2006년 부동산시장은 아파트 등 주택시장 뿐 아니라 상가, 토지 등 전 종목에 걸쳐 가격의 하향 안정세가 이어질 것으로 예상된다. 이는 정부의 ‘8?31 부동산종합대책’에 따른 투자심리 위축과 보유에 따른 세금부담, 재테크 환경의 불확실성 때문에 내년 한해 가격 상승세가 한풀 꺾이는 동시에 투자열기가 식으며 거래 없이 호가만 형성되는 완만한 하락세가 대세일 것으로 점쳐진다.

 

 부동산 가격변동과 경기의 3대 변수를 꼽는다면 ‘정부의 정책’, ‘수급동향’, ‘기대심리’를 꼽을 수 있는데 향후 부동산시장에는 호재로 작용할 요인이 많지 않다는 점이다. ‘정부의 정책’은 규제위주로 흘러가며 시장의 틈새종목을 찾아 과세의 현실화를 통해 투자의 차익을 걷어 들이겠다는 정부의 의지가 강하다.

 

주택시장의 경우 원가연동제와 전매제한, 재건축 후 분양제 등이 시장을 강타하며 장기적으로 아파트 값이 하향안정세로 돌아설 것으로 예상된다. 다만 개발재료와 규제에 따라 아파트 값의 명암이 예상되나 부동산정책이 뚜렷한 규제 일변도여서 가격의 급반등을 기대하기 어려운 상황임은 확실하다.

 

 ‘수급동향’을 보면 부동산 실수요자에게 유리한 입장이다. 2006년 전국의 아파트 입주량은 629단지 27만5844가구로 2000년 이후 최다 물량이다. 내년 입주물량은 강남권과 용인 등 인기지역에 집중되어 있고 그 동안 청약열기로 뜨거웠던 동탄신도시 2400여 가구가 내년 말에 입주를 시작한다. 집값 오름세를 보였던 수도권도 41개 단지에서 2만여 가구가 공급될 예정이어서 아파트 값 오름세는 꺾이고 전세 값 안정에 효과가 있을 것으로 기대된다.

 

 그 동안 2002~2005년 부동산값 상승의 주범(?)인 ‘기대심리’ 는 기가 많이 꺾인 분위기이다. 사두면 오를 것이라는 부동산 불패신화가 서서히 퇴색되면서 ‘이제는 부동산으로 재테크하는 시대는 지나갔다’는 자산가들의 푸념이 들린다. 특히 얼마 전까지 거액 자산가들의 ‘부동산 적금’인 토지시장은 전방위로 투자를 차단한 상태여서 개발지나 호재지역 투자에 접근조차 쉽지 않은 상황이다.

 

 이렇듯 2006년 한해 부동산시장은 전체적으로 ‘거래 감소’로 인해 가격이 하향 안정화되면서 실수요자나 장기적 안목의 투자자만이 제한적인 매수세로 나설 것으로 보인다. 하락장 속에서 정상적인 일반 매매거래보다는 내 집 마련 실수요자들의 청약상품이나 급매가 활발하게 거래될 소지가 많다. 특히 정부의 공급확대와 서민지원에 힘입은 생애최초대출제도를 활용해 무주택자들이 대출 낀 내 집 마련에 나서며 서울 외곽과 수도권 일대의 중소형 아트, 미분양아파트는 거래가 다소 활발해질 것으로 전망된다.

  

2006년 부동산 종목별 유망상품

 

■ 아파트 등 주거상품

 

* 미분양 아파트 - 건설업체들이 미분양을 털기 위해 묘안을 짜내고 있는 만큼 조건 좋은 실수요자용 미분양 중소형 아파트는 내 집 마련 뿐 아니라 주택 임대사업용으로 유리하다. 전국의 미분양주택이 5만 가구를 넘어 물량이 풍부한 만큼 분양가 할인, 중도금 무이자, 옵션 무상제공 등 내 몸에 맞는 미분양아파트를 골라봄 직하다.

