* 금리인상과 상가부동산 가격과의 관계

정부의 부동산 규제정책과 금리인상 기조로 전반적인 부동산투자분위기가 외환위기와 비슷한 상황으로 변하고 있다.  

즉 사려는 사람은 매입시기를 늦추고 처분하려는 사람은 더욱 서두르면서 일부지역을 제외하고는 전반적으로 매매가격이 하락하고 이어 경매시장에서의 낙찰자수와 낙찰가격이 낮아지고 있다.

 

그러나 다른 하나는 외환위기의 학습효과로 많은 국민이 투자에 나서는 시기에 대한 감각과 시각이 크게 세 가지로 변했다.

첫 째는 예전에는 사놓고 기다리면 올라준다는 확신이 강했으나 지금은 어떻게 부가가치를 부여하여 더 높은 이익을 가져올 수 있을까에 골몰하고 있다. 법원 경매역시 단순한 시세차익에서 개발가능성을 염두에 둔 투자로 투자 포인트가 바뀌고, 현재는 수익률이 투자의 기준이 되고 있다.

두 번째로는 모든 국민이 재테크의 전사(戰士) 가 되었다는 점이다.

이전까지는 부동산 투자라고 하면 돈 있고 시간 많으며 고급 정보에 접할 수 있는 일부 유한계급의 부인(복부인)들의 전유물이었으나, 외환위기를 거치면서 믿을 것은 돈 뿐이라는 풍조의 결과로 전 국민의 관심사는 여러 재테크 수단 중 부동산이 가장 안전하다고 평가하게 되었고, 그 방법이 매매든 재건축이든 분양권이든 경매든 시골 땅이든 종류를 가리지 않고 돈이 될만한 물건을 찾아내는데 혈안이 되어 버렸다.

여기에 한마디 덧붙인다면 부동산 투자층의 연령대가 파격적으로 낮아졌다는 점이다.

세 번째는 고금리 기조로 돌아섰다고 하기에는 무리가 있는 금리만으로는 생활할 수 없게 된 사람들이 안정적인 월세 수입을 기대할 수 있는 수익성 부동산 투자에 높은 관심을 보이고 있다. 금리가 약간 오르고 장기로 보면 전반적으로 상승 국면에 있지만 진짜 투자자들의 심각하게 영향을 받을 만큼은 아닌 것으로 판단된다.

 

현재 경매물건에 관심을 보이는 분들의 투자수익률은 은행이자의 약 2배정도인 8-10%대로 잡고 있는데 은행금리가 올라간다고 해서 투자자들이 항상 불리한 것은 아니다. 즉 금리 인상으로 올라간 금융비용을 임대료를 올림으로서 리스크를 방어하고, 월 임대료등이 올라간다는 것은 부동산 자체의 가격도 함께 올라간다는 점도 고려해야 한다. 따라서 금리 인상이 반드시 부정적인 것만은 아니라는 점이다.

* 부동산가격과 금리의 상관관계

그럼에도 불구하고 일반적으로 부동산 가격과 금리는 반대로 움직이는 것이 일반적인 현상이다. 즉 금리가 오르면 부동산 가격은 내려가고, 금리가 내리면 부동산 가격은 오르는 것이 일반적이다. 부동산과 금리는 밀접한 관계가 있기 때문이고, 법원경매 역시 금리 수준과 밀접한 관계가 있기는 마찬가지이다.

지금처럼 정부의 규제중심의 정책이 강조되고 금리가 인상기조에는 경매시장에 경매물건이 공급되는 것을 패턴을 보면 물건은 증가하고, 응찰자나 낙찰가격 역시 금리에 민감하게 반응한다.

통상 금리가 오르면 응찰자는 줄어들고 낙찰가격은 내리고 수익률은 올라가는 반면, 금리가 내리면 응찰자는 늘어나고 낙찰가격은 오르고 따라서 수익률은 낮아지게 되는 것과는 반대의 상황이 나타난다.

* 은행 이자율과 부동산투자 수익률

앞에서 본 것처럼 최근의 투자자들이 목표로 하는 수익률은 통상 은행 수신금리(4%전후)의 약 2배 8-9% 정도이다. 수익성 부동산을 컨설팅 의뢰할 때 은행 수신금리의 2배 수준인 8-9%정도의 수익을 기대할 수 있는 물건이면 낙찰 받아 줄 것을 부탁하고 있는 상황이다.

