우리나라에서는 특히 부동산에 대해 안 좋은 시각이 많다.

고위관료들이 음성적으로 부동산 투기를 하여 낙마하는 경우를 심심찮게 보곤 한다. 그렇다면 투기와 투자의 차이가 뭘까?

필자는 투기와 투자의 차이에 대해 불법인지 합법인지의 잣대를 적용한다.

즉 합법적이면 투자이고, 불법이면 투기로 간주한다는 것이다.

이렇게 얘기를 하면 반문하는 분이 있다. 세간을 떠들썩하게 했던 무속인의 경우 134억원이나 대출을 받아 집을 36채나 매집했는데 이것은 합법적인 투자냐고? 이 무속인의 경우 양도세를 탈루해서 적발이 됐지만 탈루하지 않았다면 합법적이냐는 것이다.

전세를 끼고 아파트를 산 뒤 모자라는 금액은 은행에서 주택담보대출을 받고, 담보한도 때문에 대출금이 모자란다면 보험사나 저축은행에서 받아 이 돈으로 다시 전세끼고 주택을 매입하는 방식으로 주택을 확대재생산한 것이다.

그렇지만 이를 투자로 보기에는 너무 무리가 있지 않겠는가?

 

또한 우리나라에서 '집'이란 주거이상의 특별한 의미가 있다. 특히 일반 서민들의 삶에 있어 집이 차지하는 비중은 유별날 정도이다. 빠듯한 박봉에 살아가는 샐러리맨에게 집이란 개념은 재산의 전부이자 생명이나 같은 것으로, 지금도 대다수의 사람들이 내집을 마련한 다음 조금씩 늘려가는 데 인생의 황금기를 모두 소비하고 있는 실정이다.

결혼해서 20평형에 살다가 애가 하나둘 태어나면 30평형대로 옮겨가고 다시 애들이 크면 40평형대로 가게 된다. 그러다 급히 목돈이 필요하게 되면 집을 팔고 다시 작은 평형대로 옮겨가거나 전세로 살면서 급한 불을 끄게 된다. 또한 늙었을 때에 집은 노후자금으로도 활용이 된다.

필자가 얘기하고 싶은 것은 이렇게 중요한 의미를 가진 집을 아무곳에서나 마련하지는 말자는 것이다. 최소한 물가상승률, 대출이자, 세금 등의 비용보다는 올라야 하지 않을까?

 

얼마 전 상담을 의뢰했던 상담자는 99년도에 2억6천만원 정도를 가지고 집을 마련하기 위해 여러 주택을 놓고 고심을 했다고 한다.

99년 당시 옥수동 삼성 32평형이 2억6천만원, 압구정동 현대 35평형 2억8천만원,  대치동 은마 34평형 2억4천만원, 분당 야탑동 장미현대 48평형이 3억1천만원 이었는데 이중 어디를 들어갈까 고민하던 중 노후된 단지보다는 새아파트에서 살고 싶어 99년도에 입주한 옥수동 삼성을 택했다고 한다.

6년이 지난 현 시점에서 다시 바라보니 압구정 현대 35평형 10억, 대치동 은마 34평형 9억, 분당 장미현대 48평형 8억원선이었다. 그렇지만 상담자가 선택했던 옥수동 삼성은 4억5천만원으로 결과만 놓고 본다면 순간의 선택으로 매매가격이 2배가까이 차이가 난 셈이다. 상담자는 현재 심한 우울증으로 고통을 겪고 있다고 한다.

 

필자가 말하고 싶은 것은 투기를 하자는 것이 아니다. 이왕 주택에서 거주할 꺼면, 거주를 하면서 자산가치도 상승한 주택을 고르자는 것이다. 세월이 지날수록 자신이 가진 자산의 가치가 떨어질 수 있기 때문이다.

똑같은 월급을 받고 있는 A와 B가 있을 때, 어떤 집을 마련하느냐에 따라 10년 뒤 자산가치가 달라질 수 있는 것이다. 이는 10년 이후의 생활수준마저도 틀려지게 만든다.  따라서 발전가능성이 높은 지역은 10년간 집값이 몇배로 뛰기 때문에 이왕이면 이런 곳에 집을 마련하는 것이 재테크의 기본이라 할 것이다.

