을미년, 부동산 시장 전망과 투자전략 (유엔알)
3대 법안 통과에도 글로벌 경기 위기속 주택시장 약세 전망
-도심권 수익형 부동산에 선별 접근 필요
세계적인 수요급감속에 유례없는 유가와 원자재 가격의 폭락으로 인안 경기침체신호속에 부동산시장의 장기경기침체를 우려하는 목소리가 어느때보다 높다. 특히 2008년 대다수 분들이 금융위기의 트라우마(trauma)를 겪은 악몽때문인지 부동산시장 참여자, 특히 잠재매수자들까지 부동산시장에서 한발 더 물러나게 만들고 있다. 중국과 일본의 틈바구니 속에서 휴대폰, 반도체, IT, 차, 화학, 철강, 조선 등 대부분의 주요 제조업이 성숙단계를 찍고 하락국면에 들어서면서 기업들의 이익이 급감하거나 마이너스 상태로 돌아섰다. 원유값 급락으로 인한 디플레이션 두려움 속에 2015년 을미년 한국부동산 시장도 안심할단계가 아니다
국회에서 이른바 '부동산 3법'이 통과되면서 재건축 단지를 중심으로 일부 반등 양상을 보이고 있지만 깜짝반등에 그칠 공산이 크다. 미국을 제외한 대다수 국가들의 글로벌 경기 추락에 대한 충격과 더딘 내수경기 회복세가 부동산 시장의 순항을 가로막는 더 큰 암초이기 때문이다.
단, 은행 예·적금 이자가 사상 최저치로 낮아지면서 시중의 유동자금이 수익형 부동산으로 더 몰려들 수 있다.
전세시장 5% 가량 상승 예상
-홀수해 입주량 감소와 저금리로 인한 전세 선호 현상 지속
올해 전국 아파트 입주물량은 지난해와 비교해 감소 할것으로 보여 작년보다 전세난이 더욱 심화될 것 전망이다. 특히 서울의 경우 올해에는 일부 강남권 재건축, 강북권 재개발구역의 이주가 계획돼 있고 입주물량 감소로 세입자들의 탈(脫)서울 현상도 심화될 것으로 예상된다. 실제 서울시는 올해 서울 전체에서 5만3,000가구가 멸실되는 반면 공급은 4만1,000가구에 그쳐 1만2,000가구의 주택 부족이 발생할 것으로 내다봤다. 특히 강남4구(강남·송파·서초·강동)는 멸실이 공급보다 1만6,000가구나 많을 것으로 추정됐다.
최근 서울 전세시장에서 반복되고 있는 홀수 해 효과도 전세시장의 우려를 더하는 요인이다. KB국민은행에 따르면 서울 아파트 전셋값은 짝수 해인 2012년 2.21% 오른 데 비해 홀수 해인 2013년에는 8.97% 상승했다. 이어 다시 짝수 해인 올해 서울 아파트 전셋값은 11월 말 현재 4.42% 올라 지난해의 절반 수준으로 감소한 상태다.
금리가 낮아지면서 집주인이 전세 보증금을 은행에 맡겨봤자 이자수익이 더 적어져 전세를 월세로 바꾸는 욕구를 크게 느낄 것이다. 전세의 월세 전환 속도가 빨라지면 전세 세입자가 집을 구하는데 더 어려움을 겪을 것이고 전셋집 공급 물량이 딸려 가격 상승으로 이어질것이다.
높은 전세가율에도 여전히 전세 수요자들이 많은 것은 매매보다 전세의 거주 비용이 저렴한데다 정부에서 저리의 전세자금 대출을 대거 풀었기 때문이다. 정부는 재건축 활성화에만 힘을 실어주고 있는데 재건축 세입자 보호 및 주변 전세난 완화 방안도 고민해야 할 것이다. 동시에 민간임대시장을 더욱 활성화함과 동시에 임대인의 불만 해소를 위해 일정 조건하에서 월세 주택에 대한 양도세뿐만 아니라 상속·증여세 감면과 보수비용 저리 융자 등의 파격적인 혜택을 제공할 필요가 있다.
1순위조건 완화로 분양시장 인기끌 듯
-강남재건축,광교신도시,위례,미사, 마곡지구 중심으로
아파트 매매시장 침체에도 불구하고 청약통장 1순위조건 완화로 인해 유망 분양시장은 올해에도 청약경쟁율이 뜨거울것이다.
즉 분위기에 휩쓸린 자금 여유없는 1순위 청약통장 보유자들도 프리미엄이 붙을만한 곳만 기웃거리며 거품을 키웠다. 이러한 청약시장 열기가 올해에도 이어질것으로 보인다. 하지만 수요자들이 몰리는 강남권과 그렇지 않은 비강남권간 양극화 현상이 내년에도 지속될 것으로 보인다.
실제 삼성물산 현대건설 등 시공능력평가 10위 내 대형 건설회사들도 올해 주택 공급 물량을 올해보다 40%가량 늘린다.
