지난 한해를 되돌아 보면 세계 금융위기로 지옥과 천당을 오가는 변화무쌍한 한 해였다. 100년만의 금융위기라는 글로벌 경제한파로 시장이 한때 혼수상태에 이르렀고 펀드와 부동산값이 반토막 나기도 했다. 각국의 007 작전을 방불케하는 국제 공조로 추풍낙엽이던 자산가격도‘V자’반등에 성공한 셈이다.

 

 새해 경제의 화두는 금융위기의 악몽에서 벗어나는‘정상화’가 이슈다. 위기 당시 특단의 경기부양책등 긴급 처방을 회수하는 과정에서 지속적인 금리 인상이 예상되는데다 시장에 뿌려진 막대한 공적 자금을 거둬드리는 출구전략이 본격화될 전망이다. 상반기까지는 현재의 경기 호조세가 어느 정도 이어지겠지만 하반기로 넘어갈 수록 경기부양 약발이 소진되면서 지금과 같은 경기회복세가 얼마나 지속될 지가 주요 관건이다.

 

 결국, 시장이 홀로 서기까지에는 새로운 경기 확장국면이 필요한 만큼 보금자리등 특별 호재를 제외하고는 일정한 범위안에서 등락하는 박스권 장세가 전개될 것이다. 가격에 영향을 미치는 환률과 성장률, 금리, 수급등 경기변수에 따라 부동산등 실물가격도 변동성이 커질 수 있다. 지난 한해를 반면교사로 삼아 과욕을 버리고 지속적인 경제성장의 과실을 따먹기 위하여는 새해 알토란 같은 투자전략을 함께 짜보자.

 

 

 ▶ 시장의 주요 터닝포인트

 

 새해 부동산 시장은 불투명한 가운데 분양시장과 기존시장은 가격과 금융규제등 정책효과에 따라 명암이 뚜렷하게 엇갈리는 한 해가 되리라 예상된다. 양도세 한시적 감면조치들이 폐지되면서 분양물량(작년 40만8천여 세대의 60% 수준인 25만채 수도권 분양)이 급감할 가능성이 높아지는데다 최고 반값 이하의 보금자리주택과 위례신도시, 분양가상한제가 적용되지 않는 재개발․재건축 후분양 아파트를 중심으로 분양시장은 뜨고 대출 및 세제 규제 등 주변 악재에 둘러싼 기존 아파트 시장은 지는 한해가 될 것이다. 전세시장은 서울 등 도심 대단위 개발 이주수요에 따라 멸실가구 대비 입주물량(8만여채 중 3만5천채)이 턱없이 모자란 상태로 전세대란도 관심거리다.

 

 시장의 주요 터닝포인트로는 6월 지방선거를 전후로 도심 재생사업의 개발연령을 단축하거나 추가 개발 호재 발표도 예상할 수도 있으나 지난 1년간 기대이상의 규제완화와 경기 부양효과로 수도권의 부동산 가격 상승폭이 워낙 커서 추가 규제를 풀거나 추가 상승을 기대하기에는 어려운 상황이다. 오히려 급등 이후에 가격 안정을 바라는 출구전략으로 지속적인 금리 상승, MB 정부기간 집값 시험대인  60만채 수도권 보금자리주택의 공급과 엄청난 미분양 처리등 악재에 민감해지는 상황이다. 당장 2월 이후 수도권 양도세 감면 혜택이 없어지고 다주택자 양도세 중과유예조치도 새해말로 폐지된다. 실물경기가 당초 기대치보다 악화되거나 다주택자의 매각물량이 하반기에 대거 쏫아질 가능성을 배제할 수 없어 큰 폭의 조정도 염두에 두어야 한다.

 

 

▶ 저성장시대 멀티플레이어가 되라

 

 행복한 노후를 달려 가려면 개인차는 있겠지만 기본적으로 5년후 결혼, 10년후 마이홈, 20년후 실버 설계등 본인의 생애주기에 맞는 재무설계도 필요하다. 이번 금융위기가 주택담보대출채권 모기지에서 비롯되었던 만큼 한 우물을 파는 것은 큰 위험도 감수해야 하므로 분산투자가 필요성 커졌다. 베이붐 세대의 은퇴시기에 맞물려 리스크가 커져가는 상황에서 부동산등 일부 자산에 편중된 투자나 같은 자산안에서도 아파트등 특정 상품에 집중하는 투자행태도 선진국처럼 장기, 분산 투자등 포트폴리오(자산관리)의 변화가 요망된다.

 

 영원한 내집마련의 꿈을 갈망하는 새내기 직장인에게는 속칭, 만능청약통장 가입은 선택이 아닌 필수가 되었다. 지난 강남세곡등 시범지구의 보금자리 주택에 당첨될 경우 30~50% 수준의 예상 수익률이 기대된다. 새해에도 4월경 위례신도시(49000세대)를 비롯한 상반기와 하반기 2회에 걸쳐 강남세곡2지구와 강남 수서등을 포함, 10개 지구(61000세대)에서 사상 최대 물량이 공급될 예정이다. 가입이 늦을 수록 경쟁에서 밀린다. 공공, 민영 아파트 다 청약할 수 있고 나이와 주택소유에 상관없다. 정기예금 수준의 이자에다 연말 소득공제 혜택까지 주어진다.

 

 과거 적금형태의 적립식 펀드도 결혼자금을 모으거나 종자돈을 만드는 유용한 방법이다. 펀드평가업체 제로인에 따르면 2004년 6월에 가입한 국내 주식형 펀드인 경우 3년과 5년 수익률이 정기예금이나 코스피 지수보다 훨씬 큰 수익을 내고 있어 분산투자의 관심이 요망된다. 3년 수익률이 26%(정기예금 13%대), 5년 수익률이 평균 110%(정기예금 복리재투자 20%대)를 웃돌고 있다. 미래에셋디스커버리등 일부 펀드는 3년 수익률이 50~60%, 5년 수익률이 120~220% 수준으로 투자원금의 두세배나 되고있다.

 

 임대주택사업도 아름다운 노후를 준비하는 방법이다. 서울등 수도권 재건축과 재개발 이주수요에 따라 합법화된 고시원과 도시형 생활주택이 대안 투자상품으로 떠오르고 있다. 개정된 도시형 생활주택은 절세와 저리대출, 신축 후 5년 임대후 매각시 최대 2배의 추정 수익률이 나오면서 소형주택의 임대 ․ 분양사업이 신종 재테크 수단으로 부상하고 있다. 한강변, 대학, 역세권, 업무밀집지역, 도심 재생사업의 집단 이주지역등 입지와 가격이 뒷받침 되는 땅이나 헌건물을 사서 건물을 짓거나 리모델링하는 임대사업구조가 연금 수입원이 될 수 있다.

 

 최근 2금융권까지 대출규제가 확대된 이후 경매시장도 위축되며 조정에 들어갔다. 최근 서울 전체 경매아파트의 20%이상의 두차례 이상 유찰되어 새주인을 찾고 있다. 지난 한해는 남보다 앞서 투자기회를 잡은 사람들은 큰 수익을 남겼다. 조정시 급매물보다 싸면서 입지나 2회 이상 유찰된 물건들은 집중적으로 공략하는 전략이 유효하다.

 

 고성장시대 단기 대박이나 부동산에 올인하는 시대는 지났다. 지금처럼 경기가 불투명한 저성장시대에는 적절한 자산관리와 수익의 다변화를 확대해 나가기 위하여는 멀티플레이어로 거듭나야 할 때다.  

 

 

 ‘부동산내비게이션’ 공저자(경매편집필) 진성효