복잡한 수학식이나 다른 조건들을 무시하고 부동산(낙찰)가격 결정요인을 은행금리라고만 가정하고 적정한 낙찰가격을 산정해 본다면,

실제 투자금액이 1억 원짜리 물건에 응찰할 때 은행 수신 금리가 세후 실질 수령액이 4% 라고 한다면 월 40만원씩 수령하여 1년에 480만원을 수령하게 된다고 할 때 그것의 약 두 배 정도인 960만원 원 정도의 임대수입을 기대하고 응찰하려 할 때 적정 응찰가격을 산출해보자.

인근에 매매로 산다면 1억원이면 살 수 있는 수익성부동산이 있다고 가정하고 이 종류 물건의 평균 낙찰가율이 80%라고 해보자. 이 부동산에서는 매달 80만원(은행이자의 약2배) 정도의 월세수입이 들어오고 있는 것으로 조사 되었을 때 비슷한 물건을 낙찰로 소유권을 취득하려 한다면 다음과 같이 계산하면 적정한 응찰가격을 산출할 수 있다. 은행이자율이 오르는 것이 반드시 부동산경기에 부정적인가에 대해서는 좀 더 살펴볼 필요가 있다.

즉 주거용부동산을 융자를 활용하여 구입한 경우라면 이자부담이 전가되지 않고 다음 매수자에게 부담비용을 전가한다는 것이 쉽지 않겠지만, 수익용 상가 등은 임차인에게 비용을 전가하기가 수월하고, 전가되는 경우에는 임대료를 기준으로 가격 산정하는 감정방법의 경우에는 부동산가격의 상승 한 것으로 계산되어 불리하다고만 할 수 없다.

* 적정 입찰가격 산출하기

법원경매로 1억원짜리 부동산을 구입하는 경우 평균가격이 80%라고 한다면,

* 적정입찰가격 = 응찰가격 + 제세공과금 + 명도비용 + 수리비용이 8,000만원을 넘지 않아야 한다. 따라서

* 적정입찰가격 = 7,000만원 + 약 455만원(약 6.5%) + 300만원내외 +수리비용 이 되어 만약 총 감정가격이 1억 원 정도이고 수익률이 월 80만원정도의 임대수익이 보장되는 물건으로 평균 낙찰가율이 80%인 물건이라면 7,000만원까지가 최대 응찰금액인 것을 알 수 있다.

즉 7,000만 원 이하로 낙찰 받았을 때 투자 가치가 있다고 판단하게 된다. (여기서는 감정가격이나 자산가치 효과 등에 대해서는 무시하기로 하자). 만약 은행 수신 금리가 세후 실질 수령액이 5% 로 상승했다고 하면 예금자의 입장에서는 월 50만원의 은행이자를 받게 된다. 이 때 투자자가 같은 기대수익률을 기대한다면 월 100만원의 월세수입이 기대되는 물건을 찾게 된다.

금리가 더욱 상승한다면 같은 비율은 아니겠지만 기대수익률을 다시 상승시키게 된다. 즉 금리가 다시 올라 금리비용이 상승한다면 투자자는 당연히 자신의 기대수익률까지도 상승시키게 될 것이다.

그러나 여기서 주의해야 할 점은 투자시 개인마다 위험을 감수하려는 성향이 다르고 감수하려는 위험성향에 따라 기대수익률도 달라진다는 점이다.

 

즉 위험 선호형 이라면 기대수익률이 높을 것이고, 위험 회피형 이라면 기대수익률은 낮을 것으로 개인의 위험선호 여부에 따라 기대수익률은 제 각각이다.

따라서 같은 경매물건이라고도 위험선호 여부에 따라 달라지는 기대수익률에 영향을 받을 것이고 그 결과 적정 입찰가격도 달라지게 될 것이다.

8.31부동산정책이 우량부동산과 열악한 부동산의 차이를 확대시키고 있다면, 금리인상 기조는 수익성 부동산과 주거용 부동산의 가격 차이를 확대시킬 것으로 판단된다. 본인의 생각으로는 금리인상의 결과는 부채를 이용해 내 집 마련한 사람들에게는 어느 정도 고통으로 다가오겠지만, 상가나 수익성 부동산에 투자한 사람들의 속내는 오히려 표정 관리하는 상황이 오고 있다.

금리가 오른다면 임대인들은 거기에 맞추어 임대료를 올리지만, 임대수요만 받쳐준다면 다시 저금리 기조로 돌아선다고 해고 임대료를 내리지 않는다는 점도 유념하자.

부자들이 상가에 투자하려는 기조를 이해할 수 있는 작은 단초가 되었으면 하는 바람으로 글을 썼다.