 

* 재(개발)건축 아파트 - 10.29 이후 강남권 재건축아파트는 약간의 가격변동이 있지만 대체로 20% 가까이 하락했다. 2005년 상승분이 10.29 때문에 날아가 버렸다. 그러나 인기지역 입성이나 대단위 요지의 아파트에 입주하려는 전략을 세운다면 저평가된 재건축 아파트를 노리는 것도 하나의 주효한 전략이다. 급매를 이용할 경우 매물공급량이 풍부해 매수자 우위의 시장에서 유리하게 매입할 수 있는 호기이다. 가격 저점기로 예상되는 2006년 3월 전후를 노려봄 직하다.

 

* 청약통장 활용 - 무주택자들이 가장 손쉽고 값싸게 아파트를 장만할 수 있는 대안이 청약통장 활용이다. 특히 택지지구 내 분양아파트는 내 집 마련의 갈증을 풀어줄 가장 확실한 투자대상이다. 택지지구는 재개발, 재건축과 달리 교통이나 교육 공원 쇼핑시설 등 기반시설이 함께 들어서 도심보다 쾌적하게 조성돼 살기 좋고 입주 후 몇 년이 지나면 짭짤한 시세차익도 예상할 수 있다. 5년 이상 실거주할 목적이라면 택지지구 내 대단지 아파트에 관심을 가져볼 만하다.

 

■ 상가 등 상업(업무)시설

 

* 아파트 단지 내 상가 - 명동 소재 상가가 우리나라 상가의 최고 임대료 기록뿐 아니라 세계 8위(2004년 10위)라 조사됐다. 상가만큼 수익률이 높은 부동산은 많지 않다지만 위험천만한 투자처도 바로 상가이다. 상가투자는 제한적으로 접근해야 한다. 단지 내 상가는 다른 상가에 비해 가장 속 썩지 않는다고 한다. 왜냐하면 어느 정도 입주가 이뤄지면 장사가 잘돼 임대료가 꼬박꼬박 통장에 들어오는 유일한 상가이기 때문이다. 특히 주공 상가는 예정가격이 크게 낮고 입주자들의 상가 이용률이 높아 전망이 밝다. 민간 택지지구 내 대단위 1층 상가도 열심히 발품을 팔다 보면 미분양으로 적체된 상가를 종종 발견할 수 있다. 수도권과 충청권에서 연 6~7%대의 짭짤한 소득이 발생하는 상가를 눈에 불을 켜고 찾아보면 얼마든지 골라서 살 수 있다.

 

* 리모델링 상가 - 도심에서 신규 분양하는 상가는 거의 투자성이 없다고 보면 된다. 몇몇 도심 소재 테마가 있는 대형 상가를 제외하면 거의가 ‘분양을 위한 분양’ 상가가 태반이어서 거의 수익성을 기대하기 어렵다. 그러나 기존 건물을 재단장 보수해 다시 영업하는 상가는 영업력 예측이 가능하고 기존의 상인들의 입점 확률이 높아 임대가 손쉽고 고객 확보가 용이하다. 임대수익을 목적으로 한다면 목 좋은 리모델링 상가를 노리는 것이 안전하다.

 

■ 농가주택 등 전원시설

 

* 농가주택 - 전원생활을 꿈꾸는 투자자라면 굳이 가격 비싸고 환금성이 떨어지는 덩치 큰 전원주택보다는 작지만 아담한 농가주택에 돈을 묻어주는 것이 유리하다. 1억원 미만의 농가주택은 1가구 2주택에 따른 중과세 우려도 없다. 골격이 튼튼하고 도시 내 진입이 가까운 소형 농가주택은 농촌지역의 자금유입이 줄어 빈 농가가 많다. 급매물량이 풍부해 실수요자들이 저가에 매입할 찬스의 한 해가 될 것이다. 만약 전 소유주가 농업인 갖췄다면 증개축이 용이해 더 넓게 주택을 활용할 수 있는 서비스도 있음을 명심하자.