1순위 요건이 대거완화된데다 지연됐던 재건축·재개발 사업이 본궤도에 오르기 때문이다. 특히 강남재건축,광교신도시,위례,미사, 마곡지구 중심으로 프리미엄이 기대되는 시장에 투기수요까지 합세, 수백대 1의 청약경쟁율도 흔해질것이다. 수요가 대거 몰리는 이들 지역의 분양가는 소폭 인상됨에도 불구하고 프리미엄을 주고 분양권을 매입하기 보다는 청약통장을 활용해 신규분양시장을 공략할 필요가 있다.
아파트 전세값 급등으로 빌라 인기 지속 될듯
아파트 전세값이 급등 양상을 보이자 저렴하게 내집마련 하려는 차원에서 매매시장뿐만 아니라 경매시장에서도 다세대·연립주택의 인기가 높다. 경매시장을 보면 낙찰률(경매물건수 대비 낙찰물건수 비율)이 빠르게 상승하고 있다. 올해에도 지난해처럼 저금리에 따른 집주인들의 월세 선호와 재건축 이주수요로 인해 전세값 상승세가 지속될것으로 예상한다. 따라서 비싼 아파트전세대신 상대적으로 저렴한 연립·다세대에 대한 인기도 지속될 것이다.
상가,오피스텔 상가.다세대등 수익형 부동산 상품도 주목받을듯
시중은행의 예금금리인하로 수익형 부동산에 대한 관심이 고조될뿐만 아니라 금리인하로 인해 수익형 부동산 투자자들이 부담하는 대출이자 부담도 덩달아 줄기 때문이다. 따라서 내년 상반기경 한차례 금리인하가 예고되어 있는 만큼 저금리 시대의 본격적인 도래로 상가, 오피스텔이나 상가.다세대등 수익형 부동산 상품이 더 관심받을것이다.
올해 부동산 투자, 환금성 좋은 지역의 물건 위주로 접근하라
정부의 건설업계 지원책과 함께 추가 부동산활성화대책이 나오더라도 과거처럼 주거용부동산가격이 급등하는 현상은 일어나지 않을 것이다.
반면에 베이비부머등의 은퇴등의 영향으로 중장기적으로 돈이 나오지 않은 즉 월세전환이 원활하지 않은 부동산을 중심으로 처분이 점차 현실화될것이다. 따라서 경기침체를 대비해 급할 때 현금화할 수 있는 ‘엑시트 (EXIT) 전략’으로 부동산투자에 임해야 한다. ‘잘 팔릴 수 있는 환금성이 뛰어난 부동산’ 위주로 접근해야 하는데 도심(인접)지역의 임대형 부동산이 그래도 안전하다고 볼수 있다. 즉 개개인들의 부동산 보유나 신규투자 전략도 이제는 출구전략을 생각해야 할 때다. 언제든지 경기변화에 따라 쉽게 현금화할 수 있는 지역과 상품위주로 포트폴리오를 가져가야 한다는 애기다.
올해 부동산시장에 참여하는 실수요자나 투자자들은 사전에 자금계획을 철저히 세운 뒤 2014년 인기 있는 지역과 상품위주로 투자 측면보다 실수요자 측면에서 접근해야 한다.
2015,2016년 되팔기 쉬운 소액투자 유효할 듯
-투자금액이 비교적 가볍고 임대가 원활한 도심권소형수익형
도심역세권 일대 전세비율이 높은 소액 투자 가능한 부동산은 월세로 전환해도 수익율이 높게 형성되어 임대형 부동산으로도 제격이다. 특히 베이비부머들의 은퇴시기와 맞물려 소액으로 투자할 수 있는 임대상품에 대한 관심도 높아지고 있어 소액으로 투자가능한 주거용부동산은 중대형에 비해 가격대비 임대수익율이 높게 나오기 때문에 인기를 끌수 있다. 도심권에 위치한 대학가 인근이나 역세권,실수요자들을 쉽게 구할 수 있고 월세로 전환하더라도 임대수익율이 높게 형성될것으로 예상되는 소형주택이 수혜를 볼 수 있는 부동산이다. 이런 지역의 소형주거용부동산은 부동산 시장 침체기에도 하방경직성이 강해 하락폭이 제한적이고 상승기에는 먼저 회복하는 특성이 있기 때문이다.
‘엑시트 (EXIT) 전략’으로 차근차근 준비하라
“ 쉽게 살수 있는 부동산과 팔기 쉬운 부동산중 어느쪽이 좋은 부동산입니까?”
수년전부터 대중을 상대로 강의하는 기회가 주어지면 가볍게 이런 질문을 던진다.
대다수 수강생들은 팔기 쉬운 부동산이 좋은 부동산이기 때문에 투자해야 한다고 바로 이야기한다. 하지만 수강생들의 부동산 자산 포트폴리오를 점검해 보면 원할 때 바로 팔리지 않은 물건으로 인해 고통을 당하고 있는 것을 알수 있다.
당분간 일본식 경기침체가 오지 않더라도 국제경제 불안감으로 인한 경기침체 가능성 때문에 부동산투자자들도 이에 대비해야 한다. 베이비부머등의 은퇴등의 영향으로 돈이 나오지 않은 즉 월세전환이 원활하지 않은 주거용 부동산을 중심으로 처분이 점차 현실화될것이다.