부동산 경매 공부를 하거나 투자하고자 할 때 ‘하자(瑕疵)’라는 말을 자주 듣게 된다.

초보 병아리 수준에서는 ‘하자’ 있는 물건에 도전은 당분간 보류하는 것이 현명하다.

물론 수익률이야 하자 있는 물건은 그것을 이유로 유찰이 거듭되므로 낙찰 받아 하자를 치유해버리면 더 높은 수익이 보장되는 것은 사실이지만, 잘못하다가는 입찰보증금 떼이고, 심한 경우에는 잔금납부하고 취득한 소유권까지도 빼앗길 수 있다.

 그러나 어느 수준을 넘어가면 ‘하자’가 있는 물건이 수익이 높다는 것을 체득하게 된다. 물론 잘못된 권리분석에 의해 치유할  수 없는 물건에 응찰하면 작게는 입찰보증금이, 심하게는 잔금납부하고 취득한 소유권까지 잘못될 수 잇다는 점은 명심하자.

 법원경매 물건중에 일부 하자(썩은 부분)가 있을 수 있는데 비유하자면 상한 사과로 상한 부분이  ‘하자’이고 나머지부분이 부동산이라고 한다면, 부동산 등기부상 하자와 부동산 자체 하자로 나눌 수 있고, 치유할 수 있는 하자와 치유할 수 없는 하자로 나누어지는데, 하자를 보자.

 

신경쓰지 않아도 되는 등기부상 하자들

말소기준보다 나중에 설정된 예고등기를 제외한 모든 권리들이 원칙적으로 말소된다.

① 후순위 모든 저당권

② 후순위 소유권이전청구권가등기

③ 후순위 모든 가압류

④ 후순위 모든 압류

⑤ 후순위 처분금지가처분

⑥ 후순위 담보가등기

⑦ 후순위 지상권

⑧ 환매등기 등이 있고 이들은 경매결과로 모두 말소되므로 ‘하자’라고 할 수 없다.

 

 

치유할 수 없는 부동산?등기부상 하자

말소기준권리보다 등기부상에 먼저 설정된

① 선순위 처분금지 가처분

② 선순위 소유권이전청구권가등기

③ 선순위로 설정된 전소유자의 가압류

④ 설정순위 상관없는 예고등기

⑤ 등기부에 기재 안 된 법정지상권 등이 설정되어 있고, 이러한 것들을 경매결과로 말소되지 않고 낙찰자가 추가로 인수해야 하기 때문에 ‘하자’라고 한다. 이런 경우 대개는 ‘특별매각 조건 있음’으로 법원이 경고하고 있는데 물건조사와 입찰에 자제하자.

 

특히 말소기준보다 앞서는 ‘처분금지가처분’이 경료 되어 있으면 무조건 피해야 한다. 그러나 반대로 소멸기준 이후의 ‘처분금지가처분’은 촉탁등기대상으로 순위에 상관없이 말소대상이 되기 때문에 염려하지 않아도 된다.

그러나 말소대상이 되는 권리에 소송이 제기되어 있고 바로 다음순위로 ‘처분금지가처분’이 경료 되어 있다면 초보단계에서는 일단 피하고 보아야 한다. 대위변제 가능성이 있기 때문이다.

 

치유할 수 있는 부동산상 자체 하자

① 유치권

② 분묘기지권

③ 맹지

④ 불법?위법?미등기 건축물 등

 

부동산상 하자는 낙찰 후 얼마든지 하자 치유가 가능하다. 병아리 투자자들이 주의해야 하는 경우는 ②, ③ 모두에 해당하지만, 특히 등기부상 하자가 있는 물건은 응찰해서는 안 된다.

 

연습하기와 진짜로 입찰하기

경매로 본격적인 응찰에 앞서 가상입찰등 많이 연습해 볼 것을 권하다. 부동산 수익이 책상머리와 이론에서 나오지 않고 현장과 지불한 운동화 값에 비례한다는 것은 알겠는데 부동산 경매를 어떻게 연습한다는 말인가! 하고 의문을 가지는 분도 계실 것이다. 즉 임장활동이라든지 물건조사, 권리분석과 임차인분석, 수익률 분석 등은 가능하지만 입찰 연습이라니 무슨 말인가? 하고 말이다.

 

그러나 입찰연습도 가능하다. 본격적으로 입찰하여 경매물건에 도전하기 전에 입찰일에 법원에 가서 입구에서 구입한 당일 경매지를 펴 놓고 혼자서 응찰자수와 자신이 생각하는 가격을 경매지에 미리 써보는 것이다.

