8 .31대책이 발휘된 지 12월 현재 4개월째로 접어들고 있고 주택시장은 충격을 벗은 채 예상보다 빠르게 반등세를 나타내고 있다. 여러 가지 반등요인이 있겠지만 무엇보다도 서울시의 재건축 규제완화에 대한 기대감과 연일 쏟아지는 강북개발청사진 때문에 주변부까지 들썩이게 만들기 때문이다.
전체적으로 흐린 뒤 2/3 분기 경 국지적으로 맑게 갤 듯
주택시장 전체적으로만 보면 우선 건설교통부의 최근 부동산시장 조기경보시스템(EWS) 의 주택시장의 위기경보단계가 5단계 가운데 가장 낮은 `정상'으로 분류되었을 정도로 8.31대책 이후 주택시장의 안정세가 계속되고 있다.
이와 함께 각계 전문가를 대상으로 실시한 부동산시장동향실사지수(RESI) 예비조사 결과도 주택은 73.9로 100에 못 미쳤다. 참고적으로 RESI지수는 100이면 보합, 이상이면 상승, 이하면 하락 전망을 의미한다.
신규분양시장은 8.31대책의 영향으로 투기지역 내 담보 대출제한과 2주택자에 대한 양도세 중과로 일부 입지여건 좋은 지역은 제외하고 2006년에도 고전이 예상한다.
강남권 재건축 시장은 안정세 뛸 듯
강남권 재건축아파트의 경우 8.31대책 이전수준까지 V 자형 반등에 성공했지만 8.31대책 후속조치를 포함한 정부의 예의주시로 계속적인 상승세를 이어나가기는 힘들 것으로 보인다. 특히 내년1.4분기와 2.4분기쯤 현재 3.5%인 콜금리인상이 이루어져 주택담보대출에 대한 부담때문에 적극적으로 재건축 아파트 투자에 나서지 않을 것이다.
무엇보다 재건축아파트가 8.31대책 이전수준까지 상당부분 반등에 성공했기 때문에 추가상승을 바라며 쉽사리 투자에 나서지 않는 이유도 있다.
주택에 대한 투자수익률은 적어도 시중은행금리 인상분을 넘어서리라 예상했을 때 시장참여자들이 움직이는 경향이 있다. 특히 2006년에도 주식시장 상승세가 계속 이어가리라 예상되는 바 ,400조원에 달하는 시중의 풍부한 유동자금이 금융시장을 노크하고 있으며 반면에 부동산 특히 재건축아파트에는 당분간 몰리지 않을 것이다.
3월 판교분양시점이 주택시장 분기점 될 듯
3월로 예정된 판교분양을 기점으로 분양시장과 매매시장도 서서히 살아나면서 거래도 소폭 증가할 전망이다.
대한민국 국민 누구나 판교입성을 꿈꾸기 때문에 장롱 속에 모셔둔 청약통장을 3월 판교청약에 사용하기 마련이다. 한번 판교청약에 실패한 대다수 청약자들은 통장을 다시 장롱 속에 넣기 보다는 판교대안으로 유망지역위주로 청약을 할 경향이 높다.
매매시장도 2주택자에 대한 양도세 중과와 8.31대책 국회통과로 2006년 1분기까지는 약세를 면치 못할 것이다. 하지만 판교분양 시점인 3월을 기점으로 서서히 살아날 것이다. 특히 종합부동산세 회피용 매물이 2006년도 상반기에 마지막 봇물을 이룰 것이고 그때까지 시장에 나오지 않은 매물은 중장기적으로 보유할 가능성이 크기 때문이다.
특히 2005년 높은 상승율을 기록한 용인과 분당지역의 아파트가격은 2006년 상반기 판교 분양시점을 기준으로 다시 한번 요동칠 가능성이 있다.
신규분양시장도 실수요자 위주로 급속도로 재편되고 있는데 생애최초구택구입자금대출의 영향으로 2006년도에는 택지지구내 30평형대를 중심으로 한 중소형평형이 인기를 끌 것으로 예상된다.
건설업체들도 위와 같은 점을 꿰뚫고 수요자들의 관심이 많은 지역은 분양시기를 판교분양 시점인 3월 이후로 연기함과 동시에 실수요자들을 겨냥해 30평형대를 적극 배치 하고 있다.
2006년 아파트 분양가 더 높아질 듯
2006년부터 분양하는 아파트의 경우 특히 공공택지지구 외에서 분양하는 아파트의 경우 분양가 상승이 기정 사실화 되어 있다.