 

* 농막형 주말주택 - 전원주택으로 지으려면 토지 형질변경을 거쳐야 하고, 공사 완료 후 건축물 준공검사까지 받아야 한다. 시골에 주택 한 채 지으면서 토지 지목변경 신고와 허가 받고, 공사하느라 머리가 희어졌다는 사람을 많이 만난다. 그러나 주말주택 식으로 이용할 경우 굳이 번듯한 주말주택 일 필요는 없다. 전기와 지하수 설치 없이 간단하게 지을 수 있는 농막(農幕)은 신고만으로 20㎡ 까지 지을 수 있다. 다소 불편한 주택이지만 쉴 수 있는 공간으로서의 주말주택으로 충분히 활용할 수 있다.

 

■ 토지

 

* 택지지구 단독택지

 

- 무주택자를 대상으로 추첨형식으로 분양하는 이 토지는 시세차익과 함께 내 집 마련을 동시에 할 수 있는 일석이조 부동산 상품이다. 수도권이나 지방의 쾌적한 곳에 집단적으로 조성되는 택지는 대체로 가격이 저렴하고 주변환경이 좋아 당첨만 되면 손해 볼 일이 거의 없는 상품 중 하나다. 2003년 법이 개정돼 잔금을 내고 등기를 마친 후에야 전매가 가능하지만 전매가능시점에는 어느 정도의 프리미엄이 예상된다. 택지지구 인근의 중개업자가 ‘당첨만 되시오’라고 단언한다면 무조건 입찰에 참여해 볼 일이다.

 

* 주말농장 용 토지

 

- 개정된 농지법에 따라 303평 이하 주말 농장용 농지는 농지취득자격증명을 받아 취득이 가능하다. 양도세 중과대상에서 제외되며 주말 농장용 농지에 짓는 소형주택(10평 이하)은 대체조성비가 감면된다. 시세 차익용 투자대상으로는 적당하지 않지만 주말, 체험 영농목적으로 소유하면 된다. 수도권과 지방 소액투자자라면 관리와 통작 가능한 곳에 거주하며 장기적으로 개발 가능성이 있는 호재(?) 주변에 농지에 투자를 고려해 보자. 고령 및 장애 등으로 농사짓기 어려운 농민을 돕고 장기적으로 ‘적금’ 들었다는 차원에서 농지를 매입해 둘만하다. 다만 농취증 발급이 가능한지 파악하고 투자물건의 물색에 나서야 한다.

 

■ 2006년 투자 핵심의 키워드 → '저가 매입‘

 

  ‘저가 매입’이 2006년 투자의 키워드이다. 불황기일 때 제값 주고 사는 건 투자의 기본을 지키지 않는 부동산투자이다. 한 푼이라도 싸게 사려면 발품과 손품을 많이 팔자. 예를 들어 내 집 장만에 나서야 한다면 분양현장을 수 차례 방문하고 일반매물, 경매 공매물건까지 같이 한번 찾아보자. 관심지역의 중개업소와 분양현장을 일주일에 두 세 차례 답사하다 보면 최근 거래동향은 물론 급매물 공급동향까지 파악할 수 있다.

 

  한 달 동안만 주말을 이용해 십 여회 찾다 보면 지역을 꿰뚫는 전문가 수준까지 오르면서 값싼 매물을 속속들이 파악할 수 있다. 요즘 같이 부동산값이 하락하는 시점을 흔히 ‘매수자 우위의 시장’이라 부른다. 매물은 꾸준한 데 살 사람이 없는 거래의 공백기라 할 수 있다. 매수자 우위의 시장에는 사는 사람이 적다 보니 계약조건이 좋은 값싸고 우량한 매물을 쉽게 만날 수 있다.

  2006년 한 해는 부동산 투자의 휴지기가 아니라 ‘위기를 기회’로 삼을 찬스의 한 해가 될 것으로 본다. 2006년 연말에는 모네타 회원 모두 성공투자의 주인공이시길 희망해 본다.