몇 주 전에 투자 강연회에서 강연한 적이 있다. 내가 50%, 100%, 1000% 또는 무한 수익이 나는 투자에 대해 이야기할 때였다. 청중 중에 한 분이 손을 들어올려 저으며 말했다.  “다 쓰레기 같은 얘기요”

 

나는 그분에게 무엇이 쓰레기 같다고 생각하시는지 구체적으로 말씀해 달라고 물었다.

 

“당신 그렇게 많은 수익을 낼 수가 없어요” 그는 화난 목소리로 대답했다. “난 재무설계사요. 난 그 동안 그렇게 많은 수익을 내는 사람을 본적이 없단 말이요”

 

“선생님은 고객에게 어떤 종류의 투자를 권하시는데요?” 내가 물었다.

 

“현금 주식 채권 뮤추얼펀드 등을 추천하죠” 그는 계속 화를 내며 답했다. “그래서 묻는데 이런 곳에 투자를 해서 어떻게 그렇게 많은 수익을 낸단 말이오?”

 

나는 “그런데 투자하지 않는 것이 비결입니다”라고 답했다.

 

 

공정거래는 유리한 게 없다

 

나는 저축이나 주식이나 채권이나 뮤추얼펀드가 대단한 투자대상이라고 생각하지 않는다. 투자대상을 통제할 수 있는가 없는가가 수익률에 큰 영향을 미치기 때문이다. 전문 투자자들이 성공하는 것은 투자대상을 통제할 수 있기 때문이다. 보통 사람들은 그렇지 못하다.

 

통제 문제를 떠나서 몇 가지 중요한 것들이 더 있다. 저축이나 주식, 채권, 뮤추얼펀드 투자시에 생기는 문제 중에 하나는 공정거래에서 다른 투자자들과 비교우위가 없다는 것이다. 내가 좋은 아이디어나 정보가 있어서 돈을 벌 수 있는 기회가 생겨도 이를 활용할 수가 없다. 그랬다간 감옥에 가거나 엄청난 벌금을 내야 한다. 하지만 다른 투자에서는 법적인 위험 없이 돈을 벌 수 있는 가장자리가 있다. 예를 들어보자.

 

1.  상장주식을 거래할 때 내부자 정보로 매매를 하는 것은 불법이다. 그러나 사업이나 부동산에 투자하는 경우에는 내부자 정보는 합법적이고 경쟁력을 가질 수 있게 해준다.

 

2.  금융자산에서는 최대의 비용인 세금에 대한 통제가 어렵다. 사업이나 부동산 투자에 있어서 세금을 적게 낼 수 있는 합법적인 방법이 있고 이를 경쟁우위로 투자수익률을 높일 수 있는 방법이 있다.

 

3.  저축이나 주식등과 관련해서 미국증권거래위원회(SEC)는 투자자보호를 위해 공정한 룰을 만들고 유지하는데 최선을 다한다. 이는 아마추어 투자자들이 많이 참여하고 있는 한 계속될 것이다. SEC의 타이트한 관리는 창의적인 거래를 멀리하려는 경향이 있다. 하지만 사업이나 부동산에 있어서는 합법적인 창의력은 당신의 경쟁력이 된다.  창의력을 발휘 할수록, 투자수익률은 높아진다.

 

최근에 나는 10만 달러를 주고 10에이커의 땅을 샀다. 왜냐하면 이곳은 이미 이동주택(mobile homes) 구역으로 지정되어있었기 때문이다. 나는 이 부동산을 50개로 나눠 각각을 2만5천달러에 분양할 생각이다. 계산해보면 이 10에이커짜리 땅은 125만달러짜리가 되는 셈이다. 10만달러 투자에 대한 수익률로는 나쁘지 않은 수익률이다. 주변 땅들이 가지지 못한 장점인 이동주택 구역지정을 합법적으로 활용한 것이다.

 

 

가장자리 찾기

 

최근 매물로 나온 다른 부동산의 경우는 좀더 복잡하지만 흥미있는 경우였다. 네바다주의 한 마을이 1,200만달러(120억원)에 매물로 나왔는데 우리가 추정키로는 이 마을의 단독주택들 만으로 2,600만 달러가치가 있었다. 골프 코스가 포함된 나머지 건물과 땅의 가치는 약 1,000만달러로 추산됐다.

 

우리는 단독주택 수리비 2백만달러를 포함해서 1,200만달러의 투자자금을 조달해 리뉴얼을 한후 2,600만달러에 팔 계획이다. 그리고 투자자들에게 원금을 상환하고 수익금인 1,200만달러를 분배해 주기로 했다. 그리고 마을의 나머지 부동산에 대해서는 투자를 기획한 5명이 나눠 가지게 될 것이다. 이것이 이 투자를 통해 얻은 우리의 수익이다.

 

이 같은 투자는 이론적으로는 어렵지 않아 보인다. 그러나 여기에는 몇 개의 결정적인 문제가 있으며 이 때문에 이 마을이 싸게 매물로 나온 것이다. 우리는 마을에 환경문제가 있다는 것을 파악했고 이 때문에 우리가 해당 부동산을 구입하면 환경청이 대규모의 벌금을 부과할 것으로 예상하고 있다. 자금을 투자하기 전에 환경오염 관련 부동산 전문가인 친구가 투자 위험을 평가할 것이다. 오염정도가 심하다면 투자하지 않을 예정이다. 오염정도가 크지 않고 자체적으로 문제해결이 가능하다고 판단되면 우린 돈한푼 안들이고 수백만 달러를 벌 수 있는 준비가 된 것이다.

 

약간의 기술과 창의력으로 합법적인 이익을 얻을 수 있는 사례를 보았다. 여기다 4가지 유의점을 말씀 드리고 싶다.

 

1.  누가 투자조언을 하는지가 중요하다. 조언자가 8%면 괜찮은 수익이라고 생각한다면 다른 조언자를 찾아봐도 좋을 것이다.

 

2.  다른 사람의 문제는 당신에게 기회가 된다.

 

3.  어려운 문제를 해결할 수 있는 친구 그룹을 만들고 키우는데 시간을 투자하라.

 

4.  공정하면서 다른 사람보다 합법적인 경쟁우위를 획득할 수 있는 투자를 할 수 있는 방법을 배워라. 투자를 하는데 평지에서 게임을 해야 할 이유가 있는가?

 

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*이 글은  기요사키측과의 독점계약에 의해 모네타에서만 제공되는 연재컬럼입니다.