전세금으로 아파트 경매 가능할까?

 

서울 전세난이 심각한 가운데 경매시장에서 소형 아파트를 찾는 수요가 늘고 있다. 실제 전용면적 45~60㎡(분양면적 18~25평형)의 소형 아파트가 경매를 통해 낙찰 받는 사례가 늘고 있다. 한 달에 약 40~50여건의 아파트가 서울 5개 법원 경매시장에서 낙찰되고 있다.

 

1억 원대 서울에서 입찰에 부쳐지는 소형 아파트 경매물건 낙찰 사례를 보면 통상 급매가 대비 10~15% 저렴하게 낙찰되는 게 통례이다. 전반적인 낙찰가율 하락세에다 아파트 낙찰가율이 80% 안팎이어서 아직도 저렴하게 낙찰 받을 수 있는 기회는 열려있다.

 

아파트 거래시장 침체와 함께 경매 낙찰가율이 소폭하면서 경매 유찰 횟수가 늘어 일부 소형 아파트 물건은 최저입찰가능 금액이 전셋값과 큰 차이가 없거나 오히려 최저 입찰가보다 전셋값이 더 비싼 '역전 현상'도 나타나고 있다.

 

 

소형 아파트 경매 투자의 장점

 

전세난이 계속되면서 서울에서 전셋값 수준인 1억 원대 금액으로 경매 나온 아파트에 도전하는 실수요자들이 늘어났다. 일반 거래시장에서 소형아파트 급매물이 적은 상태에서 강제로 입찰에 부쳐진 소형아파트 경매는 실수요자들이 값싸게 내 집 마련하기에 적당하다.

 

투자하기에 부담이 적고 수요도 꾸준하다. 기존 아파트 전세금에서 약간의 자금을 보태면 시세보다 싸게 작은 평형이나마 내 집을 장만할 수 있다. 간단한 권리관계 파악과 함께 뉴타운, 재개발 등 개발 호재지역 인근에 위치한 아파트는 시세차익도 기대할 수 있다.

 

아파트 경매물건은 등기부등본 상 권리관계가 단순·명확하기 때문에 초보자도 쉽게 입찰할 수 있다. 권리관계가 단순하다보니 명도 과정도 대체로 수월하고 간단한 편이다. 임차인이 있어도 소액임차인들이 많아서 명도가 손쉽다.

 

 

입찰에 부쳐지는 경매 물량은?

 

서울에서 8월말 ~ 9월 입찰에 부쳐지는 소형 아파트 물건은 약 40여건, 수도권은 300여건으로 물량은 제한적이다. 전국으로는 한 달에 약 7000여건의 아파트가 경매에 부쳐진다. 전용면적 45~60㎡(분양면적 18~25평형) 소형아파트 경매물량은 매달 2500여건에 달한다.

 

서울 아파트 낙찰가율은 8월 말 기준 75% 수준이다. 올해 초 최고 85~90%선을 보였던 아파트 낙찰가율과 비교하면 낙찰가율이 10% 이상 떨어져 하락 조짐이 뚜렷이 이어지는 양상이다. 입찰 경쟁률도 올 초 6~7대 1을 넘어섰으나 하반기 들어 4~5대 1선으로 줄어들었다. 물량은 꾸준히 늘어나는데 입찰자가 줄어들고 있어 낙찰가율이 완만한 하락세를 유지하고 있다.

 

아파트 경매 물량이 꾸준히 공급되고 있으므로 기본적인 경매 이론과 입찰에 따른 실무 공부를 한 다음 입찰에 참여한다면 값싸게 작은 평수라도 내 집을 장만하는 기회를 잡을 수 있다.

 

 

돈 되는 소형 물건 고르려면

 

전세금으로 아파트 경매에 나설 때에는 시간을 넉넉하게 잡고 입찰에 나서야 한다. 경매 아파트는 물건 선정과 낙찰, 소유권 이전과 명도 등 여러 시간을 거친 후에 입찰하기 때문에 시간적 여유를 충분히 갖고 입찰에 나서야 한다.

 

소형 아파트 경매는 경쟁자가 많아 낙찰가율이 다소 높은 편이다. 소형주택 임대사업자가 많이 몰리고 실수요자들이 몰려드는 시장이라 인기가 높아서다. 따라서 나름대로 값싸게 낙찰 받으려면 꾸준한 입찰전략을 세워야 한다.

 

값싸게 낙찰 받으려면 인기지역 유명 아파트만 고집하면 실속이 없다. 경쟁률이 치열한 역세권과 대단지 소형은 낙찰가율이 85%를 넘고 경쟁률도 10대 1을 넘는다. 그러나 주상복합이나 소단지, 비역세권은 2회 유찰 후 낙찰가율이 70%선까지 떨어진다.

 

입찰 지역 주변 유사 아파트의 최근 낙찰사례를 보면 소형아파트 인기도를 한 눈에 파악할 수 있다. 입찰 아파트에 얼마 정도에 낙찰되고 몇 명이 입찰하는 지 체크해보자. 과열양상을 보이거나 경쟁이 치열하면 조급하게 입찰하기보다 잠시 입찰을 늦추고 유사지역 내 물건을 노리는 게 낫다.

 

 

주의할 점은?

 

인기지역 소형 아파트는 입찰자들이 몰려 경쟁률이 높고 고가에 낙찰될 수 있다. 충분한 시간적 여유를 갖고 가능한 여러 아파트에 최저가에서 약간의 가격을 올린 금액만 써내 꾸준하게 입찰하는 것도 하나의 전략이다. 다리품을 팔더라도 여러 물건에 입찰해야 그중 시세 차익이 큰 아파트에 낙찰될 가능성이 높다.

 

소형 아파트 경매물건이라도 1층이나 꼭대기 층, 단지 입구여서 소음이 심하거나 도로변, 비인기 지역 아파트는 낙찰가를 조정해 저가에 낙찰 받아야 한다. 소형 아파트라도 향후 전망이 밝은 아파트를 노려야 투자성이 있다.

경매 물건은 곳곳에 함정이 도사리고 있다. 법원의 감정평가서나 현황조사서만 믿었다간 낭패 보기 십상이다. 반드시 입찰 전에 해당 경매 아파트를 찾아 임차인 조사를 철저히 하고 대항력이 없는 세입자라도 직접 만나 명도저항 여부와 이사계획을 확인해야 한다.

 

소형 아파트는 5명 정도 입찰에 참여해 분위기가 과열되는 게 보통이다. 적정 기준가격을 정한 다음 입찰해야 한다. 또 체납관리비 연체 금액을 미리 확인해야 추후 분쟁 소지를 줄일 수 있다. 가끔 체납관리비가 수 백 만원을 넘는 경우도 있어 주의해야 한다.