도심 접근성과 분양가 둘 다 따져라  

 

양도세 감면 시한인 내년 2월 11일을 앞두고  건설사들이 분양 물량을 집중적으로 쏟아내고 있다. 올해 마지막 달력을 한장 남겨두고   전국적으로 4만여가구 정도가 일반 분양될 예정으로  최근 5년 동안 분양가 상한제를 피해 역대 최다 물량이 쏟아졌던 2007년 12월 다음으로 많은 수준이다. 특히 12월 신규분양물량은  양도세 감면대상지역이 아닌 서울보다 청라, 삼송, 김포한강신도시등에 집중되어 있다는 게  특징이다.

12월 분양물량중에서도 투자성이 사전에 검증되면서  상대적으로 저렴한 지역을 노려볼 만 하다.  서울에서는 지난 7월에 분양된 (은평2지구) 물량이 이미 1억~1억 5천만원 정도의 프리미엄이 형성되어 있는  은평 뉴타운 3지구와  인천에서는 송도와 청라지구물량들을  들 수 있다.

 

도심 접근성과 자족기능 갖춘  분양물량  선별적 관심 가질만

 

MB정부의 신개념 주거수단이라 할 수 있는 보금자리주택은 사전예약제에 대한  공청회를 거친 후 불과 한달만에 시범지구가 지정될 만큼 일사천리다. 올해 선정된 보금자리주택 대부분은 모두 서울도심과의 거리를 따져볼 때 , 김포 파주, 동탄으로 대변되는 2기 신도시보다 훨씬 가깝고   게다가 주변시세보다도 저렴하다. 보금자리 주택은 입지면에서도 2기 신도시 보다 가깝고 도심 인근의 그린벨트를 해제하고 짓기 때문에 쾌적성과 가격경쟁력을 동시에 갖췄다.

 

보금자리 여파 때문인지 올해 분양을 했던  신도시로 대표되는 택지개발지구의  분양성적은   그다지 좋지 않다. 얼마 전  청약 접수를 받았던 김포한강신도시에서 분양했던 아파트는 초기에 대거 미분양으로 남았다. 영종하늘도시에도 동시분양 3순위 청약결과 0.84대1의 경쟁울  보이며 대거 미달됐다. 결과적으로 영종 하늘도시의 경우도 3순위까지 청약자들을 채우지 못해 4순위로 넘어가는 진풍경을 연출했다.김포신도시와 영종하늘도시가 미분양이 된 주요원인은 입지적인 이유도 있겠지만 무엇보다도 분양시기를 전후로 해서 대거 쏟아진 보금자리 주택 때문인 걸로 파악된다.

 

따라서 비교적 도심에서 멀리 떨어진 신도시 분양물량들이  일부 타격을 받을 것으로 본다. 분양중이거나  앞두고 있는 신도시들을 대략적으로 살펴보면 김포한강신도시,평택평화신도시, 인천 검단신도시 및 오산 세교지구, 파주신도시등을 들 수 있다.

 

 결론적으로 도심에서 비교적 거리가 가깝고 자족기능을 제대로 갖춘 일부 택지개발지구외에는 내년에도  그다지 인기를  끌지 못할 것이다.    

 

 

출구 전략 대비해 청약전략 짤 것

 

내년에는 세계적으로 출구전략의 적절한 시기와 강약에 대한 논의가 뜨겁게 달아오르는 한해가 될 것이다. 그에 따라 부동산시장도 출구전략 강도나 시기에 맞춰 급변할것으로 예상되기 때문에 예전보다 충분한 자기자본을 가지고 분양시장에 접근하는 게 좋다.

 

 

 중 일부 발췌 (박상언 저)

U&R컨설팅 대표 (http://www.youandr.co.kr)