상가임차권 강화 주요내용과 시장영향 분석

 

 

살아나던 상가 투자 시장에 찬물을 끼얹을 가능성

상권이 좋은 지역의 소규모 상가 임대료 인상 우려도

정부는 상가건물임대차보호법 개정을 통해 환산보증금 규모와 관련 없이 모든 임차인에 대해 5년간의 계약갱신청구권을 부여하고, 임차인의 권리금을 법으로 규정해 합법화하기로 했다. 아울러 권리금을 명시한 표준계약서를 도입한다. 전세 또는 월세로 영업을 하는 상가임차인에 대한 임차권 및 권리금 보호방안이 임차인 중심으로 바뀐다.

 

임차인의 대항력 인정범위를 확대하는 것으로 환산보증금(보증금+월세×100) 규모에 관계없이 모든 임차인에 대해 건물주가 변경된 경우에도 5년간 계약기간을 보장하는 것이다.

 

현행 환산보증금은 서울의 경우, 4억원 이하만 보장됐지만 앞으로는 모든 임차인이 보장을 받게 된다.

 

권리금 회수기회 보호 강화를 위해 특별한 사유가 없는 한, 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인과 계약을 체결하도록 협력의무를 부과한다.임대인은 법률에 규정된 권리금 회수 방해 행위시 손해배상책임을 묻기로 하고, 권리금 산정기준(손해배상기준)은 국토부 고시로 정하기로 했다.다만, 임대인 권리의 과도한 침해를 방지하기 위해 기한을 제한(임대차 종료후 2개월, 임대차종료 3개월 전 갱신거절 통지한 경우는임대차 종료시)하고, 협력의무 적용 배제사유(3기 이상 차임액 연체, 임차인의 고의·중과실로 건물이 파손된 경우 등)를 규정에 두기로 했다.

권리금 보호를 위해 권리금 정의 명확화, 표준계약서 보급을 통해 분쟁 사전 예방하고, 분쟁 발생시 저비용으로 신속하게 조정·합의할 수 있도록 상가건물 임대차 분쟁조정위원회를 설치(17개 시·도별 1개)키로 했다.이번 대책에 '용산참사'와 같이 공권력에 의한 인허가에 기초해 진행되는 재개발 등에 대한 보상 내용이 담기지 않은 점은 한계라는 지적도 나온다. 재개발 등에 따른 권리금 피해를 구제하려면 도시 및 주거환경 정비법, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법을 개정해야 하는데 이번 대책은 상가건물임대차보호법 개정에 국한되기 때문이다.

 

 

○투자전략

권리금 표준계약서 도입... 이면 계약 횡행가능성 상존

정부가 이번에 도입하기로 한 권리금 표준계약서는 권리금을 양성화 정부 세수 증대에 기여할 것으로 예상된다. 하지만 이로 인해 뒷거래나 이면계약이 횡행할 수 있다. 정부는 표준계약서를 의무화하지는 않았지만 장기적 관점에서 보면 임차인 입장에서는 세원이 노출될 수 있다는 우려 때문에 표준계약서 작성을 꺼릴 수 있기 때문이다. 현행 소득세법상 상가권리금은 기타소득의 하나로 과세 대상이다. 임차인은 권리금의 20%에 대해 20%의 세율을 적용한 소득세를 내야 하며, 소득세액의 10%는 주민세로 내야 한다.

상가 시장에는 단기적 악재

상가임차권이 강화되면 살아나던 상가 투자 시장에 단기적으로 찬물을 끼얹을 가능성이 커 상가 분양,매매시장에 악재로 작용할 가능성이 크기 때문에 상가 매수대기자들은 잠시 관망할 필요가 있다. 상가임차권 강화되면 임차인의 권리가 대폭 강화되면서 임대인들의 권리 침해 논란이 발생할 수 있기 때문이다.임차인의 대항력 확대 관점이 아닌 임대인 권리 축소 관점에서 보면 권리금을 줘야 할 부담이 추가로 발생할 수 있기 때문에 당장은 아니더라도 추후 매매 가격의 하락을 유발할 수 있다.

 

 

기존 세입자가 주선한 새 임차인을 받을 때 집주인이 업종을 고를 수 없다는 점도 정당한 임대인의 권리를 침해하는 자본주의 근간마저 뒤흔들 수 있다. 예를 들어 학원, 병원 중심의 건물을 운영해온 건물주 입장에선 전 임차인이 유흥시설을 운영하려는 새 임차인을 들일 경우에도 ‘울며 겨자 먹기’로 받아들일 수밖에 없다. 정부는 “건물주가 신규 임차인을 받을 때 서로 협력해 얼마든지 특정 업종을 유치할 수 있다”고 해명하지만 ‘협력’에 관한 명확한 기준이 없다는 게 문제다.

 

 

상권이 비교적 좋은 지역의 소규모 상가의 경우 건물 주인이 권리금 부담을 줄이려 임대료를 대폭 올리면 오히려 임차인들만 낭패를 볼 수도 있다. 임대인 입장에서는 건물을 새로 매입해도 상가를 직접 운영하기가 수월치 않아서다. 임차인이 기존 임대인과 맺은 계약이 효력(대항력)을 갖고 있기 때문에 본인의 건물에서 임차인에게 퇴거를 요구할 수 없는데다, 임차인의 기존 계약 종료 이후에 임대인이 직접 가게를 운영하려고 해도 임차인에게 권리금을 줘야 하기 때문이다. 즉 환산보증금이 4억원 미만일 경우 연간 임대료를 9%까지 올릴 수 있는 조항은 그대로 유지되는 만큼 건물 주인이 고의적으로 임대료를 올리면 임차인은 도무지 감당해 낼 수 없다.