모네타 회원님들을 위해 주택 뿐만 아니라 상가 /토지 등 부동산 전반적인 것을 이야기 하고자 합니다. 제가 아는 범위 안에서 우선 부자들이 관심을 가지는 강남상권을 2부에 걸쳐 말하고자 합니다.
강남중심상권에서 점차 외곽으로 확대 중
지역별 상권의 양극화와 강남권 상권 확대가 올해의 키워드다.우선 주택시장처럼 상가시장도 지역별로 상권의 양극화가 극심해지고 있다.
서울 도심이나 신도시 지역의 분양도 호조를 보이고 상가권리금도 적절히 형성되고 있는 반면 대체로 서울 외곽지역인 노원구와 도봉구 , 구로구 등 상권은 미분양과 함께 권리금도 제대로 형성이 안되고 있다.
또한 서울 강남지역 상권지도가 점차 외곽으로 확대되고 있다. 우선 강남상권은 강남역을 중심으로 테헤란로 ·한남대교·양재동 방향의 상권확대가 두드러지고 점차로 대치 , 한티, 수서, 일원동등도 점차 강남상권에 흡수되어 가고 있다.
그 동안 강남 상권은 강남구 압구정동과 청담동 일대, 신사동일대 지하철 2호선 강남역 주변, 송파구 잠실동 신천동 일대 등이 대표 주자였다.
그러나 2000년 이후 코엑스몰 GS타워(옛 LG강남타워) 스타타워, 교보타워 등 대형 건물들이 들어서면서, 서초구 서초동 교보타워 사거리와 강남구 역삼동 역삼역 사거리 그리고 강남구 삼성동 삼성역 사거리가 새롭게 강남의 대표 상권으로 자리 잡았다.
경기 침체에도 불구하고 이들 신흥 상권은 임대료가 꾸준히 상승하면서 인기가 갈수록 높아지고 있다.
2000년 이전까지 강남을 대표한 △ 압구정동과 청담동 일대 △ 신천동 먹자골목 △ 강남역 사거리 상권은 지하철역이나 대로변을 따라 자연스럽게 형성된 곳들로 편리한 접근성이 매력이었다.
반면 신흥 상권은 접근성에다 상권의 핵(核)이 되고 있는 유명건물에 먹을꺼리, 볼꺼리, 즐길 꺼리가 삼위일체가 고루 갖춰져 있다는 점에서 차별성을 띤다. 사람이 몰리는 상권에는 언제든지 투자수요가 이동할 가능성이 높다.
수익성·안정성·환금성 3박자를 갖춘 강남권 신흥 상권은 계속적으로 새로운 지역으로 뻗어 나갈 것이다.
" 강남 상권지 현재 유명외식업체 격전지 방불"
강남일대에 유명외식업체들이 계속 늘고 있는 추세이다 .강남일대의 상권은 유명 외국 유명 외식업체들의 격전장이 될 만큼 젊은이들의 입맛을 잡기에 혈안이 되어있다.
특히 강남역은 유동 고객과 구매력이 입증되면서 외식업체들의 진출이 활발해지고 있다 . 강남역 뉴욕제과 인근 대로변 상권은 매장 권리금만 3억 ∼4억원을 호가하지만 마땅한 자리가 나와있지 않은 실정이다. 현재는 유행을 쫓는 젊은이들이 주로 찾는 커피전문점, 오설록·파스쿠치 등 카페형 베이커리들이 즐비하게 늘어서 있다.
테헤란로 방향으로는 스타벅스의 매장확대가 두드러지고. 양재역 부근에서는 씨즐러, 아웃백스테이크하우스, TGI프라이데이스가 3파전을 벌이고 있다.
교대쪽으로도 TGI프라이데이스, 베니건스, 마르쉐, 토니로마스 등이 5 ∼ 6년 전부터 터를 닦아오며 안정기에 접어든 상태이다.
또한 멀티플렉스 ‘시너스’ 등장으로 유동인구가 크게 늘어서 교대역 상권은 현재는 포화상태라고 말할 수 있으나 향후 삼성타운이 완공되면 새롭게 주목 받을 것이다.
○ 삼성 -역삼-강남역 상권
삼성역 상권
삼성역 사거리는 2000년 5월 문을 연 코엑스 몰을 중심으로 상권이 형성된 곳이며 코엑스 몰을 찾는 사람은 하루 평균 9만여 명에 달하며 주말에는 무려 15만 명에 달하고 있다. 코엑스 몰에는 지하철역부터 무역센터, 고급호텔, 유명 백화점, 전시장, 도심공항터미널 등이 하나로 연결돼 한곳에서 쇼핑과 문화, 업무 활동을 할 수 있다.
역삼역 상권
지하철 2호선 역삼역 사거리는 GS타워와 스타타워가 들어서면서 테헤란로의 대표 상권으로 올라섰다.
스타타워는 국내에서 가장 큰 건물(연면적 기준·6만4000평)로 사무실 월 임대료가 평당 8만3000원 선으로 국내 최고 수준이다.
GS타워는 자체 고급 레스토랑과 카페를 소유하고 있다. 또한 음악회나 뮤지컬이 공연되는 LG아트센터를 통해 매일 저녁과 주말마다 인파를 끌어 모으면서 주변 상가의 권리금을 껑충 끌어올렸다.
강남역 상권
강남역 6, 7번 출구와 연결된 양쪽 대로변은 서울 도심에서 유동인구가 가장 많은 지역 중 하나다. 대로변 1층의 경우 대부분 의류나 화장품, 팬시 업종 위주로 구성돼 있다. 점프밀라노나 씨티극장을 비롯해 후아유, 지오다노 등 대형패션매장들이 밀집해 있다. 가장 노른자위이기 때문에 권리금은 천정부지로 높게 형성되어 있다.
한편 강남역 6번 출구 뒤로 이어진 이면도로 구역은 먹자골목으로 이뤄진 게 특징이다. 음식점이나 주점, 노래방 등 유흥업소들이 주로 밀집해 있어 낮보다는 밤에 유동인구가 많다. 5번 출구 방향은 유동인구는 다 소 적은 편이지만 마르쉐, 베니건스 등 패밀리 레스토랑이 많이 모여 있어 분위기가 사뭇 다르다.
강남역 7번 출구로 이어진 씨티극장 뒤 이면도로 구역은 젊은 층 위주의 유흥 업소로 구성돼 있다. 이면도로를 중심으로 양쪽으로 상가 건물들이 쭉 늘어서 있다. 대체로 1층은 음식점, 술집 위주고 지하나 2층 이상은 PC방이나 보드게임방, DVD방 등 젊은이들을 위한 오락시설이 밀집해 있다.