로버트 기요사키의 “거품은 깨지게 마련이다”의 속편글

 

  거품은 깨지기 마련이다에 보내주신 독자분들의 답글에 대해 감사드린다. 많은 답글 수에 놀랐다. 그래서 거품붕괴에 대한 생각들을 좀 더 말씀드리는게 좋을 것 같다는 생각이 들었다. 또한 거품 붕괴시에 어떻게 돈을 벌것인가에 대해서도. 제 의견에 동의하든 동의하지 않든 관심을 가져주신 것에 감사드린다.

 

  6월 18일자 이코노미스트지는 부동산시장의 거품이 깨질 것이라는 내 의견과 같은 두 건의 기사가 실렸다. 그중 주목할 만한 코멘트를 추려 봤다.

 

  1. 전세계적인 주택시장의 붐으로 지난 5년간 발생한 자산가치 증가분은 역사상 가장 큰 금융 버블로 측정된다.

  2. 호주와 영국의 부동산 가격은 이미 하락하고 있다. 미국의 주택시장은 1년쯤 이후 뒤를 이을 것으로 예상된다.

  3. 신규 주택구매자뿐 아니라 기존 주택보유자들도 집값상승에 따른 자본이익을 소비지출로 사용하기위해 모기지론을 내고 있다. 이 같은 대출 증가로 인해 주택시장 붐은 증시 거품보다 더 위험할 수 있으며  이는 경제체질 약화로 이어질 가능성이 있다.

  4. IMF의 조사에 따르면 선진국에서 집값거품 품괴에 따른 손실은 보통 증시거품 붕괴이후의 피해의 2배정도에 이르며 경기침체를 야기한 것으로 분석됐다.

  5. 2001년이후 미국 고용시장에서 창출된 새로운 일자리의 5분의2가량이 주택관련 업종에서 발생했다.

  6. 주택붐은 지속될때는 즐겁긴 하지만, 역사적으로 보면 사상 최대규모의 부의 증가는 대체로 허상인 경우가 많았었다.

 7. 심판의 날이 거의 된 것 같다. 그렇게 좋아 보이지는 않는다. 현재의 주택붐이 어떻게 끝날지가 향후 몇 년간의 전세계 경제의 향방을 결정할 것이다.

 

  독자여러분께서도 이코노미스트지의 관련 기사 전체를 읽어 보신후에 부동산붐이 재현될 것인지 꺼질 것인지를 판단해 보시는 것도 좋을 것 같다.

 

경기침체 또는 불황

 

  지난 6월23일 나는 폭스네트워크의 “네일 카부토와 함께하는 세상(Your World with Neil Cavuto) "이라는 프로그램에 출연한 적이 있다. 사회자가 나에게 부동산 투자와 관련해서 한 마디 조언을 해달라고 했다. 나는 “초보투자자라면 지금은 게임에 들어갈만한 때가 아니다”라고 답했다.

 

  유감스럽게도 시장의 많은 부동산 투자자들은 진입하기에 시점이 늦었다. 그들은 주택을 너무 비싸게 살뿐아니라 레버리지(빚을 조달하여 투자하는 것)비율도 너무 크다.

 

  이코노미스트의 기사는 “최초 주택구매자의 42% 또는 전체 주택구매자의 25%가 할부 불입금 없이 집을 구매했다.”고 보도했다. 이게 내가 현상황을 과레버리지상태라고 보는 이유다. 이들은 경기순환의 끝물에서 집을 사고 있고, 아마도 너무 비싼값에, 그들의 운명을 별도 조건없이 계약서에 서명하고 있는 것이다. 나는 이런분들이 걱정 스럽다.

 

  1929년 증권시장은 붕괴는 대공황으로 이어졌었다. 대공황의 주요한 이유중의 하나는 과도한 대출 때문이였다.또 많은 사람들이 주식담보 증거금등과 같은 레버리지를 이용해서 주식을 샀기 때문이다. 2005년 다시한번 레버리지를 써서 부동산을 사는 개인들 덕분에 대출이 다시한번 넘처난다.

 

  과연 “과거의 신기루를 다시 되풀이 될 것인가?” 역사적으로 보면 대공황은 약 75년마다 반복되어왔다. 직전 대공황은 75년전에 발생했었다. 거품의 대붕괴가 있을 것인지 호황이 계속될 것인지 결정될 시간이 된 것일까? 시간만이 모든걸 알려줄 것이다.

 

요즘 투자하고 있는 방법

 

  여러분도 아시다시피 나는 1996년부터 수년간 금과 석유에 투자해 왔다. 아내와 나는 부동산에 투자하면서 보유하고 있던 중국 금회사를 토론토 벤처시장(Toronto Venture Exchage)에 공개하는데 공을 들였다. 나는 또한 몇 개의 석유 가스 유전에도 투자하고 있다.

 

  부동산과 관련해서는 킴(아내)과 나는 비수익 부동산을 팔아서 수백만 달러를 벌었다. 이것이 부동산을 파는 것을 의미하냐고? 대답은 “아니다”이다.

