부동산 과다보유자들의 전략

 

8.31대책이 발표된 이후 시장참여자들이 갈팡질팡하고 있는 가운데 특히 부동산 과다 보유자들의 상담이 연일 급증하고 있다.

필자는 얼마 전까지 ‘나의 꿈 판교를 잡아라’ 란 주제의 강의를 마무리하고 후속타인 ‘3년 후 2배 오르는 부동산을 잡아라‘로 여기저기 불려 다녔다. 하지만 8.31대책 이후 자연스레 이 주제가 잘 먹히지 않게 되어 황급히 ‘8.31 대책 이후 부동산 투자전략’으로 강의 주제를 바꿔 수도권 여기저기서 밤낮을 가리지 않고 보따리 장사를 하고 있다. 

 

부동산 투기수요 억제 강화방안으로 주택 및 토지에 대한 보유세제와 양도세제가 대폭 강화되고 당장 8.31대책으로 발등에 불이 떨어졌기 때문이다.

 

엎친 데 덮친 격으로 내년부터 재건축. 재개발 아파트에 대한 입주권도 주택으로 간주해 양도세를 물리기로 확정됨에 따라 더욱 더 이들을 궁지로 몰아 넣고 있다.

 

따라서 올해 말까지 관리처분인가가 떨어지지 않는 강남권 재건축대상아파트의 추가 하락이 불가피하다.

대부분 투기수요로 파악되는 토지시장도 수도권. 지방 할 것 없이 가장 먼저 얼어붙고 있고 장기매물 적체화 현상이 일어날 조짐을 보이고 있다.

비업무용 토지 및 부재지주의 농지. 임야. 목장용지는 내년부터 실거래가로 양도세가 과세되기 때문이다.

 

따라서 토지에 대한 양도세가 대폭 인상되기 전에 활용가치가 낮은 토지부터   매도하는 전략이 필요하다. 하지만 기업도시, 혁신도시 등의 개발호재가 있는 지역은 5년정도 생각하고 장기 보유하는 게 낫다.

 

주택에 대한 종합부동산세 과세기준도 기준시가 9억원에서 6억원으로 하향되었기 때문에 종부세 부과 기준일인 내년 6월1일 이전에 주택을 매도하는 전략을 세워야 한다.

 

또한 세대별합산과세로 인해 가구별 내야하는 세금이 대폭증가하기 때문에 독립 가구를 구성할 수 있는 자녀에게 부동산을 사전 증여하는 방법도 활용할 만 하다.

 

독립가구주로 세대분리가 가능한 자녀는 30세 이상이거나 30세 미만이라고 하더라도 결혼을 했거나 또는 소득세법상 소득이 있는 경우가 해당된다.

특히 비투기지역 안에 투자용 주택을 보유하고 있는 경우 내년부터 실거래가로 양도세가 부과되기 때문에 올해 안에 집을 처분하는 게 바람직하다.

특히 1가구 2주택자는 실거래가로 양도세가 적용 받는 아파트보다 기준시가 적용을 받는 지역의 아파트를 우선 매도하는 전략이 재테크 관점상 바람직하다.

부동산을 잘사는 것만큼 적절한 시기에 잘 파는 전략도 필요한 시점이다.

 

앞으로 세금까지 감안한 시세차익이 그리 크지 않을 것 같은 부동산은 적절한 시기에 매도하는 전략이 필요하다.

 

실수요자들의 전략

 

부동산 과다보유자에 대한 그물망이 촘촘히 얽혀져 있는 반면에 이번 대책으로 실수요자들의 운신의 폭은 오히려 더 넓어졌다.

‘8.31 대책'의 핵심 내용중의 하나는 주택공급 확대를 통한 서민주거안정과 강남집값 안정이다. 향후 5년간 4500만평의 공공택지가 공급되고 공영개발이 크게 확대됨에 따라 서민들의 내집 마련이 훨씬 앞당겨질 전망이다.

더불어 파주, 양주. 옥정지구, 김포 신도시규모를 원래 안보다 확대해 400만평규모의 신도시로 확대될 예정이다.

모기지보험도 새로 마련해 비투기지역내 전용25.7평 이하 주택구입자에 한해 주택담보대출비율을 높여줄 방침이기 때문에 보다 나아진 주택금융조건도 제공 되어진다.

특히 정부정책에 의해 앞으로 품질이 개선된 서민들을 위한 아파트가 대량 공급될 예정이므로 청약저축의 인기가 상종가를 칠 것으로 예상된다.

