부동산에 대한 정부의 반응에 대해서 새삼스럽게 더 이야기할 것은 없다고 본다. 정부의 강력한 투기억제 정책에 따라 많은 투자자들과 심지어 전문가들마저 극단적인 다른 견해를 내 놓으면서 갈피를 잡지 못하고 있다. 작금의 시장혼란을 어떻게 해석하는가에 따라 오히려 기회일수도 있다는 것이 본인의 판단이다. 즉 IMF의 부동산 폭락장을 경험했던 필자의 경험을 보면 분명 혼란속에서 오히려 더 큰 기회가 있었다.

이런 시장상황과 참여자들의 혼란한 상황일때에서 세우는 투자전략이라는 것이 정확하기 어렵고 자칫 잘못된 사인이 될 수 있다는 것을 염려하면서 몇 자 적어보고자 한다.

매물이 급속히 증가할 것인가

 

세금중과세를 견디지 못한 다주택소유자들이 정부의 의도대로 실수요주택이외의 2주택부터를 매물화시켜 공급증가-> 매수세력감소->가격하락으로 인한 무주택자들의 구매기회 확대로 이어질 것인가에 대해서는 본인은 회의적이다.

먼저 매물이 증가할 것인가에 대해서부터 소극적인 생각이다.

그 이유는 정책의 일관성을 유지하기가 어렵다는 부동산외적인 상황도 고려되기 때문이다. 지금의 정책을 보면 정부는 말로는 ‘헌법처럼 바꾸기 어려운 정책’으로 부동산 문제를 해결하겠다고 하지만, 헌법도 현실에 맞지 않으면 바꾸는 것일진대, 하물며 그런 정책은 있을 수도 없으며, 이후의 정치일정을 고려해보면 8월31일 전후에 발표될 내용은 그 수명이 길어야 올 연말을 넘어가지 못하고 다시 바뀔 수도 있다고 보는 견해들이 벌써부터 횡행하고 있다. 이처럼 정부정책이 이미 신뢰를 상실한 경우에는 새로운 정책이 추가로 발표될수록 문제는 더욱 풀기 어려운 상황이 될 것이다.

현 정권의 임기가 끝나 다음 정권이 들어서더라도 바꿀 수 없는 정도의 정책을 내놓겠다고 하지만, 이 부분을 신뢰하는 국민은 많지 않다는 점을 알아야 한다.

일부의 사람들은 부동산가격이 하락하는 것이 옳다고 생각하시는 분들도 계신다. 한 면을 볼 때는 일리가 있지만 다면적으로 보면 가격하락은 국민 모두에게 불행한 일이다. 앞에서 본 것처럼 악순환이 시작되었다고 판단이 되었는데도 자신들의 정치철학을 구현하겠다고 할 수는 없을 것이다.

정책이 바뀌지 않을 수 없는 상황이 온다는 것이다. 어려운 문제를 정부가 오히려 더욱 악화시키고 있는 것이다. 즉 시간이 지나면 정책은 언제든지 변할 수 있다는 것이 그 동안의 경험으로 아주 잘 알고 있다는 것이다. 매물화 하지 않고 소위 버티기에 들어갈 가능성이 훨씬 더 높은 것이 현재의 분위기인 것은 사실이다

매물이 증가하는 경우

 

만약 정부의 의도대로 매물증가에 의한 공급증가가 바람직한가에 대해서는 반드시 그렇지 않을 수 있다고 본다. 만약 정부정책대로 소유자들이 2가구 이상 중 1가구를 뺀 나머지를 매물화한다면 소유자는 당연히 가격이 열등한 매물부터 시장에 내놓을 것이다. 이렇게 된다면 부자들의 소비대상인 우량한 부동산은 가격변동이 변하지 않는다 하더라도, 중*서민층의 소비대상인 주거용 부동산은 가격폭락 사태를 맞이할 수도 있고 이는 나라 전체의 비극으로 연결될 수도 있다.

즉 세금 중과세를 견디지 못하고 1주택자가 자신의 주거부동산을 매물화 시키고, 2주택 이상의 사람들이 열등한 물건부터 매물화시켜 가격하락 현상이 나타난다면 이는 단순히 부동산의 문제에 국한되지 못하고 나라전체가 위험한 상황이 충분히 올 수 있다. 이로 인한 자산가치 하락->은행의 채권회수->개인파산 증가의 악순환의 출발점이 될 수도 있다는 이야기다. 이런 상황이 되면 정부는 어떤 목적으로 정책을 입안*추진했는지 간에 정책방향을 전환하지 않을 수 없는 것이다. 빈대 잡자고 초가삼간 태울수는 없기 때문이다. 즉 부동산가격이 파열음을 내는 경착륙 상황이 나타난다면 정책도 변화를 가져올 수밖에 없는 것이다.

투자전략

가격이 하락하여 구입기회가 확대된다면 실수요자는 구매에 나서는 것이 현명하다고 본다.소비행태를 보면 인간의 심리가 가격이 약보합세를 이어가는 시장상황일때 자신이 당초 생각한 만큼의 가격선에 도달하면 구입에 나서는 합리적인 구매행태를 취하는 것이 아니라 더욱 하락할 것을 기대하며 구입시기를 미루는 것이 일반적이다.

그러나 부동산이 후퇴->불황->회복->활황국면으로 사이클을 그리며 가격변동이 나타난다고 할 때 현명한 매수자는 후퇴와 불황국면에서 과감한 행동으로 기회를 잡는다.

당장 시급한 이유로 처분해야 하는 소유자가 아니라면 정부의 정책에 겁(?)을 먹고 자기고 있는 부동산을 허겁지겁 처분할 때는 절대 아니다. 외환위기 시절 멀쩡한 자신의 부동산 처분해서 주식시장으로 갔다가 화병이 생긴 분이 주변에 계시다. 지금 부동산 정책을 한마디로 진단한다면 오래 버틸 수 있는 부자들을 더욱 부자로 만들고 견딜 능력이 약한 중*서민들을 더욱 가난하게 만드는 결과를 초래할 우책이다.

분명한 것은 세금으로는 부동산 문제를 해결할 수 없다는 것이다.

* 정책이 발표되면 투자전략 전반에 대해 다시 수정 글을 쓰겠다.