안녕하세요.

참 오랜만에 글을 씁니다. 그간의 시간 흐름만큼 세상은 많이 달라진 것을 봅니다.

가장 큰 변화는 글로벌금융위기와 미국의 노골적인 경쟁력강화 프로젝트가 진행되는 모습입니다. 혹자는 이를 미국이 망해가는 과정이라지만 저는 그리 보이지가 않습니다.

어찌 생각하던 간에 현실은 미국과 중국 등 거대국가의 이해관계에 따라 희망과 기대감 그리고 절망감이 교차하면서 출렁이는 모습입니다. 동시에 패권을 장악하고 이익을 내려는 거대자본들 간의 싸움으로 비춰집니다.

그렇다 해도 세상이 정해진 공식대로만 흘러간다면 참 쉬울 것인데, 전 세계 인구 65억 명의 이해관계가 모두 다르기에 수시로 충돌해대니 여기저기서 복잡해집니다. 그 가운데 특정한 추세를 형성해 가는 것입니다.

‣ 경제성장과 자산가치 상승은 비례한다.

최근에 물어오는 내용을 추려보면 ‘불안하다’와 ‘어떤 대응을 해야 하는가’입니다.

한동안 더블딥 위기론이 잦아드는가 싶더니, 두바이사태로 유럽경제마저 위험할 수 있다는 외신보도들에 다시금 불안감이 증가하는 것을 봅니다.

저의 대답은 단순합니다. “다른 것을 다 차치하고 우리의 삶을 돌아보자.”입니다. 무슨 말인가 하면 우리는 태어나면서 죽어서까지 부동산 환경을 벗어날 수가 없습니다. 주택, 상점, 학교, 병원, 길, 하다못해 묘까지 모두 땅과 땅의 고착물인 부동산입니다. 여전히 부동산투자의 관심을 접을 때가 아니란 이야기입니다. 우리나라가 꾸준히 성장한다면, 사람들이 모여들어 이용가치를 높여주는 곳은 시간의 흐름을 타고 오르기 마련입니다. 참 당연하고 쉬운 이야기입니다.

여기서 ‘꾸준히 성장한다는 전제’란 말을 끌어와 봅니다. 경제성장률을 나타내는 GDP는 ‘최종생산물의 개수 × 가격’으로 산출합니다. 물가상승률을 반영한 것을 실질GDP라 하고, 물가상승분을 반영하지 않은 것을 명목GDP라 합니다.

경제뉴스 등에서 GDP는 따로 ‘명목’이란 표현을 붙이지 않는다면 모두 실질GDP입니다.

경제가 성장한다는 것은 시중의 유동성볼륨이 커지는 것을 의미합니다. 유동성이 커진다는 것은 부동산이든 주식이든 자산의 가격 상승하는 환경입니다. 반대로 경제성장률이 마이너스권을 헤매면서 디플레이션(경기하락-물가하락)이 일어난다면 자산의 가치는 하락을 합니다. 그때는 현금보유 전략이 유리합니다. 기다리면 더 낮은 가격으로 자산을 확보할 수 있으니까요.

최근에 북한이 100대 1 수준의 디노미네이션(화폐단위 절하)을 단행했습니다. 정치적 이유 외의 표면적인 이유는 인플레이션 방지입니다. 북한은 계획경제구조를 지닌 나라입니다. 그런 상태에서도 경제가 성장하니 공급부족과 어우러져 인플레이션이 이어지는 것을 보여주네요. 참고로 북한은 국제사회의 원조와 대중교역량의 증가로 지난 10년 간 2006~2007년만 마이너스 성장을 했습니다. 한국은행 발표에 따르면 2001년 3.7%, 2005년 3.8% , 2007년 -2.3%, 2008년 3.7%의 성장률을 보였습니다.

우리 경제는 앞으로 디플레이션보다는 인플레이션(경기상승-물가상승)이 일어날 가능성이 높습니다. 노골적인 달러가치 하락은 중국이나 일본에 비해 한층 강한 물가상승의 요인입니다. 대부분의 원자재를 수입해 가공무역으로 먹고 사는 우리의 무역의존도는 90%가 넘어서고 있습니다. 디플레이션을 선언한 일본은 20%대에 불과하고, 중국도 59% 정도인데요. 그만큼 달러가치 하락의 영향을 우리보다 덜 받는 경제구조입니다.

이런 상황에서 우리가 물가상승 압력을 걷어내겠다고 섣불리 금리를 인상하면 환율이 교란될 가능성이 있습니다. 수출로 먹고 사는 나라인데다, 글로벌경기가 좋지 않음을 감안하면 환율 교란은 우리에게 치명적입니다. 이 같은 롤러코스트 경제구조 하에선 우리나라는 미국과 분리된 독자적인 금융정책을 펼치는데 한계가 있습니다. 미국의 금융정책과도 밀접하게 관련이 지어질수밖에 없습니다. 과거에 금융시장의 개방도가 낮았을 때와 지금은 상황이 판이하게 다르기에 만일 환율과 국내물가 두 가지 중 하나를 선택해야 한다면 아마도 정부와 한은은 환율을 택할 것입니다.