첫째로, 동시분양제도의 폐지 영향을 들 수 있다.
특히 브랜드 있는 대형업체위주로 청약자들의 관심 쏠림 현상으로 인한 청약과열로 분양가 인상요인으로 작용할 전망이다.
두번째, 개발이익환수제로 인한 땅값 상승, 기반시설부담금 도입 등으로 인한 분양가상승을 들 수 있겠다.
세번째, 2004년도에 청약통장 가입자가 32만3000명이 늘어난 것도 실수요자에게는 부담이다. 2006년도에 대거 청약 1순위 자격자가 되기 때문이다. 인기 아파트라면 청약 경쟁률이 더욱 치열해지면서 분양가 상승압박으로 작용할 수 밖에 없다.
네번째, ‘희소성의 원칙’이 분양가 상승요인으로 작용할 전망이다.
8·31 부동산대책이 본격적으로 효과를 발휘하는 2006년부터는 건설업체들의 몸 사리기로 분양물량도 줄어들기 때문에 청약과열을 부추길 수 있다.
최근 한국주택협회가 최근 56개 회원사를 대상으로 실시한 설문조사에서 응답자의 57%가 내년 분양 물량이 줄어들 것이라고 응답했다.
더욱이 투기과열지구에서 재건축하는 아파트는 80%를 지은 뒤에 일반분양을 하는 후 분양제의 영향도 본격화되어 일반 분양물량이 줄어드는 요소다.
공공택지 내 분양하는 아파트 분양가는 소폭 인하될 듯
반면에 내집마련 실수요자들을 위한 희소식도 있다.
2006년도에 공공택지에서 분양하는 아파트 같은 경우는 원가연동제의 전면적인 확산과 토지조성원가 공개 등이 차근차근 진행되면 소폭이나마 분양가 인하가 예상된다.
가급적 수도권에서 내집을 마련하려는 실수요자들은 공공택지나 민간택지지구에서 분양하는 아파트를 적극공략해야 한다. 2006년 분양 예정인 파주운정 신도시와 하남 풍산지구, 김포고촌지구, 판교신도시등 등 유망지구 위주로 내집마련 계획을 짜는 게 좋다.
새 아파트에 대한 수요는 갈수록 증가
몇 년 전만해도 서울에서 매매가 1.2위를 다투던 공동주택은 송파구에 위치한 아시아 선수촌아파트와 올림픽 선수촌아파트 등이었다. 하지만 순식간에 매매가 1위 자리를 대치동 동부센트레빌과 삼성동 아이파크에 내주었다.
자녀교육에 대한욕구와 편리한 교통에 대한 욕구가 있겠지만 무엇보다도 신평면과 조망권을 기본으로 내세운 웰빙 아파트가 수요자들의 눈길을 끌어 매매가를 끌어올렸기 때문이다.
주식시장이 예상보다 빨리 1,000포인트를 발판 삼아 1,500포인트를 향해 달려가는 것은 매수세력들이 매도세력을 압도하기 때문이다. 즉 매수세력에 의한 풍부한 수급 즉, 적립식 펀드와 변액 유니버셜보험 같은 중장기 자금이 계속 주식시장에 유입되기 때문이다.
똑 같은 이유로 2006년 주택시장은 역시 입주한지 5년이 안된 새 아파트가 수요자들의 주목(자금유입)을 끌어 그 지역의 랜드마크 아파트로 자리잡고 주변시세를 리드할 것이다.
특히 과거 1인당 주거면적은 2000년 기준으로 6.1평이었고 2020년까지 1인당 주거면적이 10.6평형까지 늘 예정이어서 중대형아파트의 수요는 갈수록 커질 전망이다.
주택시장의 트렌드는 갈수록 중소형과 중대형아파트의 양극화로 치닫고 있기 때문에 가격상승율 측면에서도 차이가 더 벌어질 수 있다는 점을 시장참여자들은 예의 주시해야 한다.
<필자의 강의 공지>
재테크 전문교육기관인 중앙EIP는 오는 16일 금요일 오후 1시 양재동 at 센타에서 '2006년 부동산 재테크 전략특강'을 실시한다. 이번 강연회에는 자산관리업체인 유엔알컨설팅 박상언 대표와 상가114 유영상 소장이 내년 부동산 시장 전망과 상가투자 요령 등을 강의한다. 문의: ☎749-7043.