사례 >

건물주인 “법대로”와 세입자인 “제대로”가 상가임대차계약을 체결하고, “제대로”는 종전 세입자가 운영하던 커피？ 시설물을 권리금을 주고 인수하였다. 그런데 경기가 좋지 않아 커피？ 영업이 제대로 되지 않았고,

이에 “제대로”는 월세를 2개월 이상 연체하게 되었고, 가혹한 “법대로”는 “제대로”에게 임대료 2개월 이상 연체를 이유로 임대차계약해제 통보를 하고 건물명도 청구를 하였다. “제대로”는 “법대로”가 야속하였지만 어차피 영업도 되지 않는데 보증금이라도 건져야겠다는 생각으로 건물명도를 해주기로 하였다.

 그런데 “법대로”는 임대차계약서상의 “계약 해지 또는 종료시에는 임차인의 비용으로 원상복구하여 건물을 명도하여야 한다”라는 규정을 근거로 종전 세입자가 설치한 커피？ 시설물을 현재 세입자인 “제대로”가 비용을 부담하여 철거하기 전까지는 보증금을 반환하지 않겠다고 주장하면서 만일 철거하지 않고 그냥 나간다면 보증금에서 철거비용을 공제하고 반환해주겠다고 통보하였다.

하지만 “제대로”는 만일 경기가 좋아 영업이 잘 되었으면 새로운 세입자에게 오히려 권리금까지 받을 수도 있는 커피？ 시설물에 대하여 철거비용까지 부담하라는 것이 억울하였고 또한 임대차계약서에 규정된 “원상복구”라는 말의 의미는 “법대로”와 “제대로”가 계약을 체결할 당시의 “원상”인 현재의 커피？ 시설물이 존재하는 상태로 해석해야 하므로, 원상복구 조항이 있다고 하더라도 계약 당시 존재하였던 커피？ 시설물을 원상 그대로 보존해야 할 것이지 철거해야 할 것은 아니라고 항변을 하였다.

 이에 “법대로”는 임대차계약서 상의 “원상”의 의미는 어떠한 시설물도 없는 건물 준공 상태의 “원상”을 의미하는 것이고, 새로이 들어올 세입자가 커피？ 영업을 하지 않을 수도 있는데 이를 그냥 방치할 수는 없다 할 것이고, “제대로”가 종전 세입자로부터 권리금을 주고 현 커피？ 시설물을 인수한 이상 이는 “제대로”의 소유라 할 것이므로 이에 대한 철거의 책임도 “제대로”에게 있다고 주장하였다.

 

과연 위 사례에서 “제대로”는 커피？ 시설물을 철거해야 할 의무가 있을까요?

해설 >

요즈음 경기가 불황인 관계로 많은 임차인들이 월 임료를 제대로 납부하지 못하여 위 사례와 같이 집주인들로부터 건물명도 청구를 당하는 사례가 많습니다. 특히 요즈음은 인심이 각박하여 집주인들이 보증금으로부터 공제할 수 있는 모든 비용 즉 임대료, 부가세, 관리비, 소송비용, 기타 임대차관계에서 발생한 모든 손해비용을 모두 공제한 후 보증금을 돌려주는 경우가 많습니다. 그 중에서 임대차계약서 상의 부동문자 규정인 “원상복구”의 의미 해석과 관련하여 철거비용을 누가 부담해야 하는지에 관하여 다툼이 많고 상담도 많아 위 사례를 꾸며 보았습니다.

 원칙적으로 민법 제654조, 제615조에 의하여 임대차가 종료한 때에는 임차인은 임차물을 원상에 회복하여 반환하여야 할 의무가 있으며 이는 임차인이 반환하여야 할 물건은 임차목적물 그 자체이며 임차인이 이를 훼손한 때에는 보관의무위반이 문제되기 때문입니다. 임대차계약서에 부동문자로 원상복구 조항이 있는 것도 위 민법 규정을 그대로 기재한 것에 불과한 것입니다. 결국 당사자간에 다른 특약이 없다면 임차인은 임대차가 종료한 때에 임차목적물을 원상에 회복하여 반환해야 하는 것입니다.

