최근 부동산시장이 하향 안정 국면에 접어들었지만 곳곳의 주택시장에서 거품붕괴 현상이 나타나고 있다. 강남·용인 등 버블세븐 지역의 장기 침체는 물론 서울 도심과 수도권에서 몇 가지 호재성 뉴스가 터져 나와 생기가 살짝 돌고 있지만 침체된 부동산 시장에는 별로 활력을 불어넣지 못하고 있다. 호재지역만 골라 문의가 늘고 있지만 최근 들어 아예 매수세가 끊기면서 ‘호가거품’이 꺼질 것이란 전망이 힘을 얻고 있다.

 

부동산정책이 거래 활성화와 경기 부양보다 주택시장 정상화와 부동산가격 안정에 초점을 맞추고 있다. 정부와 여야는 규제 완화와 함께 서민 주거안정과 공공임대주택 공급 확대를 시행하겠다는 입장이다. 따라서 부동산시장은 큰 정책적 변화 없이 당분간 거래 위축과 가격의 하향 안정세가 이어질 전망이다. 시장은 침체의 터널에서 빠져나오기 쉽지 않을 것으로 보인다. 좀 더 장기적 안목으로 부동산시장을 봐야 할 시점이다.

 

정부의 잇따르는 시장의 규제와 환경 변화로 투자의 불확실성이 장기화될 것으로 예상되는 때에는 경기의 부침을 덜 타는 차별화된 부동산, 수요가 많은 알짜 부동산 위주로 투자 전략을 세우는 게 바람직하다. 불황기 속에서 꾸준히 각광을 받고 있는 물건들은 경기 변함없이 인기를 끌며 여러 수요층을 겨냥한 확실한 ‘차별성’을 갖는 부동산들이다. 요즘 부동산 수요자들은 예전에 비해 많이 까다로워졌고 시장변화에 민감하기 때문이다.

 

부동산경기 호황기에는 지역에 따른 가격 차별화가 시장가격에 반영된 반면 부동산 종별에 따른 차별화현상은 나눠지지 않은 채 투자자의 성향에 따라 세분되는 경향이 있었다. 하지만 향후 부동산시장이 실수요자 위주로 재편되고 가격 안정화가 이어지는 상황에서 입지와 질적 차이에 따라 부동산 가치의 차별화가 세분되어 움직일 전망이다. 입지 경쟁력뿐 아니라 차별화되는 기준, 주변 시세와의 가격 차, 시설 기준도 따져보는 것이 중요하다.

 

 

중대형 수요 느는 곳 찾아라

 

소형이 대세인 시대다. 대형은 아파트든 상가든 인기가 바닥이다. 소형에 비해 가격 추락속도가 빠른 데다 웬만한 조건으로는 수요자가 거들떠보지도 않아 최소 억 단위를 낮춰야 겨우 매매된다. 서울 강남, 목동, 분당 등 투자수요가 집중적으로 유입된 지역은 대형 매물이 쌓여 전혀 거래가 이뤄지지 않는다. 하지만 중대형 수요가 빠르게 늘고 신흥 자산가들의 투자수요가 증가한다면 지역 여건이 좋아져 대형의 인기는 급상승할 여지가 많다.

 

최근 소형이 강세인 이유는 1인 가구가 늘고 소형 공급이 부족해 정책의 변수와 수급에 영향을 받은 탓이 크다. 앞으로 세제가 변화하고 수요 패턴이 달라지면 중대형 수요는 다시 살아날 가능성이 충분하다. 얼마 전 송파 신도시 주택공급에서 중대형이 제외되자 반포의 대형 아파트 가격이 급상승한 것이 한 사례이다. 대형의 희소성이 높아질 수 있으므로 도심, 전문직 종사자, 부자들이 선호하는 한강변 일대 매물을 노리는 것도 한 방법이다.

 

 

프리미엄 붙는 매물 골라라

 

부동산에 웃돈이 붙는 경우는 공급은 부족한 데 수요가 늘어난다거나 시세보다 분양가가 훨씬 저렴한 아파트나 상가, 개발 호재가 풍부해 입주시점에 높은 시세차익을 거둘 수 있는 경우 등이다. 또 신도시로 개발되는 지역 내 부동산과 입지적인 희소성으로 투자의 장점이 뛰어난 곳들은 대체로 수 천만 원의 웃돈이 형성된다. 요즘처럼 시세가 분양가를 밑도는 아파트들이 줄줄이 나오는 가운데 프리미엄이 붙는 부동산들은 어떤 속성을 갖고 있을까.

 

불황 속에서 매매가격이 분양가를 밑도는 ‘마이너스 프리미엄’ 아파트들이 줄지 않고 있지만 돈 되는 부동산들은 아직도 적지 않다. 요즘 같은 가격 하락기에는 입지여건이 개선되거나 호재가 집중된 역세권, 배후수요가 많은 산업단지 주변, 대단지 급매물이 유망하다. 또 과거에는 저평가되었지만 최근 들어 재개발 뉴타운, 재건축 사업을 비롯해 각종 도심 재생사업이 활발하게 추진되는 곳들이 프리미엄을 이끌어내는 핵심 지역이다.

