5억 원 아파트 3년 내 1억 올라야 본전!!
아는가? 5억 원 아파트를 매입 후 3년을 보유했을 때 1억 원은 올라야 본전이라는 것을!!
그러나 누가 본전에 만족하려 3년 동안 집값 하락의 리스크를 않고 투자를 하겠는가. 당연 투자자들의 기대수익은 이것저것 빼고 난 뒤 자기 손에 1~2억은 들어와야 만족 할 것이다.
그렇다면 5억 원 아파트가 3년 후 7~8억 원은 되어야 한다는 말인데,
당연 매년 6천만 원 이상 또 매년 12~20%의 집값 상승률을 달성할 수 있을까에 의문이 든다.
국토해양부 자료를 보면,
1986년~2008년까지 년 집값상승률 12%를 넘는 년차는 5회, 20%를 넘는 년차는 1990년과 2002년 단 2회 뿐이다. 물론 년 집값상승률이 마이너스가 된 년차도 5회가 된다.
그리고 3년 연속 12% 이상의 집값상승률을 보인 구간은 한 번도 없다.
통계수치를 절대적이라 할 수 없지만 분명 쉽지 않는 투자임은 알 수 있다.
우리나라의 대표 아파트 33평대 평균가격은 13~15억 선이다. 이들 아파트를 3년 투자해 얼마의 기대수익을 원하는 가??
여러분들의 손에 남는 장사를 하려면 3년 후 20~22억은 되어야 한다.
실거주가 아닌 투자목적만으로 본 아파트를 매입한다고? 제발 착각의 늪에서 빠져 나와라!!
사례) 압** @ 33평형 실 투자가치 분석
① 아파트 구입 시 실투자비용
[매가 140,000만 +등기비용 3,920만 +복비 560만] - 전세 25,000만
= 실투자금액 115,000만
② 115,000만원의 3년 기회비용
{[실투자금액 115,000 × BBB등급 채권투자 6%]3년- 115,000}
= 기회비용 21,900만
③ 기회비용 감안 17억에 처분 시 양도세
= 양도세 6,182만
④ 총 기회비용
[② + ③ + (재산세, 의료보험 등 제외비용)]
= 약 3억
즉, 이 아파트 3년 내 3억이 올라 17억이 되어야 본전이며, 실제 수익창출은 20억은 올라야 한다. 물론 3년 안에 재건축이 실 진행 된다면 내용은 달라지겠지만...