위에 잠자는 자를 국가가 무슨 수로 어떻게 더 보호한다는 말인가?

 물론 가장 비난받아야할 사람은 채무자이지만 , 주택임대차보호법이라든지, 상가건물임대차보호법과 같은 특별법까지 만들어 다른 채권자들의 권리를 해치면서까지 사회적 약자라는 입장을 고려해 일방적으로 더 보호해주고 있어, 자신의 권리확보에 조금만 신경 썼다면 절대 일어날 수 없는 상황을 연출한 임차인 본인 또한 비난받아 마땅한 사람들이다.

 낙찰자는 비난을 받아야 하는가?

 앞에서도 말씀드렸지만 부동산 경매로 낙찰 받는 사람들 때문에 불쌍하고 가난한 임차인을 더욱 슬프게 만든다는 박애주의자적 ‘동정론’을 가지고 계신 분들이 상당히 계신다.

법원경매를 백안시하는 분은 말할 것도 없고 실제 투자를 하는 분들 중에도 초보자들은 이런 생각을 떨쳐버리지 못한 분들이 계신다.

이것은 부동산 경매의 기본구도조차 모르는 무지함의 극치일 뿐이다.

 예를 들어 감정가격이 1억5,000만 원인데, 1억원에 낙찰된 물건이 하나 있다고 가정해보자. 우리나라 법원경매 방식이 가격을 최고로 높게 써낸 응찰자가 낙찰 받는 것은 이미 알고 있는 사실이다. 즉 응찰가격을 보면 1억원, 9,800만원, 9,500만원, 9,300만원, 9,200만원에 5명이 응찰했다고 하자.

 그러면 이 물건에서는 1억원에 응찰한 사람이 최고가매수인이 되어 낙찰을 받는 구조이다. 즉 그 부동산을 가장 높게 평가한 사람에게 낙찰됨으로서 그 보다 낮게 응찰한 사람이 낙찰 받았을 때 보다 임차인이나 채권자들이 한 푼이라도 더 받아가게 되는 것이다.

 1억원에 응찰한 사람이 없었다면 9,800만원에 응찰한 사람에게 낙찰되었을 것이고 그렇게 된다면 임차인이나 채권자는 200만원을 덜 받게 되는 것은 당연하다. 그럼에도 불구하고 낙찰자를 백안시하는 것은 무식함의 소치로 무식하면 용감해진다는 말이 아주 적절한 표현이다.