11.3 부동산 대책으로 본 우리가 알아야 할 투자정보

 

 

11.3 부동산 대책 분석을 통해 재테크 방법을 찾다.

 

저는 오늘 제목에서 말씀드린 바와 같이 오늘 발표된 부동산 대책 이후의 시장 방향을 통해 앞으로 우리가 꼭 알아야 할 양질의 재테크 방법에 대해서 생각해보려 합니다.

 

유일호 부총리 겸 기획재정부 장관은 오늘 11월 3일 자로 추가 부동산 대책을 발표하였습니다. 대책 내용의 골자는 시장 예상과는 달리 분양권 전매금지로서 보다 강력한 투기 억제책이 발표된 상황입니다.

 

부동산 시장의 대표적인 격언 중 정부 정책에 맞서지 말라는 이야기가 있습니다. 그만큼 정부의 정책은 막강하고 그 흐름에 순응하는 것이 피해를 보지 않는 최선이라는 이야기가 되는데 우리는 금번 정책을 통해 정부가 생각하는 것이 무엇인지 우리에게 이야기해주고 싶은 것이 무엇인지에 대해서 곰곰이 생각해볼 필요가 있습니다.

 

우선 분양권 전매를 입주시점인 등기 이후로 연장한 부분에 대한 해석은 정부는 현재의 부동산 가격 상승의 원인은 전적으로 신규 아파트가 주도하고 있다고 판단하는 것을 알 수 있습니다. 즉 기존 노후화된 아파트와 구도심의 아파트에는 관심이 없다는 것으로 볼 수 있으므로 아파트 구입을 하시는 분들의 경우에는 이 부분을 눈여겨보셔야 합니다. 

 

또한 대한민국 전 지역의 분양권 전매를 연장한 것이 아니라 특정지역에만 연장을 하였는데 대표적으로 강남 4구(강남, 서초, 송파, 강동)가 중심이 되었으며 그 외로 성남과 과천 그리고 하남, 고양, 남양주, 동탄이 앞으로 입주시점까지 분양권 전매가 금지되었습니다.

 

이 이야기는 위 언급한 지역이 부동산 가격 상승의 주범으로 정부는 판단하고 있다는 것이며 강남 4구는 이해를 하겠지만 나머지는 이해가 되지 않는다고 생각할 수 있는 분들을 위해 나머지 부분에 대해 간략하게 설명드리겠습니다.

 

성남은 1기 신도시로 강남을 대체할 수 있는 신도시중 가장 최고의 입지에 해당하는 지역에 해당합니다. 그다음으로 과천이 해당되며 과천 역시 1기 신도시입니다. 고양 역시 일산을 비롯한 1기 신도시에 해당되는데 이들 지역 중 성남과 과천은 오히려 가격 상승이 아니라 하락기를 벗어나지 못하는 모습을 보이고 있기에 왜 분양권 전매에 해당되었는지 확인할 필요가 있습니다.

 

그 이유는 성남과 과천은 1기 신도시로서 매우 노후화된 아파트로 구성되어있고 오랜 기간 신규 아파트가 전혀 들어서고 있지 않기 때문에 향후 재건축을 통해 신규 아파트가 들어설 경우 강남 4구와 같은 폭발력을 발휘할 것이 확실하기 때문입니다. 그렇기 때문에 정부에서는 성남과 과천에 대해서 미리 조치를 취한 것이라 판단되며 이미 신규 아파트가 들어서 그 파급력이 커지고 있는 고양시는 당연히 포함될 수밖에 없으며 하남과 남양주, 동탄의 경우에는 대규모 신규 아파트 공급을 통해 주변 구도심지역의 인구를 빠르게 빨아들이고 있는 만큼 다소 강하지만 억제책이 필요하다 판단한 것으로 보입니다.