현재 수도권 전 지역의 아파트시장을 DIT로 봉쇄해버려 거래도 끊기고 가격이 오르지 않는다고 강한 불만을 표출시키는 분도 봅니다. 옳고 그름을 떠나 주택담보대출액이 증가하자 이런 경제구조를 감안하여 경기회복 가시화 이전에 자산의 버블이 끼어들 가능성은 선제적으로 막은 것으로 해석이 됩니다. 역으로 보면 자산가치의 훼손을 크게 두려워할 상황은 아니란 것을 의미하겠죠.

‣ 아직 우리의 투자는 진행형!

현재 우리나라의 자가보유율은 59.8%입니다. 캐나다 68.4%, 미국은 67.5%, 일본은 61%, 영국은 69.8%입니다. 여기까지 보면 일본과는 유사하지만 다른 나라보다는 자가보유율이 낮습니다.

여기에 공공임대주택비율을 더해서 살펴봅니다. 일본 8%, 영국 24%, 네덜란드 36% 독일 20%, 프랑스 29%, 스웨덴 29% 등입니다. 미국은 공공임대주택 비율이 낮아 임대주택(한국의 월세개념) 거주자 중1% 정도만 공공임대주택에 거주하고 있으나, 임대료를 보조 받는 가구 비율이 12.1% 정도인 것을 감안하면 실질적으로는 13% 로 보아도 무방할 것 같습니다. 반면 우리나라는 4%에 약간 못 미치는 수준입니다. 과거 주공이 공공임대주택을 공급한 것이 아니라 택지를 개발해 집장사에 주력한 탓입니다.

인구 1000명당 주택 수 역시 도쿄 503호, 런던 411호, 파리 636호에 비해 서울은 230호(수도권 245호 지방 285호)로 갈 길이 여전히 멀다는 것을 보게 됩니다. 2018년 경이 되어야 선진국 수준인 400호 정도에 도달하게 됩니다.

이런 자료들을 바탕으로 보면 아직도 내집마련의 욕구가 크다는 것을 유추해볼 수 있습니다. 공공임대주택이란 주택시장의 안정판이 약하기에, 시장기능에만 온전히 맡긴다면 주택가격 파동은 클 것입니다. 그러니 다른 나라에 비해 정책적으로 강하게 개입하는 경향이 있습니다. 정리해보면 경기재침체란 요인을 제외하고는 경기회복이 가시화될 경우 폭락이 아닌 점진적 상승 가능성이 있습니다.

<주택시장은 역세권의 중소형이 당분간 주도>

2009년에 이어 2010년에도 내집마련 노력은 꾸준히 이어져야 한답니다. 기존주택을 매입하든, 보금자리 주택이든, 신도시 분양물량을 선택하든 방법은 스스로 선택해야겠죠.

가급적이면 도심, 도심의 연결접근성이 역세권 위주, 랜드마크의 대단지, 직주근접(직장과 주거지가 가까운 형태) 가능지역 등이 좋습니다. 꾸준한 수요가 뒷받침되기 때문입니다.

다만 부동산시장엔 부정적인 요인들도 좀 돌아보셔야 합니다. 단기적으로는 당장은 소득의 증가가 따르고 있지 않고, 일부지역의 주택가격 단기 급등 부담감, 높은 실업률과 일자리 부족, 미국 상업용부동산의 붕괴우려, 출구전략 시행에 따른 금리상승 가능성 등으로 인해 단기급등을 노린 전략은 유효하지 않습니다. 기존주택을 매입한다면 적어도 3~5년 정도를 보고 접근하는 것이 바람직해 보입니다. 또한 전 세계를 동시다발적으로 휘청거리게 만들 정도의 금융위기가 아직 종료된 시점이 아니기에 아직까지는 중소형이 더 나아보입니다. 중소형은 불황에 강한 특성을 지닙니다.

<주식투자는 대형우량주가 안정적>

주식투자에서 충분한 투자경험과 노련함을 갖춘 분들은 종목과 시기를 잘 잡으실 것이니 언제든 스스로 잘 대응하시라 믿습니다. 그렇지 않은 분들은 대형우량주로 압축투자 하는 전략이 유효해보입니다. 그간의 주가상승은 외국인이 끌어온 것으로 기관의 매수여력이 높지 않은 상황입니다. 긍정만으로 시장을 바라보기엔 다소 부담감이 있습니다. 때문에 중장기 투자를 염두에 두시고 당분간 출렁일 때마다 조금씩 사 모으는 방법을 좋아보입니다.

간접투자는 인덱스 위주의 적립식펀드투자를 권해드립니다.

이처럼 대형우량주 위주의 전략은 외국인이나 기관의 힘이 개인보다는 크기 때문입니다. 그들이 사고파는 종목은 대체로 대형우량주들이죠. 또한 경기회복과 함께 인플레이션이 일어나게 된다면 시장재편 가능성도 염두에 둡니다. 물가오름세는 단기적으로 수요를 줄입니다.  그런 경우라면 규모와 체력을 갖춘 업체들이 버티는데 상대적으로 유리해보이기 때문입니다. 마지막으로는 우리나라는 FTA(자유무역협정), CEPA(포괄적 경제동반자 협정) 등 개방을 가속화하는 나라입니다. 더욱 투명성이 강조되고, 경쟁력이 강한 것만 살아남을 수 있는 경제구조로 바뀌게 될 것입니다. 관세란 보호막이 무너지게 되면 중소형업체보다는 이미 국제시장에서 어느 정도 검증을 받은 업체가 더 강인한 생명력을 보일 가능성이 높습니다. 정리하면 안정 지향적으로 투자 진행이 바람직하다는 판단입니다.