입찰 전 수익성·투자성 분석 필수
임대사업용 부동산이 경매시장에서 인기다. 시중 부동자금이 마땅한 투자처를 찾지 못하고 있는 데다 주택 임대사업만큼 예측 가능한 수익률을 보이는 투자종목을 찾기 힘든 탓이다. 경매를 통해 임대사업을 할 경우 낮은 낙찰가에다 높은 임대수익을 얻을 수 있어 일석이조이다. 주택이나 상가를 값싸게 낙찰 받아 세를 줄 경우 주변 시세보다 저렴하게 세를 주면 얼마든지 임대수요가 있다.
통상 경매로 낙찰 받아 주택 임대사업을 할 경우 시세보다 최소 10%에서 많게는 30~40% 까지 싸게 구입할 수 있어 초기 투자비용을 절감할 수 있다. 입지여건이 좋은 부동산을 경매로 낙찰 받아 임대사업을 하면 연 7~10% 대의 고정적인 수익이 보장되는 게 통례다. 특히 경매시장에서 임대사업용으로 인기를 끄는 다가구주택은 지난해에 비해 5% 이상 올랐다.
임대전용인 다가구주택은 인기지역의 경우 품귀현상까지 빚고 있다. 서울 도심과 강남권의 감정가 4~5억 원대 주택은 낙찰가율 85%를 넘어가 투자 메리트가 없는 실정이다. 그러나 비인기지역이나 수도권․지방의 경우 75~80%를 밑도는 낙찰가율을 보이고 통상 거래되는 시세보다 10~20% 낮은 값에 감정된 후 저가에 낙찰되기 때문에 충분히 남는 장사다.
월세 임대사업용으로 다가구주택 경매물건을 고를 땐 투자지역 선정이 매우 중요하다. 대학가 역세권 공단 주변 등 임대수요가 풍부한 지역 내 물건을 골라야 안정적이다. 주택 공급이 많은 신도시나 다가구주택 밀집지역은 전세가 등락 폭이 크고 임대수요가 적고 임대가가 낮아 임대주택용으로는 부적합하다.
1억 원 이하의 자금으로 임대사업용 부동산을 구입한다면 다세대․연립주택을 고려할 만하다. 최저 입찰가 7000~8000만 원 대의 소액 투자용 부동산이 꾸준히 공급되므로 얼마든지 싼 가격에 낙찰 받을 수 있다. 소형빌라 낙찰가율은 통상 70~80%대이며 지역 개발에 대한 호재가 없다면 입찰경쟁률도 3대 1 남짓해 우량물건을 찾아 꾸준히 발품을 팔면 의외로 괜찮은 물건을 구할 수 있다.
도심․오피스타운․역세권 소형빌라는 월세비율이 높은데다 임대수요가 많아 수익률이 은행금리의 2배쯤 된다. 통상 수요가 넉넉한 지역 내 33~66㎡대 소형빌라는 보증금 1000만원에 월세 40~50만원을 받으므로 임대사업용으로 쓸 만하다.
중소형 빌라는 서울지역에 한 달이면 400여건이 경매에 부쳐지는 만큼 발 빠른 경매정보를 얻은 후 적극적으로 투자에 나설만하다. 다만, 소액투자인 경우 입지여건이 좋고 수요가 넉넉한 지역이라면 고려해 볼만하다. 빌라 경매의 틈새시장을 공략하려면 반 지하 빌라나 재건축이 예상되는 노후 물건을 고르는 게 좋다. 반 지하 빌라는 경매시장의 소외매물로 낙찰가율이 80%대를 넘지 않아 잘만 하면 소액투자용 임대주택으로 최적의 상품이다.
여유자금이 넉넉한 투자자라면 외국인을 대상으로 한 고급주택 임대사업을 시도할 만하다. 경매로 나온 고급주택이나 빌라를 낙찰 받아 외국인을 대상으로 세를 주면 경매자체로 인한 시세차익은 물론 투자금액 대비 연 10% 이상의 높은 수익을 올릴 수 있다. 최근 고급주택을 낙찰 받으려는 수요가 늘고 경쟁률도 치열해 예전만 못한 수익률이 예상되지만 '클수록 싸다'는 말이 철저하게 적용되는 경매시장에서는 충분히 이문이 남는 투자 대상인 셈이다.
소형 오피스텔도 짭짤한 임대수익용 소액 투자용 경매물건이다. 1억 원 안팎으로 낙찰 받을 수 있는 서울 수도권 일대의 소형 오피스텔은 감정가의 15% 정도 낮은 값에 낙찰 받을 수 있다. 값싸게 낙찰 받아 월세를 놓으면 보증금 1000만원에 매월 50~60만 원 정도의 수입을 얻을 수 있어 재테크 및 노후보장에 유리하다. 오피스텔 임대사업을 할 경우에는 교통여건이 중요하며, 가능하면 임대료 부담이 적어 거래가 잘되는 지역을 선택하는 것이 공실률을 줄일 수 있는 방법이다.
경매를 통해 주택을 낙찰 받아 임대사업을 할 경우 신경 써야 할 부분이 많다. 우선 염두에 둬야 할 것이 세입자의 집 비우기이다. 아무리 싼값에 낙찰 받았다 하더라도 세입자와의 마찰로 분쟁이 제기되면 금전적 손해로 이어질뿐더러 정신적 고통도 따른다. 되도록 입찰 전 세입자를 만나 이사계획이나 명도저항 여부를 신중히 확인하고 넉넉한 이사비용을 책정해 두는 게 좋다.
경매물건 취득의 단점 중 하나는 주택 내부시설 확인이 어렵다는 점이다. 경매에 부쳐져 손해를 보아야 하는 집주인과 세입자는 입찰자의 요구대로 주택 내부를 공개하지 않는다. 따라서 입찰자는 법원이 공개 열람하는 감정서상 평면도나 구조도로 집 구경을 마쳐야 한다. 그러나 기지를 발휘해 집안 내부를 확인하고 입찰하는 게 좋다.
임대주택이 저금리 특수를 타고 각광을 받고 있어 초보 투자자들이 경락잔금 대출제도를 이용해 무리하게 소형주택 여러 채를 고가로 낙찰 받는 경우가 많다. 그러나 주택 임대사업이 반드시 ‘꿩 먹고 알 먹는’ 장기 투자종목은 아니다. 경매 투자 전 충분한 수익성 분석과 함께 꼼꼼한 투자성 분석을 거쳐야 한다. 소형주택 가격이 크게 오른 만큼 여유자금을 활용해 안정적인 월세수익을 거둔다는 마음으로 눈높이를 낮춰 투자해야 성공할 수 있다.
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