판교보다 분양가가 저렴할 것으로 보이는 송파미니신도시 분양일정이 2008년부터 잡혀있기 때문에 지금이라도 청약저축에 가입해 1순위자 요건을 갖추는 게 중요하다.

특히 새로 조성될 송파신도시는 무주택 기간뿐만 아니라 재산. 가구원수까지 감안해 가족이 많은 저소득층이 한층 유리해질 전망이다.
아울러 택지지구 내 전용25.7평 이상 중대형 아파트 공급비율도 현행 40%에서 50%로 확대키로 했다는 점도 체크해야 한다.

가급적 장기적인 관점에서 주택 마련 전략을 수립하는 것이 바람직한데 실례로 채권입찰제가 적용된 중대형아파트를 원한다면 추가로 1~2억원 정도는 미리 준비해놔야 한다.

이와 함께 공공택지 내 분양권 전매 제한기간이 수도권의 경우 현행 5년에서 10년, 지방의 경우 현행3년에서 5년으로 강화되었다는 점도 숙지해야 한다.

한편으로 그 동안 반사이익을 누렸던 재개발분양권에 대해서도 재건축과 마찬가지로 내년부터 주택으로 인정하기 때문에 호가를 대폭 낮춘 재개발대상물건이 쏟아질 것으로 보인다.

 

따라서 철저하게 실수요자 입장에서 다주택자들의 매물이 집중적으로 쏟아질 올해 말경에 강북 재개발 지역의 물량도 관심을 가져야 한다.

 

강북권은 올해 안에 특별법을 만들어 강남에 버금가는 교육.문화 여건을 갖춘 고급 주택지로 개발하기로 했기 때문이다.실수요자들은 사업추진이 비교적 빠른 곳 위주로 급매물을 잡는 지혜가 필요하다.

아파트의 경우 투자목적으로 구입한 재건축아파트와 입주를 앞둔 분양권이 매도물량의 중심이 될 것이다.

 

강남권 수급공백을 메울 송파신도시 입주시기가 2010년경이고 후분양제 시행으로 인한 청약통장을 사용해   노릴 수 있는 아파트가 거의 없다는 점도 주목해야 한다.

또한 부동산 경기가 국내총생산액의 상당부분을 차지하고 있고 2006,2007년 총선. 대선을 남겨두고 있는 시점에서 강남권 아파트가 장기간 하락하기는 힘들 것으로 보인다.

따라서 강남권 아파트를 노리는 실수요자들도 위와 같은 점을 염두 해두고 투자시기를 조절하기 바란다.

 

8.31대책 반사이득 볼 부동산 상품이라?

 

8.31대책에서 반사이득을 볼 것으로 기대되는 상가투자에 곰곰이 생각해볼 필요가 있다.

수익형 상품의 대표적인 주자라 할 수 있는 상가의 경우 경기의 영향을 많이 받기 때문에 경기 상황이 안 좋은 이때 무턱대고 아무 상가나 투자하는 건 금물이다.  

 

특히 상가의 경우 분양중인 상가보다는 임대수익률이 연 5%이상 되고 가급적 권리금이 많이 붙어있는 운영중인 상가에 집중하는 게 필요하다.

이번 8.31대책으로 인한 반사이득과 주식시장의 호황 그리고 앞으로 있을 총선, 대선 등과 함께 정치일정과 함께 경기가 좋아져 수익률도 나아질  전망이기 때문이다.

 

또한 오피스텔투자는 공급과잉문제도 해결되지 않고 있고, 게다가 주거용으로 분류되면 양도세 중과와 2주택에 포함되기 때문에 신중할 필요가 있다.

대형 오피스빌딩쪽은 경기영향을 받아 고전이 예상되지만 소형오피스빌딩은 인기를 끌 것으로 전망된다.

여러 기관에서 경쟁적으로 내놓는 부동산펀드도 주목할 필요가 있다. 보유세는 낼지언정 취득/등록세가 50% 감면되고 양도소득세는 내지 않고 매매차익에 대한 배당소득세만 내면 되기 때문이다.

끝으로 이번8.31 부동산 대책도 효과를 발휘하지 못한다면 부동산 과다 보유자를 겨냥한 강도 높은 세무조사와 더불어 후속 부동산대책이 나올 예정이기 때문에 시장 참여자들은  한 치도 긴장의 고삐를 늦춰서는 안 된다.

 

박 상언 유앤알(www.youandr.co.kr) 컨설팅 그룹 대표