 

 

불황에 강한 부동산 노려라

 

주택 거래를 살리기 위한 부동산 대책 이후 주택 투자 수요는 늘지 않는 모습이다. 아파트에 투자해 수익을 얻으려면 매입한 가격보다 올라주어야 하지만 투자심리가 위축된 현 시점에서 은행금리보다 못한 수익률을 보이는 부동산이 늘어날 전망이다. 이럴 때는 소액으로 안정적 임대수익을 노리는 소형 상가나 오피스텔에 투자하는 것이 바람직하다. 소형 ‘수익형’ 부동산은 ‘월세수익+시세상승'을 기대할 수 있어 불황에 강한 편이다.

 

자산가들이 부동산 침체기에 관심을 기울이는 투자처가 바로 소형 상가·업무빌딩과 상가주택, 임대사업용 주택 투자이다. 최근에 부동산 시장에서 시세차익에 대한 기대감이 줄어들면서 임대수익을 낼 수 있는 수익형 부동산으로의 관심이 지대하다. 이들 상품은 투자자금의 부담이 커 현금자산이 최소 수십억 이상 되는 투자자들의 관심대상이다. 불황이 예상되는 때에는 은행금리 보다 두 배 정도 높은 수익형 부동산이 투자 유망하다.

 

 

개발 계획을 읽고 투자하라

 

차별화된 부동산을 고르는 1원칙은 ‘개발 호재’다. 도로와 철도가 새로 뚫리고 택지지구 조성 등 크고 작은 개발 호재는 모두 지역 개발계획에서 출발한다. 개발 입안에서 개발이 이뤄지는 전 과정이 주민에게 공개되기 때문에 도시계획 공고나 공람을 따라 다니면 지역 개발에 따르는 밑그림을 읽어낼 수 있다. 부동산 값은 대형 주거시설 개발과 도로개설, 지하철 개통과 교통여건이 개선되면 개발 지역을 중심으로 가격의 강세를 보인다.

 

부동산의 미래가치는 국토종합계획, 광역교통계획, 도시기본계획 등에 담겨있어 개발의 윤곽을 검토해 부동산 투자에 활용할 수 있다. 자치구 도시계획은 도시의 향후 10년간 지형을 바꾸고 개발윤곽을 담고 있어 개발에 따른 투자의 감을 잡기 쉽다. 특히 도시기본계획은 5년마다 도시관리계획을 수립해 확정하고 개발과 보존의 구체적인 토지이용 방안을 결정하기 때문에 개발 가능한 곳이 어딘지를 분석해 투자에 나설 필요가 있다.

 

 

임대 쉬운 저가 부동산 노려라

 

장기적으로 활용가치 높은 부동산은 매월 꼬박꼬박 월세가 나오는 수익형이면서 세놓기 쉬운 덩치 작은 부동산이다. 투자자들이 집값 하락과 더딘 부동산 경기 회복에도 불구하고 부동산 투자를 검토하는 이유는 임대수입을 통해 가계수입을 늘리고 노후 준비를 위해 매월 고정적으로 월수입이 나오는 부동산을 선호하기 때문이다. 제2의 월급이라는 부동산 임대수익을 통해 노후준비를 희망하는 수요자들이 늘어날 전망이다.

 

투자금액이 수십억에 달하는 거액 임대용 부동산보다 소액으로 운용하면서 환금성까지 뛰어난 저가 부동산에 관심을 갖는 것이 유리하다. 1~2억 원 안팎의 소액 투자용 상가나 오피스텔, 소형 빌라 등은 상대적으로 투자 부담이 적고 중대형보다 임대수익률이 훨씬 높다. 임대 쉬운 저가 부동산은 경매나 공매를 통해 매입가격을 낮추면 1억 원 안팎의 자기 자본만으로 운용이 가능하기 때문에 자금 여력이 적은 투자자들로부터 선호도가 높다.

 

현재 부동산 시장은 급격한 주택 가격 급등기가 지나가는 만큼 투자자들은 시장에 대한 눈을 달리해야 한다. 향후 수요자들로부터 관심을 끄는 부동산은 실수요자들을 겨냥한 ‘고급화·차별화’를 갖는 부동산이다. 불황 속에서도 투자자들의 관심이 집중되는 부동산은 임대수익형 소형 상품, 저렴한 분양가에도 고급화됐거나 시설의 차별화된 종목, 저가 임대용 상품, 개발소재가 확실하거나 입지조건이 탁월해 수요가 꾸준한 부동산들이다.

 

다만 투자할 부동산을 고를 때 성급한 투자보다 시장 전체를 살펴야 한다. 투자 유망한 부동산이지만 수요가 절대적으로 부족하고 일시적 반짝 상품이라면 투자에 실패할 수 있다. 투자의 기준은 무조건 ‘수익률’을 근거로 해야 한다. 단순한 수익률만 믿거나 분양사가 제시하는 높은 수익률을 믿고 투자했다가는 낭패를 보기 쉽다. 자금 여력과 주변 임대수익률, 분양조건과 장기발전 가능성 등을 면밀히 따진 후 신중하게 투자에 나서야 한다.