 

앞으로 집값은 어떻게 될까? 현 부동산 시장은 8.31 정부정책으로 인해 시장이 조정을 받는 가운데 가격이 급락한 곳을 위주로 급매물이 간혹 소화되는 곳도 있지만 8.31대책 법안이 입법과정에서 변경되지 않는다면 조정이 계속 이어질 수밖에 없을 것으로 예상된다.

 

최근에 재건축 가격이 상승했는데 이는 가격이 하락하여 바닥이었다는 견해와 8.31정부정책이 원안대로 통과하더라도 하락폭이 작을 것이라고 생각한 대기수요 때문이다. 필자는 이로써 8.31정부정책이 통과하는데에 힘을 얻어 원안대로 통과될 가능성이 높아졌다고 본다.

 

덧붙여 말한다면, 앞으로 부동산시장에서 다주택자가 되는 것은 별로 좋은 생각은 아니라고 본다.

이제까지 1가구3주택자만 매도할 때 60%의 중과세율이 적용되었지만 2007년부터는 1가구2주택자도 중과세율(50%)이 적용될 예정이다.

즉, 1가구3주택자가 큰 마음먹고 60% 중과세율을 맞아 1주택을 매도하더라도 2007년도에는 다시 1가구2주택자로 한 주택을 매도할 때 50%의 중과세율이 적용된다. 게다가 세금 때문에 매도를 하지 못하고 다른 유망단지로 갈아타지 못해 운신의 폭이 좁고, 투기과열지구내에서는 1가구2주택자는 1순위 청약이 배제돼 대부분 1순위에서 청약이 마감되는 유망분양물량에는 청약도 할 수 없다.

따라서 1가구1주택으로 좋은 단지에서 실거주와 재테크를 만족시키면서 다른 재테크 상품과 병행한 재테크 포트폴리오를 계획하는 것이 합리적일 것이란 생각이 든다. 아울러 재테크의 일환이라 할 수 있는 절세도 신경을 쓰는 것이 좋다고 본다. 

양도차익이 1억원일 때, 양도세율이 50% 적용되면 5천만원 세금으로 내게되고 5천만원만 자신의 수중으로 들어오지만 양도소득세 비과세요건을 충족시켜 매도한다면 1억원 모두 자신의  수중으로 들어오게 되므로 투자이익을 극대화할 수 있기 때문이다.

 

최근에 상담하셨던 분은 도곡렉슬 33평형을 매도하고 서초동 단독주택 재건축에 투자하려고 하였다. 도곡렉슬 기존조합원으로 추가부담금까지 포함해 3억원에 취득을 하였고, 현재에 와서는 10억원에 거래되고 있다. 이분의 경우 3년이상 보유했지만 거주를 하지 않아 2억원이 넘게 양도소득세를 내야할 형편이었다.

필자는 이 분에게 서초동 단독주택의 경우 이번 서울시 재건축 정비계획에 포함되지 않아 재건축이 가능하더라도 2010년 이후에나 할 수 있어 기회비용면에서도 매입하지 않는 것이 좋겠다고 말한 뒤, 다른 곳으로 갈아탄다고 하더라도 내년에는 아파트의 상승폭 자체가 크지 않을 것으로 보이기 때문에 도곡렉슬에 거주하여 비과세 요건을 충족시키면 양도소득세가 1억원 이하로 떨어지므로 거주를 해서 세금을 절세하는 것이 좋겠다고 조언해 주었다. 게다가 도곡렉슬의 경우 입지면에서 빠지지 않는 곳이어서 앞으로도 가격이 상승할 여지는 남아 있기 때문이었다.

 

무릇 재테크를 계획할 때 이제는 부화뇌동하기보다는 매입하는 시점부터 보유하고 매도하는 시점까지 종합적으로 고려하여 장기적인 관점에서 재테크를 계획하는 것이 바람직하다고 본다.