그 후 경매결과에 비교하면서 자신이 가상으로 입찰한 결과와 실제로는 몇 명 응찰에 최고가격은 얼마인지를 맞추어 보는 것도 즐거움이다. 시뮬레이션 입찰이라고 한다. 가상의 입찰연습을 많이 해보자.

 

보증금을 적게 넣어라

또 다른 방법은 직접 응찰하는 방법이다. 그날 입찰예정 물건 중에서 본인의 판단으로 낙찰될 것이 예상되는 물건을 두세 개 골라서 다른 모든 것은 정확하게 기재하고 응찰가격도 정상적으로 기재하고 입찰보증금을 10~20만 원만 봉투에 집어넣는 것이다.

예를 들면 1억 원짜리 임야가 세 번 유찰되어 당일 최저 입찰가격이 감정가격의 51%인 5천100만 원으로 내려와 있는 물건이 있다고 하자. 본인의 판단으로 이날 낙찰될 것이 예상되면 응찰연습을 해보는 것이다.

응찰가격은 자신이 써 보고 싶은 가격을 써보고, 입찰보증금란에도 10%를 기재하고 입찰보증금 봉투에는 규정에 훨씬 모자라는 약간의 돈만 넣는 방법이다. 규정에 의해 당연히 무효처리 된다.

 

개찰 방법을 활용하자

법원경매에서 개찰하는 방법은 먼저 그 물건에 응찰한 사람을 모두 법대 앞으로 나오게 한 다음 입찰봉투를 열어 입찰표에 쓰여진 높은 가격순서대로 입찰표를 정리한 다음 가장 높게 응찰한 사람의 입찰표를 다른 응찰자에게 보여 확인시킨다.

 

그 가격 이상으로 응찰한 사람이 없다는 것을 최종확인하고는 최고가격으로 응찰한 사람의 보증금 현금봉투를 개봉해서 규정대로 입찰보증금이 들어 있으면, 2등 이하 응찰자의 보증금 현금봉투는 개봉하지 않고 입찰시 떼어주었던 수취증을 받고는 바로 돌려준다.

 

즉 2등 이하로 응찰한 사람들의 보증금 봉투에는 얼마가 들어 있는지 확인하지 않기 때문에 약간의 입찰보증금만 넣어도 웃음거리가 될 일이 없다. 정상적인 응찰자가 있을 것으로 예상하고 연습 삼아 응찰한 물건에 나만 달랑 단독 응찰했다면 한바탕 웃음거리가 되면 그만이다. 입찰보증금이 최저입찰가격의 10% 미만인 경우는 무효처리하고 바로 입찰보증금을 돌려주기 때문에 원하지 않은 물건을 낙찰 받은 결과로 입찰보증금을 날릴 염려는 없다.

많은 연습으로 법정분위기를 제대로 익혀두면 훗날 입찰에 응하게 될 때 실수를 줄이는 지름길이 된다.

 

많이 떨어져 보라

첫 번째 머리 올리기 전에 적어도 응찰해서 5번 이상은 떨어져 보시라는 부탁을 드린다. 해당 물건의 개찰시 법대 앞으로 나가 입찰한 물건의 개찰을 기다리는 그 짧은 1~2분 시간동안 참 많이 배우게 된다. 내가 생각한 경쟁률과 차이가 왜 나는지 상대는 무슨 생각으로 얼마를 썼을 지를 추측해 보면서 말이다.

 

본인 역시 어떤 물건에 도전해서 최고가격을 써내 1등으로 선정되어 버리면 기쁜 나머지 그 물건의 어디를 철저히 살펴보지 않았는지 넘어가버리는 경우가 있지만, 떨어진 물건의 경우는 반드시 복기, 복습을 하게 된다.

 

무엇을 부주의했는지 어디서 욕심을 부렸는지 1등으로 응찰한 사람은 어떤 생각으로 그 가격을 썼는지, 나와는 다른 어떤 점에 주목했는지, 이해가 안 되고 궁금증이 발동하면 잠시 기다렸다가 1등으로 낙찰 받아 영수증 받아 나오는 사람 붙잡고 직접 물어보는 경우도 자주 있다. 응찰에 성공한 물건은 되돌아보지 못하지만, 떨어진 물건은 반드시 되돌아보게 되고, 그러면서 더 많이 배우게 된다.