 

그렇기 때문에 더 이상 부동산에 실수요가 아닌 단기성 투자로서 수요가 몰리는 것은 막겠다는 것이 정부의 의지이므로 단기투자를 원하는 경우라면 분양권이 아닌 전세 끼고 매매하는 갭 투자가 아닌 이상 방법은 없다고 보입니다. 다만 갭 투자의 경우에는 지금처럼 시장심리가 고점이라고 생각할 때에 진입 시 단기가 아닌 장기로 가야 하는 경우가 발생될 수 있으므로 자금계획을 분명히 하여 들어가는 전략이 필요합니다.

 

부동산은 입지가 모든 것을 말해줍니다. 그리고 모든 투자가 그렇지만 직접적 투자에 있어 단기투자는 위험성을 내포하고 있기에 가급적 장기투자를 바탕으로 생각하는 것이 바람직하다고 생각합니다. 장기적인 부분에서 생각해보면 오히려 거꾸로 정부가 분양권 전매를 억제하기 위해 선택한 지역이 장기적으로도 오를 가능성이 높은 입지가 뛰어난 지역에 해당한다고 볼 수 있으므로 실수요로 주택 구매를 생각하시는 분들은 이 내용을 명심해야 할 것입니다.

 

 

 

 

그리고 우리가 꼭 눈여겨봐야 하는 것이 있습니다. 본래 예상되기로는 국지적 억제책이 진행될 것이고 그 지역에 부산의 일부 청약과열지역이 해당될 것이라고 예상되었습니다. 하지만 정작 발표된 내용에서 부산은 제외되었습니다. 왜 그럴까요?

 

현재 부산의 대표적 부동산 과열지구는 다름 아닌 해운대구입니다. 그 가운데서도  과거 신도심이었으나 마린과 센텀 등장 이후 구도심으로 바뀐 해운대 신시가지에 해당하는 중동이 그 중심입니다. 최근 해운대구에 신규 아파트가 하나 둘 들어서면서 청약과열이 일어나고 있는 것이 사실입니다. 이러한 이유는 이와 같은 입지가 뛰어난 지역에 너무나 오랜 기간 새 아파트 공급이 이뤄지지 않았다는 것입니다. 재건축 또한 없었으며 그나마 마린시티에 들어서있는 주상복합들이 최신 아파트인데 이마저도 10년 이상 된 아파트이기 때문에 해운대구의 경우에는 너무 오랜 기간 수요층 대비 신규 아파트 공급이 이뤄지지 않았다고 볼 수 있습니다. 

 

즉 정부는 부산의 경우 청약과열지구에 해당되는 것은 맞지만 시장여건을 고려할 때에 추가적인 공급이 필요한 지역에 해당하며 시장 활성화가 필요한 곳이라 판단한 것이라 볼 수 있고 그로 인해 금번 분양권 전매 지역에서 예상외로 제외가 되었다고 볼 수 있겠습니다. 

 

그렇기 때문에 예상되기로는 분양권 투자를 원하는 투기수요가 부산지역으로 쏠릴 가능성이 높다고 판단되며 그 가운데서도 해운대구로 쏠릴 확률이 높다고 보입니다. 특히 그 중심에 있는 대장격 랜드마크가 되는 엘시티의 경우 아파트와 레지던스로 나뉘는데 상위 클래스에 해당되는 레지던스가 조만간 분양권 전매가 시작되면 해운대구 전체에 큰 파급력을 나타낼 것이라 판단됩니다. 분양권 투자를 원하시는 분들은 부산을 주목하시면 되겠습니다.

 

부동산 관련하여 정리해보겠습니다. 정부는 수요가 몰리는 입지가 뛰어난 지역을 중심으로 하여 금번 정책을 통해 입주 시까지 분양권 전매를 금지함으로써 확실한 투기수요를 억제하고 실수요만이 새 아파트를 구입하려는 시장 형성을 원한다는 분명한 메시지를 보냈습니다. 

 

향후 아파트 매입을 통해 직접적 투자를 원하는 분들의 경우 단기적으로는 수익을 창출하기가 어려운 상황이 도래하였으므로 직접투자를 할 거라면 실수요의 마음으로 장기적 관점에서 접근하는 것이 필요하겠으며 단기적인 관점에서 투자수익을 원한다면 다른 간접적인 방법을 이용하는 것이 합리적 판단으로 보입니다. 

