오늘부터 생생토크에 처음 인사를 드리게 된 '권태형 변호사' 입니다.  저의 짧은 지식과 경험이나마 열심히 재테크생활을 하시려는 회원여러분들께 조금이라도 도움이 되길 바라옵고, 더욱 여러분의 눈높이로 다가가서 재테크관련 법률분야에 보탬이 되는 정보를 드릴 수 있도록  모네타 생생토크에서 열심히 활동하겠습니다.  

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최근에 내집마련의 꿈을 달성하고자 죽자사자 자금을 모았던 강집사氏는 32평형 아파트 매매계약을 체결하고 계약금으로 매매금액의 10%인 3천만원을 매도인 어거지氏 에게 지급하였다.

 

그런데 잔금일에 맞추어 반환받기로 한 전세보증금을 현재 살고 있는 집주인이 새로운 세입자를 구하지 못하였다는 이유로 강집사씨에게 돌려주지 않아 결국  강씨는 잔금을 지급기일에 맞추지 못하여 매도인으로부터 계약을 해제당하고 계약금은 강씨가 잔금일자를 지키지 못하였으므로 포기하고 말았다.

 

위와 같은 경우 일반적으로 매수인인 강씨가 계약을 위반하였으므로 계약금은 매도인이 가지게 되는 것으로 생각하고 계약금을 포기하거나 아니면 매도인에게 사정을 하여 일부라도 돌려받는 것이 현재의 관행이다. 하지만 사실은 오히려 대부분의 경우 위와 같은 계약금은 전부 돌려받을 수 있는데 그 핵심은 “위약금 약정”과 “해약금 약정”의 차이점에 대한 명확한 이해가 필요하다.

 

일반적인 부동산 매매계약서(또는 임대계약서)에 부동문자로 인쇄된 계약금 조항은 “당사자의 일방이 이행을 착수할 때까지 매도인은 계약금의 따블을 지급하고 계약을 해제할 수 있고, 매수인은 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있다.”라고 규정되어 있는데, 이 조항은 “해약금 약정”으로서 위와 같은 별도의 약정이 없어도 민법 제565조 제1항에 규정된 계약금은 특별한 약정이 없으면 해약금으로 추정된다는 조문에 의하여 인정되는 것이다.

 

따라서 만일 강집사씨가 위 부동산매매계약을 하면서 위 해약금 약정만 있었거나 아니면 계약금에 대한 아무런 약정이 없었다면, 강집사씨가 먼저 계약을 해제하겠다는 의사표시를 매도인에게 하지 않은 상태에서 매도인 어거지씨가 매수인인 강집사씨에게 잔금을 지급하지 않는다는 이유로 계약해제통고를 해버렸다면 강집사씨는 계약금의 전부반환을 청구할 권리가 생긴다. 다만 잔금의 지연에 대한 법정이율만큼의 손해배상금을 강집사씨는 매도인 어거지씨 에게 지급해야 한다.

 

이와는 달리 만일 강집사씨의 부동산매매 또는 전세계약서에 “만일 매도인이 위약시에는 계약금의 배액을 상환하고 매수인이 위약시에는 계약금을 포기한다.”라는 “위약금 약정”이 규정되어 있다면 사정이 달라질 수 있다.

 

이 경우에 만일 강집사씨가 잔금을 준비하지 못해 잔금기일을 지키지 못하였다면 매수인이 위약한 경우이므로 계약해제를 누가 먼저 하였는가와 상관없이 계약금은 매도인에게 귀속된다. 이러한 위약금 약정은 일반적으로 '손해배상액의 예정'으로 추정되며 당사자는 별도의 손해액 입증을 할 필요 없이 계약금 또는 그 배액을 상대방에게 손해배상금으로 지급해야 한다.

 

다만 이 경우에는 법원에서 그 손해배상액 예정금이 과다하다고 판단될 경우 감액을 할 수 있다. 즉 설사 강집사씨가 위약금 약정을 한 경우라도 계약금 전부를 포기하지 말고 다툰다면 일부를 돌려받을 수 있는 가능성도 있는 것이다.

 

시중에 떠도는 전형적인 부동산매매 또는 전세계약서의 90%는 “위약금 조항”이 아닌 “해약금 조항”만 규정되어 있는 바, 그것은 위약금 약정은 당사자간의 합의에 의한 특약이지만 해약금 약정은 별도의 특약이 없어도 민법상 당연히 추정되는 계약금의 성질이기 때문이다.

 

따라서 만일 이 글을 읽으시는 독자분께서 매수인의 입장이라면 “해약금 조항”만을 규정하고 별도의 “위약금 조항”을 특약으로 할 이유가 없으나, 만일 매도인의 입장이라면 반드시 “위약금 조항”을 특약으로 삽입하여야지 매수인이 잔금지급기일을 지키지 않을 때 법적으로 안전하게 계약금을 확보할 수 있을 것이다.

 

또한 “해약금 조항”의 경우 매수인은 잔금을 지급하지 못하더라도 매도인이 먼저 계약을 해제하기를 기다리거나, 매수인 먼저 계약을 해제하지 않고 가만히 있다가 10년의 소멸시효 기간 내에 계약금반환청구를 하면 소정의 법정 지연손해금만 매도인에게 지급하고 계약금 전부를 돌려받을 수 있다는 사실을 주지한다면, 법을 몰라 포기한 계약금을 되찾을 수 있다.

 

법률과 재테크는 어떻게 보면 연관성이 없어 보이나, 위와 같이 법이 보호하고 있으나 제대로 알지 못하여 포기하고 있는 권리를 되찾는 과정에서 꽤 큰돈을 벌(?) 수 있으며, 그보다도 사전에 계약 당시부터 계약조항을 자신에게 유리하게 규정함으로써 장래 발생할 재정적 리스크를 예방할 수 있는바, 이것이야 말로 사전적 예방적 법률 재테크라 할 수 있을 것이다.