경매 투자자들에게 가장 큰 어려움은 갈수록 경매로 수익 내기가 힘들어지고 있다는 점이다. 가격 싼 물건을 어렵게 찾아내 여러 번 입찰을 시도해 보지만 입찰 성공률이 너무 저조하다. 입찰하는 물건마다 경쟁률은 5~6대 1을 넘고 낙찰가율도 80%에 근접해 번번이 근소한 차이로 낙방하는 경우가 비일비재하다. 그렇다고 난이도 높은 물건에 입찰하자니 자신감이 부족해 투자에 대한 확신이 서지 않는 것도 사실이다.

 

싸고 돈 되는 경매 물건을 고르려면 등기부등본이 깨끗한 물건만 찾기 보다는 다양한 매물 선별능력과 함께 효용가치 높은 물건을 골라 입찰하는 전략이 필요하다. 입찰경쟁이 덜 치열하면서 가치를 높일 부동산을 찾아내는 것이 경매 분야에서 성공확률을 높이는 지름길이다. 아는 만큼 돈을 버는 게 경매의 진정한 매력인 만큼 입찰 경쟁이 치열한 때일수록 투자성이 뛰어난 투자처를 찾아내는 노력이 필요하다.

 

 

비주류 종목에 관심 가져라

 

다른 투자자들이 기를 쓰고 낙찰 받으려는 경매 물건들은 사실 투자실익이 거의 없다고 봐야 한다. 인기가 높아 낙찰가율이 거의 90%에 육박한다. 인기지역 아파트나 다세대, 도심 상가와 상업용지, 호재지역 내 소형 주택의 경우 수 십 명이 경합을 벌여 과열경쟁을 벌이기 일쑤다. 입찰 경쟁자들이 가격을 높여 쓰기 때문에 거의 시세 수준에 낙찰되기 일쑤다. 남 따라 하기 식 투자행태로 입찰에 나섰다가 낙찰은커녕 들러리만 서기 십상이다.

 

반면 유찰되기를 더 기다려야 하거나 투자를 망설이는 종목일수록 경쟁률이 낮기 마련이다. 권리 상 흠집이 있어 보이거나 찜찜한 물건들은 대체로 저가에 낙찰되는 비주류 틈새종목 들이다. 예를 들면 경매 물건 세입자의 돈을 안고 경매에 입찰하는 ‘경락 인수’ 물건의 경우다. 임차금을 안고 낙찰 받기 때문에 유찰이 잦고 경쟁률이 저조하다. 세입자의 돈을 물어주고 낙찰 받으면 초기 투자금이 적고 추후 세입자 내보내기가 쉬운 장점이 있다.

 

공유지분 매물도 저가에 낙찰되는 대표적인 물건이다. 지분 경매란 하나의 부동산을 2인 이상의 사람들이 공동으로 소유한 부동산을 말하는데 그 중에 한 사람 소유 혹은 여러 사람의 지분에 대해 경매에 부쳐진 것을 말한다. 경매 지분 물건은 매각물건 표시란에 토지 및 건물 ‘지분매각’이라 표기되며 지분권자의 지분(예:1/3 매각)이 표시된다. 지분 물건을 낙찰 받으면 전체 지분을 취득하지 못해 3~4회 유찰이 기본이다.

 

그러나 온전하지 못한 지분 일부만을 낙찰 받아도 그 지분이 활용성이 높고 돈이 된다면 얼마든지 지분은 유용하다. 지분이 보상토지에 편입되거나 다른 지분권자에게 꼭 필요한 땅, 집이라면 오히려 입찰 경쟁상대가 적어 값싸게 낙찰 받을 수 있다. 특히 단순한 지분관계이면 낙찰 후 지분권자를 만나 협상해보고 다른 지분을 헐값에 매입하거나 되팔기가 가능하다. 따라서 지분 투자는 장기적인 투자관점에서 입찰을 고려해야 한다.

 

 

역발상 투자로 반제품을 골라라

 

남들이 봐서 번듯한 경매 물건일수록 고가에 낙찰되기 일쑤다. 로열층, 대단지, 소형평수, 도심 부동산일수록 최고의 낙찰가율을 보인다. 특히 인구유입이 늘거나 개발예정지, 도로 접면상태가 좋은 요지에 나온 물건은 유찰과정을 거치지 않고 첫 입찰에서 고가에 낙찰된다. 한마디로 경매의 실익을 찾을 수 없이 과열양상을 띠는 게 일반적이다. 하지만 역발상 투자로 경매의 반제품 종목을 고르면 경쟁을 거치지 않고 싸게 낙찰 받을 수 있다.

 

권리 상 하자가 있어 보이는 물건도 저렴하게 낙찰된다. 건물 또는 토지만 입찰, 지분, 유치권 경매 물건들은 일반 매물에 비해 20~30% 저가에 낙찰된다. 그러나 입찰 전 이들 물건의 특성과 채권자와의 협상 유무에 따라 수익성 높은 부동산으로 탈바꿈이 가능하다. 토지만 입찰 물건은 지상권자와 협상해 지료를 청구할 수 있고 지분, 유치권의 경우 분할하거나 금액을 조정해 투자자의 목적에 맞게 가공·완성품으로 맞춤이 가능하다.

 

‘법정지상권’은 토지와 건물이 동일 소유에서 이 중 어느 한쪽에 저당권이 생겨 경매가 실행되고 경락돼 소유권이 달라질 경우 발생한다. 법정지상권은 대부분의 투자자들이 위험하다고 여기지만 사실 투자하기 좋은 틈새시장이다. 투자핵심은 건물 가치를 보고 토지를 사야 하기 때문에 건물주에게 토지가 중요해야 한다. 법정지상권 성립 유무를 따져 토지 매입 후 건물의 분쟁을 해결할 수 있는지 조사하고 토지의 가치도 꼼꼼히 따져봐야 한다.

 

경매 물건의 외견 상 함정이 있거나 특수물권이 성립될 여지가 있다고 해서 무턱대고 위험한 물건이라고 겁먹을 필요는 없다. 입찰자들이 피하거나 싫어하는 경우 대체로 여러 번 유찰 후 최저가가 크게 낮아지는 경우가 많아 오히려 값싸게 살 수 있는 좋은 기회인 셈이다. 일부 고수들은 매각서류에 나타난 인수해야 할 금액보다 현저하게 낮은 금액을 물어주거나 비용을 물어주고도 시세보다 값싸게 물건을 잡는 것을 틈새 투자처 삼는 경우도 있다.

 

경매를 통해 값싸게 낙찰 받으려면 결국 입찰 전 틈새 물건을 찾아 정확한 분석과 함께 발품을 많이 팔아야 우량 물건을 건질 수 있는 레드오션이 된 셈이다. 남들이 거들떠보지 않는 경매 속의 틈새물건을 찾아 개별 물건을 심층 분석한 후에 입찰해야 고수익을 거둘 수 있다. 고수익이 예상되는 틈새 종목일수록 함정이 숨어있는 경우가 많아 세밀한 권리분석과 함께 확실한 물건분석을 마치고 입찰해야 투자 실패를 줄이는 지름길임은 물론이다.