부동산투자에 성공하려면 가치 있는 부동산을 값싸게 사는 것이 기본이다. 하지만 요즘 같이 부동산 정책의 전환기 시장에서는 사고파는 것이 불안해 망설이게 되는 게 사실이다. 투자자나 실수요자들이 어떻게 시장에 접근해야 할지 결정하기 어려울 때는 되도록 시장 전체를 종합적으로 살피며 멀리 내다보고 준비할 필요가 있다.

 

우선 과거 투자종목과 가격변동의 추이와 짚어보며 부동산이 어느 시기에 가장 값싸게 거래됐고 투자자들이 실제 어느 타이밍에 투자해 성공했는지를 되새겨 볼 필요가 있다. 부동산시장이 투자 위주에서 실수요 위주로 완전히 개편된 상태에서는 한발 앞선 투자보다는 ‘가격 경쟁력’ 있는 저가매물 중심으로 투자하는 것이 최선의 투자전략이기 때문이다.

 

앞으로 부동산시장은 가격상승에 대한 기대감이 사라져 시장을 멀리 내다보기 어려운 양상을 바뀌고 있다. 현장 전문가들은 가격 상승보다는 각종 규제와 거품 낀 가격 때문에 완만한 조정과정을 거칠 가능성을 점치고 있다. 다만 실수요자를 중심으로 도심지나 호재지역을 중심으로 급매물 위주로 거래가 이루어질 것으로 전망한다.

 

기존 부동산에 대한 투자열기가 식어 매수세가 줄어들게 되면 시장 에너지가 약해지기 마련이다. 부동산의 수요 기반이 약해지는 상황에선 정부의 작은 규제에도 가격의 변동 폭이 커질 수 있다. 출렁거리는 시장에서 리스크를 낮추려면 일반 매물을 사기보다는 느긋하게 시장을 관망하다가 가격 메리트가 부각되는 급매물에 투자하는 지혜가 필요하다.

 

 

정책 변경과 규제 강화 시기를 노려라

 

정부 정책이 규제위주로 바뀌는 시점에 가격 우위의 우량매물이 출현하기 시작한다. 거래제한과 양도세 규제로 팔아도 남는 게 없다고 계산되면 가격조정 과정을 겪는다. 실제 참여정부 때 각종 부동산 규제책이 발표되고 시장이 경색됐을 때 급매물을 공략했던 사람들이 저렴한 부동산 투자에 성공했다. 지난 시절에 종부세 급매물과 일시적 1가구2주택, 조건부처분 대출 매물 등 팔려는 매물들이 적체됐을 때도 같은 현상이 나타났다.

 

앞으로 정부는 냉온탕 식 부동산정책을 이어갈 것이다. 가격 상승이 예상된다면 세금규제와 금리인상, 대출규제 등으로 순발력 있게 투자심리를 꺾고 가격하락과 미분양 증가와 같은 침체국면이 이어진다면 강도를 완화해 수요 진작책을 강구할 것이다. 따라서 실수요자는 대형 정책의 변화조짐을 꾸준히 살펴 투자 타이밍을 늦춰 잡고 핵심지역 부동산에만 집중하는 전략을 세워야 한다.

 

금융규제 강화 시기에도 값싼 부동산의 공급이 늘어난다. 정부의 각종 규제효과가 대출규제 등과 맞물려 증폭되고 있는 상황에서 DTI와 LTV 규제가 지속된다면 거래량이 줄어 투자목적으로 구입했던 부동산의 매도세가 늘어 급매물량이 늘어난다. 실제 총부채상환비율 규제 확대의 약발이 먹히면서 강남3구의 아파트 거래량이 연속 감소해 가격하락을 주도했다.

 

차익실현을 위해 매물이 일시에 늘어날 때를 노려도 한 푼이라도 값싼 매물을 잡는다. 다주택자의 양도세 특례시한 조치가 끝나는 시점에는 양도세 절세매물이 많아져 부동산값이 조정국면을 겪는 게 일반적인 시장상황이다. 특례규정이 끝나는 시점에 ‘절세용 매매’가 늘어날 수밖에 없다. 실수요자는 세금정책을 이용해 값싼 집을 장만할 기회로 활용하는 것도 한 방법이다.

 

전매제한이 풀려 갑자기 공급물량이 늘 때도 집과 땅값이 하락한다. 일부 택지지구의 경우 투자수요가 몰렸던 대단지 택지지구의 경우 전매제한이 해제돼 대거 공급물량이 풀리면서 분양가라도 팔겠다는 급매물이 적체되고 있다. 전매제한이 풀리면 분양권 시장이 열리는데 주택평형별로 프리미엄의 거품이 끼었던 지역은 웃돈이 사라져 급매물이 대거 공급된다. 물량 과다는 수급불균형으로 이어져 매수자 우위의 시장이 형성되는 게 관례이다.

