외환위기나 금융위기 후 4년이 지나면 어려웠던 금융권이 체력을 회복하고, 위기 전에 착공했다가 위기 후 완공되는 주택 물량이 소진되면서 주택 수급이 개선되어 주택경기와 함께 건설 경기가 살아나게 된다. 당장은 주택 시장에서 주택구입 수요 위축으로 인해 공급초과 상태가 되면서 가격 약세가 지속되더라도 주택수요 증가로 전세가격이 상승하게 된다. 이런 전세 가격의 상승은 결국 주택가격 상승을 턴온(turn on)시키므로, 현재가 아닌 미래의 주택수급에 대응하여 주택 분양과 착공이 늘게 된다. 사람들은 주택시장이 어려우면 건설업이 모두 어려울 것으로 생각한다.그러나, 건설은 주택 수급을 2~3년 앞서서 반영하는 특성이 있으므로 심리적으로 느끼는 상황과는 다르다.

 

주택 가격은 금융권 대출 축소 때문에 8월까지도 거래가 위축되면서 가격 약세가 이어지고 있지만, 한편으로는 완성주택이 줄면서 전세가격이 상승을 시작하고 있다. 8월까지 안정권에 있던 전세가격은 9월 이후 상승이 가속되는 모습을 보여준다.

 

 

전세가격은 완성주택 공급에 따라 변화하는 모습을 보이는데, 지난해 상반기 가파른 전세가격 상승세가 4분기 완성주택 증가로 인해 안정이 되었고, 올해도 6월 이후의 완성 주택 증가가 전세가격 안정에 기여를 했다. 그러나, 향후 완성주택이 감소하게 되면 전세가격은 다시 크게 오르기 쉽다.

 

이런 주택수급 때문에 향후 2 ~ 3년 후의 수급을 맞추려면 지금부터 주택착공을 늘려야 한다. 따라서 2012년은 주택착공이 전년에 비해 크게 증가하고 있다. 1월~8월 누적 물량을 기준으로 착공주택 수는 수도권 30.7%, 지방 46.6%가 증가하면서 전체로는 39.2%의 증가를 나타냈다.

 

아파트 분양도 1월~8월 누적 물량을 기준으로 수도권 7.6% 감소, 지방 43.3% 증가로 전체로는 전년비 21.5%가 성장한 결과를 나타냈다. 금융위기 후 주택 소형화 선호 현상이 강해지면서 아파트의 상대 비중이 줄었으나 주택착공 자체의 성장률은 39%에 이를 정도로 대단히 가파르다.

이러한 주택 및 건축착공의 증가추세는 월별 착공의 12개월 평균의 흐름을 보면 명확히 알 수 있다.

 

국내 GDP성장률이 3%대 또는 2%대를 내다보는 어려운 때이기 때문에 전체 산업이 위축된 것으로 생각하기 쉽지만, 경제 성장이 2%에 머무는 와중에서도 주택착공 증가율은 39%라는 놀라운 속도로 성장하고 있다. 투자자에게는 전체 산업의 평균 성장률이 중요한 것이 아니라 빠르게 성장하는 섹터가 중요하다.

이런 성장은 짐작이나 자료를 통해 미뤄 알 수 있는 분석이 아니라 현상에 대한 통계 자체의 결과이다. 그러나 대부분의 사람들은 이런 현상 통계를 보지 않고, 부동산 가격 하락에서 느끼는 심리적인 심증으로 건설 경기를 보는 경향이 있다. 만일 건설 착공이 이렇게 높은 속도로 증가하고 있다면, 건설에 필요한 자재인 시멘트나 철근의 매출은 이런 높은 주택건설 증가의 영향을 받아 실적이 개선되어야 한다.

 

실제로 올 7월까지의 시멘트와 레미콘 철근의 생산량을 12월 평균하여 추세를 보면 이런 증가가 뚜렷하다. 2001년 주택착공 증가와 함께 이런 건설자재 생산이 증가했던 것처럼 똑 같은 모습으로 건설 자재 생산이 증가하는 모습을 볼 수 있다.

마찬가지로 주요 기업의 매출액과 이익의 추세에서도 이런 모습이 확연히 나타난다. 먼저 시멘트 매출을 보면 국내 주요 시멘트 업체의 매출액이 추세적으로 증가하는 가운데 2012년 2분기 매출액은 10년 신고가이다. 어느 한 기업이 아니라 대부분의 기업이 이런 모습을 보면 기업이 아니라 업황자체가 빠르게 개선되고 있다고 할 수 있다.