 

간접적으로 부동산에 투자할 수 있는 방법으로는 확정수익 부동산펀드를 적극 권장해드리고 있습니다. 확정수익 부동산펀드란 실물자산인 부동산에 직접적으로 투자되는 부동산펀드를 이야기하는데 부동산 개발에 직접적으로 투자되면서 건설사들이 가지는 개발이익을 고스란히 개인투자자들이 얻을 수 있는 유일한 방법이라는 점에서 그 가치는 시간이 지날수록 더욱 상승할 것이라 생각합니다. 

 

특히 제가 추천드리는 확정수익 부동산펀드의 경우에는 대한민국 최고의 입지에 해당하는 강남에서만 개발되는 부동산에 우선수익자로서 투자되며 시세 대비 50% 수준의 비용으로 개발되는 만큼 보다 안전하면서도 충분한 개발이익을 확보할 수 있게 됩니다.

 

추천드린 확정수익 부동산펀드의 상품내용은 다음과 같습니다. 만기지급형의 경우 1년 만기 시 세후 연 8.7%, 2년 만기 시 세후 연 9.5%가 지급되며 월 지급형의 경우 1년 만기 시 세후 연 6.5%, 2년 만기 시 세후 연 8%가 지급되어 단기적인 목적으로 원금손실 없이 투자를 원하는 분들 또는 매월 일정 소득이 필요한 분들께 최적의 재테크 방법이 될 수 있다고 볼 수 있습니다.

 

2008년도 이후 미국발 금융위기로 인해 앞선 노무현 정권의 부동산 규제와 맞물리면서 대한민국 부동산은 거래 침체와 함께 가격 하락을 겪게 됩니다. 하지만 2009년부터 시작된 이명박 정권과 이후 현 박근혜 정권에 이르기까지 부동산 규제는 부동산 활성화 대책으로 바뀌면서 2000년도 후반에 바닥을 친 부동산 가격은 서서히 다시금 오르게 됩니다. 저는 현재의 부동산 시장을 통해 그때의 모습이 오마쥬처럼 비치는 느낌을 받습니다. 

 

지금은 위기임과 동시에 기회가 되는 시기입니다. 투자자들에게는 향후 진행될 부동산 양극화 시장에서 진입해야 할 지역을 확인할 수 있는 기회를 얻게 되었으며 단기가 아닌 장기로 투자해야 수익이 발생된다는 것 또한 알게 되었습니다.

 

또한 그럼에도 단기투자로 접근 가능한 지역(해운대구)을 알게 되었고 가장 확실한 단기 투자방법(확정수익 부동산펀드)도 알게 되었습니다.

 

저는 우리가 이러한 기회를 절대 놓쳐서는 안 된다고 생각합니다. 이미 부자들은 이 시기를 기다려오고 있었고 이렇게 시장심리가 얼어붙을 때 가격이 떨어지고 급매물로 나오는 지역의 아파트 또는 분양권을 저렴하게 구입하여 장기간 유지를 통해 2015년도처럼 큰 수익으로 만들려 하고 있을 것입니다.

 

여러분도 이러한 부동산 시장의 흐름과 부자의 생각을 읽고 대응할 수 있기를 바랍니다. 만약 충분한 자금력이 받쳐주지 않는다면 굳이 힘들게 성공확률이 낮은 불확실한 입지의 저렴한 부동산에 투자하는 것이 아니라 간접투자를 이용해 부동산에 투자할 수 있는 확정수익 부동산펀드를 적극 이용하시기 바랍니다. 어떻게 보면 이와 같은 부동산펀드야 말로 보다 안전하게 우리가 자산을 형성할 수 있는 최고의 방법이라 볼 수 있습니다.

 

전 세계 어떠한 정부도 절대 부동산 시장이 죽는 것을 원치 않는다는 점을 분명히 아시기 바랍니다. 하락은 또 다른 기회입니다. 재테크로 성공하는 우리 모두가 되기를 바랍니다. 감사합니다. ^^