 

비수기 때도 급매물 출현이 잦다. 이때 부동산값 단기 상승의 부담감이 급격히 꺼져 투자자 부재로 이어지면 시세 대비 10~15% 저렴한 급매물이 나온다. 규제완화로 한창 가격의 고공행진을 이어가던 일부 호재지역과 한강변 재개발·뉴타운 지역도 급매물이 유입되고 있다. 토지는 개발 호재를 업고 단기간에 가격이 급등했던 강원과 충청권에 물량 증가 추세다.

 

계절적 변수도 무시할 수 없다. 부동산을 싸게 사기에 좋은 시기는 11월에서 1월 사이이다. 부동산업계의 전통적인 비수기인 탓이다. 이때는 매도자가 급한 상황이 아니면 매물을 내놓지 않는 시기여서 빨리 매도해야할 초 급매 물량의 출현이 잦아진다. 2월에서 3월 봄이나 가을 이사철은 매수자들이 늘어나 연중 최대의 성수기이자 가격상승률이 높게 나타나는 시기다.

 

 

거래시세 추이로 투자정보를 축적하라

 

가격 메리트 있는 부동산을 잡으려면 투자수익률부터 정해야 한다. 어떤 지역, 어떤 매물에 투자하고 어느 타이밍에 매도하느냐에 수익률이 판가름 난다. 지역호재와 정책 변화에 따라 수익률도 달라진다. 중장기 예상수익을 감안해 본인 상황에 맞게 보수적으로 정하는 게 바람직하다. 부동산 값은 장기적인 배려 하에 형성되어 늘 변화과정을 겪기 때문이다.

 

부동산 가격은 과거의 전개임과 동시에 미래를 반영하는 것이므로 현재시세뿐 아니라 과거 및 향후 가격탄력도를 예측해 봐야 한다. 시세추이는 부동산 정보사이트와 은행시세, 감정가를 통해 과거 1~2년 동향을 분석할 수 있다. 해당 지역 시세뿐 아니라 유사지역 몇 군데를 비교해보면 객관적인 시세를 파악하기 쉽다. 인터넷 카페나 언론사 시세 정보란에서 거래동향과 시세, 지역호재를 파악해보면 향후 가격의 추이를 내다보는 데 도움이 된다.

 

인터넷으로 시세의 흐름을 파악할 때는 후보지 몇 군데를 선정해 인터넷사이트에서 투자자 본인의 성향과 자금상황에 맞는 면적, 가격대를 고르고 희망 가격대의 시세란 추이를 살펴보자. 중개업소가 중점적으로 등록하는 사이트에서 어렵지 않게 추이를 찾을 수 있다. 정보 사이트마다 과거시세를 보기 쉬운 그래프나 표로 정리해 놔 초보자도 확인할 수 있다.

 

인터넷 매물정보는 수요자의 눈길을 끌기 위해 미끼나 허위로 등록돼 실제 존재하지 않는 경우도 있으므로 실거래가 정보는 현장 중개사사무소에 들러 확인해야 한다. 요즘같이 가격 하락기에는 호가매물 중심이기 때문에 주의해야 한다. 개업 중개사들이 독자적으로 운용하는 홈페이지나 지역 블로그, 입주자 커뮤니티에서 시세동향을 확인하는 것도 좋은 방법이다.

 

관심지역의 정확한 거래동향과 시세를 파악하려면 일주일에 한번 정도 현장을 직접 방문해보는 게 필요하다. 지역 내 부동산의 매물과 거래량 동향을 파악해 본다. 외지인의 발길이 잦거나 이동식 중개업소 출현, 담보대출의 증가, 건축허가 신청의 증가, 분양률 증가와 경매 낙찰가율 상승 등 가격흐름을 찬찬히 살펴보면 지역 내 가격흐름을 읽어낼 수 있다.

 

앞으로 부동산 시장은 ‘가격’이 투자성패로 작용할 전망이다. 곳곳의 신규 분양매물과 함께 행복주택, 택지지구와 보금자리 공급 등의 여파로 인해 내 집 마련과 부동산투자 전략 짜기가 여간 까다로운 것이 아니다. 그렇다고 좋은 기회가 찾아올 때까지 넋 놓고 기다리고 있을 수만은 없다. ‘적극적인 마음’과 ‘부지런한 발품’이 필수이다. 지역 답사를 다니며 중개업소 두 세 곳을 정해 가격변동 추이와 분위기를 3개월 정도 파악해야한다.

 

무조건 싼 매물만 찾는 것보다 앞으로의 투자가치를 면밀하게 살핀 후 부동산을 고르는 것이 중요하다. 저렴하게 나온 이유와 권리와 물건 상 하자 여부도 체크해야 한다. 시장 전망을 따져 투자목적에 맞고 시세보다 값싼 매물을 주시한 후 매매가를 수시로 살펴 매수타이밍을 잡는 지혜도 필요하다. 공급 과다 지역보다는 강남과 예전의 버블세븐 지역 등 희소성이 높아 불경기에도 잘 팔릴 부동산을 위주로 선택하는 것이 향후 투자가치를 높이는 방법이다.