 그런데 이 때 임차인이 반환해야 할 임차목적물의 “원상태”를 판단할 시점이 언제인가가 문제되는데, 문언 그대로 해석하면 당연히 임대인과 임차인이 임차목적물에 대하여 계약을 체결할 당시가 되어야 할 것입니다.

 위 사례에서 “제대로”가 위 상가에 입주할 당시에 이미 전 세입자가 설치한 커피？ 시설물이 설치되어 있는 상태이었고, 이러한 커피？ 시설물을 “제대로”가 추가로 변경, 설치하지 않았던 이상 “제대로”는 계약체결 당시의 임차목적물을 임대차 종료한 때에 그대로 반환하면 되는 것입니다.

 위 사례처럼 일반적인 경우에는 권리금양도양수계약은 종전세입자와 새로운 세입자가 집주인의 관여 없이 체결되고, 새로운 세입자는 집주인과 임대차계약만을 체결하는 경우가 관행입니다. 이럴 경우 새로운 세입자가 종전 세입자의 시설물에 대한 소유권을 포함한 권리를 권리금을 주고 양수하였다고 하더라도 이는 집주인에게 대항할 수 있는 사유가 되지 못합니다. 따라서 임대차기간 중에 임대차계약이 종료되더라도 임차인은 임대인에게 권리금을 주장할 수 없는 것이고 자신이 추가로 설치한 시설물이 있다면 철거하여 원상회복할 의무가 있는 것입니다.

 반대로 집주인도 임차인이 전 임차인으로부터 시설물에 대한 권리를 양수하였다는 것을 근거로 현재 임차인이 입주할 당시에 이미 전 임차인이 설치한 시설물에 대한 철거를 현 임차인에게 원상회복으로 구할 권리도 없다고 할 것이며, 이는 현 임차인이 전 임차인으로부터 권리금을 주고 인수한 시설물을 철거하고 다른 시설 설치를 할 권리는 있다고 할 수 있지만, 현 임차인이 설치하지 않은 전 임차인의 집주인에 대한 시설물 원상회복의무까지 현 임차인이 권리금을 주고 인수한 것이라고 볼 수는 없다는 보는 것이 합리적이기 때문입니다.

결론적으로 위 사례에서는 “제대로”는 자신이 설치, 변경하지도 않은 커피？ 시설물을 철거할 의무까지는 없다고 할 것이므로 “법대로”는 철거비용을 보증금에서 공제할 수 없다 할 것입니다.

 앞으로는 이러한 애매한 경우를 방지하기 위해서 임대차계약서 상에 명확하게 ‘임차인이 종전 임차인의 시설물을 인수하고 그에 대한 원상회복의무까지 부담한다’는 특약을 규정하거나, 아니면 ‘임차인 또는 종전 임차인이 시설한 부분에 관하여 임차인이 그 비용의 변상이나 일체의 권리주장을 하지 않는다’는 특약을 함으로써 임차인이 원상회복의무를 부담하지 않기로 합의를 하든지 둘 중의 하나로 정리하여 미리 별도의 약정을 하는 것이 분쟁의 발생을 방지할 수 있는 방법이 될 것입니다.

 대법원 판례도 “전 임차인이 무도유흥음식점으로 경영하던 점포를 임차인이 소유자로부터 임차하여 내부시설을 개조 단장하였다면 임차인에게 임대차 종료로 인하여 목적물을 원상회복하여 반환할 의무가 있다고 하여도 별도의 약정이 없는 한 그것은 임차인이 개조한 범위 내의 것으로서 임차인이 그가 임차 받았을 때의 상태로 반환하면 되는 것이지 그 이전의 사람이 시설한 것까지 원상회복할 의무가 있다고 할 수는 없다”고 판시하고 있습니다.   (대법원 1990. 10. 30. 선고 90다카 12035판결 참조).