철근이나 페인트 업체도 다르지 않다. 전체 매출액 중에서 건설용 철근의 비중이 높은 대한제강이나 한국철강의 매출액을 보면 분명 상승 추세로 움직이고 있고 점차 고점을 갱신해 나가는 성장의 모습이다.

건설에 사용되는 페인트 업종 역시 최근 성장세가 빠르게 개선되고 있으며 이것은 분명 건설업의 업황 회복과 관련이 있다.

 

매출액 뿐 아니라 이익에서도 건설 비수기인 1분기 약세를 기록한 후 2012년 2분기를 기점으로 시멘트와 철근 업체의 이익이 급증하고 있다. 이익의 급증에도 불구하고 이익에 대한 주가 수준은 극히 낮은 수준으로 과도한 저평가이다. 시멘트 업체는 2분기 판매 단가를 올린 후 실적이 급격히 개선되고 있다. 비수기이면서 판가가 낮았던 1분기와 2분기 이익을 합쳐서 보면 이익 개선이 드러나 보이지 않지만, 분기별 이익 추이를 살피면 2분기 이후 이익이 급격히 개선되면서 주가 수익비율이 과도하게 낮은 저PER 기업이 되어 있다.

여하튼 시멘트 업종은 매출은 10년 신고가로 최고를 향해 가고 있으나 주가는 10년 신저가 근처에서 움직이고 있다. 이런 점은 대단한 모습이라 할 수 있으며, 건설 업황이 장기적으로 회복한다는 사실을 이해하면 큰 기회가 된다.

 

2001년 ~ 2003년 건설 착공 급증과 관련된 건설업황 회복기에 시멘트 업종의 주가는 종목에 따라 10배 ~ 30배가 상승을 하였다. 건설업종 자체가 경기의 골과 마루가 큰 데다, 건설업황 보다 먼저 경기의 영향을 받는 재료사업의 특성상, 경기침체에서는 극히 부진한 실적과 함께 주가가 크게 하락하고, 경기 회복기에는 가파른 실적 호전과 함께 주가가 급등하기 때문이다. 철근이나 페인트 목재 등 건설자재 관련업종의 기업들도 시멘트의 변동성보다는 덜하지만 건설 회복 기간 동안 가파른 상승을 하게 된다.

 

특히 전세계적으로 건설이 침체로 동기화가 나타난 후 회복할 때 함께 회복하는 경우 건설자재의 수급은 급변하게 된다. 전세계가 건설이 활황이 되는 시점에서는 전지구적인 자재 부족 현상이 나타나게 되며 우주에서 수입을 늘리지 않는 한 지구적으로는 수급의 영향을 받아 가격이 크게 오르게 된다. 한 두 나라만 주택경기가 활황이면 경기가 둔한 나라에서 자재를 가져다 쓰면 되지만, 모든 나라가 주택경기 활황이면 지구내에서는 생산을 늘리든지 우중에서 수입을 하던지 해야 하기 때문이다.

그래서 지금의 세계 건설 경기 수준에서는 자재가 과도한 공급 초과 상태인 것 같지만, 향후 각국의 건설 업황 회복 진도에 따라 이런 상황은 급변하며 향후 상상하기 어려운 자재 부족의 시대를 맞게 된다.

 

이런 장래의 변화를 상상할 수 있는 상상력과 논리가 있다면, 아래 미국 철강업이나 산업 금속산업의 대세 추세 구도를 이해할 수 있게 된다. 2001~2007년의 주택경기 활황기 중 2001년~ 2003년이 경기 초반에 가장 크게 상승한 업종은 시멘트 업종이었다. 이 2년 남짓한 기간 대략 1000~3000%의 주가 상승이 나타났다. 이어 철근생산 기업이나 페인트 기업들은 안정적인 성장과, 안정적인 실적 그리고 앞으로 주택착공 증가에 따른 장기적이고 안정적인 성장에도 불구하고 현재 실적에 비해 주가 수익비율이 5배 이하의 저평가이다.

주택 착공이 증가했다는 것은 시간이 갈수록 주택 공사가 증가하면서 자재의 수요를 늘리게 된다.  이런 관점에서 시멘트, 철근, 목재, 석재, 페인트 등 건설에 쓰이는 모든 자재에 대해 업황의 개선을 점검하고 그에 따라 투자하는 것이 요령이다.