2009년 한해가 저물어 가고 있습니다.  갑자기 불어 닥친 세계경제위기는 국내 경기상황에 직접적인 영향을 미쳤고, 부동산 시장 역시 예외 없는 어려움에 직면해 있습니다.  다만, 정부의 인위적인 규제완화 효과로 최악의 상태는 벗어나 그나마 한숨 돌릴 수 있는 상황이 되었습니다.

 

2008년 급락했던  강남권 지역과 버블 세븐 지역의 가격은 2009년 빠르게 회복되었습니다.  반면 강북지역과 비버블세븐 지역은 소폭 회복되는 데 그치는 형국입니다.  주택 거래량 역시 강남권과 신도시지역은 증가추세를 보이고 있으나, 그 외 지역은 오히려 감소하는 형국을 보이고 있습니다.  수도권과 지방 미분양 물량은 취등록세 감면 또는 면제, 양도세 면제등의 수혜를 입고 지속적으로 감소하는 모습입니다.  그러나, 이러한 회복흐름도 정부의 DTI, LTV등 금융규제 정책의 실행으로 주춤해 지더니, 하반기에 이르러서는 대세적인 하락흐름의 양상을 보이기 시작했습니다. 

 

 

2010년 부동산 시장의 열쇠는 경기회복

 

2010년 부동산 시장에 대해 생각해 보겠습니다. 2009년 하반기부터 시작된 부동산 시장 하락흐름은 12월,1월 계절적 비수기와 겹치면서 그 흐름은 지속될 것입니다.  관건은 2010년 2월부터 어떠한 모습을 그릴지가 중요합니다.  부동산 시장가격흐름을 결정하는 중요변수를 기초로 하여 살펴보겠습니다.

 

▶ 수요공급적 측면

 

▸실수요자 - 관망세, MB정부의 공격적인 보금자리주택 공급계획에 따라 전세세입자의 심리적 기대가 높아지면서 재계약률은 높아질 전망. (전세가격 상승이 예측)

▸투자수요자 - 보수적 투자양상 뚜렷, 부동산 양극화 현상에 따라 투자수요자의 쏠림현상은 심화될 것으로 예측

▸공급물량 - 공급부족 문제가 발생할 소지는 적어.

 

▶금리

부동산 상승에 상당한 부담으로 작용할 소지 높음

▸ 기준금리 - 10개월째 동결해왔지만, 향후 출구전략 일환으로 올릴 가능성 높아

▸ 부동산담보대출금리 - 지속적 오름세, 향후 담보대출 이자부담으로 인해 매도물량이 점진적으로 시장에 출하될 가능성 있음.

 

 

▶ 정책

 - 큰틀의 부동산 규제완화 흐름 지속

▸ 금융규제 -  DTI나 LTV등의 금융규제는 쉽게 완하되기 어려울 전망

※ 금융규제는 금리상승흐름과 연동되어 2010년 부동산 상승흐름에 상당한 제약을 가할 수 있음.

 

▶ 경기

- 경기회복에 대해선 상승국면에 모두 동의하고 있지만, 미국경기의 더블딥 전망이 여전히 유효하고, 국내적으로는 원화강세흐름으로 인해 2009년 경기상승을 이끌었던 수출에  타격이 예상되며, 고용없는 상승흐름 지속(실업률증가), 물가상승 압력이 여전하며, 가계 대출 급증이 또 다른 위기로 이어질 가능성이 상당히 있음.

cf 2010년 주요연구기관 경기전망

KDI(한국개발연구원) - 5,5%상승예측

삼성경제연구원 - 4.3% 상승예측

LG경제연구원 - 4.6%상승예측

 

 

결론적으로, 2010년 부동산 시장은 수급의 문제나 정책효과로 인한 부동산 상승예측은 어렵고 금리의 상승폭과 경기의 상승정도에 따라 부동산 시장이 좌우될 확률이 높습니다.  

경기회복속도가 가시화 되고, 시장에 충격을 덜 주는 적정 수준의 금리가 유지된다면  2010년 부동산 시장은 완만한 상승세가 이어질  것으로 전망됩니다.

 

 

 

 

위앤리컨설팅 대표(www.weandre.com)

7일만에 끝내는 부동산+경매 저자