 

  부동산을 팔고있긴 하지만 동시에 여전히 우리는 부동산에 투자하고 있다. 다만 현재는 매우 선택적으로 매입을 하고 있을 뿐이다. 우리가 쉽게 부동산을 처분하고 있긴 하지만 이는 우리의 기본적인 목표가 목좋고 현금흐름이 좋은 알짜 부동산을 매입하는 것이기 때문이다.

 

  최근에 킴과 나는 아리조나 뿐 아니라 오레곤에 있는 부동산도 사들이고 있다. 이물건들은 부동산 붐이 꺼지거나 말거나 상관없이 수익률이 좋을 것으로 보이기 때문에 사는 것이다.

 

가능성과 예측

 

  앞서 비록 예측을 하였지만 나 스스로는 예측하는 것을 좋아하지 않는다. 미래를 예측하는 것보다는 가능성을 평가하는 편을 택하는 편이다.

 

  어떤 친구가 킴과 나에게 어떤 지역의 땅을 100만달러에 팔겠다는 제안을 했다. 그는 “2년후에 이땅은 250만달러가 될 것이다”고 말했다. 올해가 만약 2002년이라면 무슨 수를 써서라도 그 딜을 성사시키려고 덤벼들었을 것이다. 그러나 지금은 2005년이다. 나는 스스로 묻는다. “현재의 붐이 2~3년 더 지속될 가능성이 얼마나 될까? 이 부동산이 2~3년 이내에 두배가 될 가능성이 얼마나 될까?”

 

  내 답변은 “가능성이 거의 희박하다”이다. 당신은 다르게 생각 할 수 도 있다. 내가 틀렸다고? 물론 나는 이렇게 답할 수 있을 것이다. “그렇습니다. 내가 틀릴수 있습니다. 부동산 붐은 10년정도 지속될 수 있으며 1백만 달러짜리 땅은 1천만~1천5백만 달러짜리로 가치가 커질 수 있습니다”

 

  그러나 (말은 어떻게 하든간에) 나는 이런 끝 물에서는 월세 수입을 올리는 자산에만 투자할 것이다. 내가 오레곤이나 아리조나에 투자하는 이유도 바로 이런 이유 때문이다. 단기적으로 나는 땅 투자를 하는 것 만큼의 수익은 나지 않을 지도 모르겠다. 하지만 이런 투자는 시장이 어떻게 되든간에 상관없이 현금이 들어오는 구조로 나에게 플러스 현금흐름을 줄 것이다. 나는 이런 전략을 유지할 것이고 거품이 붕괴되지 않는한 이전략을 고수할 것이다.

 

워렌 버펫

 

  워렌버펫 조차도 안전한 투자를 지향하고 있다. 최근에 그는 유틸리티(전기 가스 상하수도 교통등의 공공서비스업종-역주)종목에 투자하고 있다고 발표했다… 이유는 매매차익을 얻기위해서가 아니라 투자금의 안전을 위해서였다. 워렌버펫의 두가지 중요한 투자원칙은 아래와 같다.

 

규칙 #1. 돈을 잃지 마라.

규칙 #2. 규칙 1을 잊지 마라.

 

더 멍청한 바보

 

  투자의 세계에서 “더 멍청한 바보 투자 전략(The Greater Fool Strategy of Investion)”이라는 이론이 있다. 어떤 주식이나 부동산을 살 때 값이 비싸더라도 더 멍청한 바보 보다 앞서서 사면 된다는 이론이다.

 

  쉽게 말해서 어떤 부동산이나 주식이 비싸더라도 나중에 더 어리석은 사람들이 나타나 이를 더 비싼 가격에 살것이라는 기대감으로 주식이나 부동산을 매입하는 전략이다. 문제는 거품이 꺼지고나면 다른 바보들을 믿고 주식이나 부동산을 샀던 사람들이 결국 자기가 마지막 바보였다는 사실을 깨닫게 되고 만다는 것이다.

 

이코노미스트지의 마지막 조언

 

  또다른 이코노미스트의 재미있는 코멘트는 “1990년대 초 영국의 부동산가격 폭락이 후 정신이 확 들었던 한가지 사실은 주택가격이 전고점까지 오르는데는 최소한 10년정도가 걸렸다는 것”이다.

 

  나는 지난 몇 년간 부동산 시장에서 큰 돈을 벌었다. 그러나 이제는 다른 자산으로 옮겨가야할 때라고 생각한다. 이것이 내가 금이나 은이나, 석유나 가스등으로 내 투자자산을 더 많이 옮기는 이유이다. 나는 투자대상으로써 부동산을 사랑하고, 앞으로도 부동산에 계속 투자할 계획이다. 하지만 현실은 제대로 봐야한다. 지금은 거품이 꺼질 자산에 눈멀어서는 안될 때이다.

 

감사합니다.

로버트 기요사키