부동산 시장 전망과 관련하여 이제는 장기 싸이클을 본격적으로 점검할 시기이다. 남은 4분기만 놓고 보면, 기존의 관성이 남아있어 무언가 미련을 가지는 듯한 모습을 보일 수 있다. 하지만 같은 시기 다른 자산과 비교하면 이야기가 달라진다.
주식시장의 경우 뛰어난 환금성과 세금 문제가 자유로운 상대적 이점이 더 부각될 수 있으며, 기본적으로 한국 증시의 밸류에이션이 낮은데다(2006년 순익 전망치 기준 PER 8.8배), 주당 순익 모멘텀은 개선되고 있고, 계절적으로 4/4분기 증시 패턴이 긍정적이며, 주식으로의 국내 자금 유입 가속화가 구조적으로 파악되기 때문이다.
그런데 이러한 분기 전망 외에 중장기 흐름은 어떠할까?
한국의 국내 자금흐름은 기본적으로 자기실현적 예언(self-prophecy) 단계로 접어들고 있다. 올해 이후 바뀌기 시작한 자금흐름은 자금유입은 주식시장으로 유입이 되고 채권시장으로 유출이 되고 부동산시장으로는 후반기부터 이탈 조짐이 보이기 시작했다.
적립식 주식펀드가 계속해서 투자자금를 끌어들이는 동안, 만기 도래한 채권펀드의 일부는 주식펀드로 전환되고 있다. 이러한 흐름은 과거 지난 5년간의 흐름과 반대되는 흐름이다. 그런데 기본적으로 흐름이 한번 바뀌면 적어도 3년간은 새로운 관성을 지켜가려는 속성을 과거 보였다는 점을 주목해야겠다.
첫해는 소위 스마트 머니(Smart Money) 성격의 자금이 움직이고,
이어 입소문과 현실 확인이 나타나면서 일반적인 돈인 제너럴 머니(General Money)가 움직이며,
3년차부터는 투기자금(Speculative Money)가 움직이는 게 대개의 흐름이었다.
특히 노무현 대통령의 행정수도 이전으로 촉진된 정책적 카드가 의외로 최근 몇 년간의 전국 부동산 상승의 주요 모멘텀이 되었으나, 이제는 상당한 재료노출이 이루어진 것으로 보여진다.
물론 향후 2007년 12월 대선에서 만약 현재의 이명박 서울시장이 대권주자로 최종 확정된다면, 그 때는 부동산 중장기 약세 싸이클을 단축하는데 도움이 될 수 있다.
그러나 최근 10.26일 재보선의 압선으로 실제로 이명박 서울시장이 박근혜를 제치고 당내 최종적인 대권주자로 지목될 가능성이 오히려 낮아지고 있는 상황을 주시해야겠다.
이러한 사정은 거꾸로 여권에게는 지금 당장의 정당지지도가 낮으나 새로운 국면을 맞이하는 주식시장의 큰 흐름이 현실화되고 내년도 내수경기 회복이 가시화된다는 조건 하에서, 최근 재보선의 연이은 참패는 전술적 실패는 될 수 있어도 어쩌면 새로운 전략적 성공 발판을 삼는 시발점이 될 수 있다.
이러한 상황을 종합할 때, 정책적인 측면에서 향후 중장기 3년동안은 부동산 친화적인 정책카드가 시간이 지날수록 그 우물이 말라갈 가능성이 높아 보인다.
결국 앞으로 3년간은 환금성이 뛰어나면서 자기실현적 국내 자금 흐름과 같이 가는 재테크 접근이 유리하다고 판단된다.
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