◆ 청약저축 가입자 당첨 전략

 

 

 이번 3월 판교의 분양 종류 및 물량을 보면 저축가입자가 절대 유리하다.

이번에 탈락해도 8월 2차 분양시 중대형과 함께 짓는 25.7평이하 중소형 평형(1774세대) 에 다시 청약할 수 있는 기회가 주어진다.

외형상은 주공 물량이 총 4137(임대 1918 포함)외에도 중소형 규모라 민간 임대 1696세대가 주로 국민주택기금 대상으로 볼 때 3월 전체 물량(9520)중 공공분양, 공공임대, 민간임대 물량(6760가구, 71%상당) 모두가 청약저축 가입자 몫에 해당된다.

 

청약저축가입자 당첨자 결정은 저축가입자 1순위(24회 이상 불입자)중에서 5년이상 무주택 세대주로 월 60회 이상 납입한 자 중 저축총액이 가장 많은 자가 최우선 순위가 된다.

 

청약저축 1순위이면서 65세이상 직계존속을 3년 이상 부양한 사람도 유리하다. 노부모 우선 특별 공급대상으로 공급물량의 10%을 먼저 청약할 자격이 주어지기 때문이다.

 

현재 지역별 당첨순위별, 아파트종별(공공, 민간), 당첨확률 추정(위 항과 같음)은 위와 같으나, 저축총액이 1500만원 ~ 2000만원(약 12.5년 ~ 16.6년) 이상은 되어야 당첨 안정권으로 예상되고 있다.

 

따라서 청약저축 16년이상 확실시, 10년이상 안정권, 5년이상 확률상 안정기대권, 5년미만이나 자금부담을 느끼는 청약저축 가입자라면 당첨확률이 높은 임대아파트로 청약을 전환하면서, 8월 2차 분양에도 병행하여 청약하는 전략이 필요하다.

설령 1, 2차 판교시험에서 떨어지는 시험대상자들도 낙심하지 말고 차기 대안투자로 상반기 이후 연중 분양하는 판교후광도시인 용인, 하남, 청계 등 2기 신도시와 2009년 송도신도시에도 당첨시까지 자신의 자금사정과 눈높이에 맞는 청약전략이 꾸준이 이루어져야 한다.

 

 

 

◆ 청약예금 및 청약부금 가입자의 당첨전략

 

 

청약예금이나 부금인 경우 가입 후 2년이 지난 1순위 청약자 대상 전체를 컴퓨터에 입력한 뒤 추첨을 통해 당첨자를 가리는 로또복권식 추첨방법이다.

 

 

▷ 두 통장 가입자의 청약대상과 청약조건 =

청약예금 가입자인경우 3월 민간분양 아파트(3660세대)에만 가능하지만 탈락시 오는 8월 공급되는 25.7평 초과 중대형 아파트(10229세대)에도 당첨의 기회가 주어진다. 8월 중대형 민간 임대아파트(2482세대)안 경우에도 예금가입자에게 재차 청약할 수 있다.

그러나 청약부금 가입자는 예금자에 비해 조건이 아주 불리하다.

3월 중소형 아파트 분양물(9520세대) 중 부금가입자가 청약할 수 있는 물량은 6개사 3660세대 정도다.

이는 전용 18평 ~ 25.7평이하 중 1700세대 정도중 국민주택기금을 받지 않는 바람에 청약저축가입자 몫으로 돌아가며, 중대형인 경우 청약예금 가입자로 몫으로 전환되므로 인해 물량이 감축된 셈이다. 오는 6월 통장개편에 따라 부금가입자가 예금으로 전환검토도 되고 있어 무용론까지 불거지고 있다.

 

 

▷ 청약예금 가입자 당첨확률 = 청약예금 인 경우 당첨 확률은 두가지로 요약할 수 있다.

첫째, 전용 25.7펑이하 민간 아파트에 청약할 수 있는 청약예금(서울기준 300만원) 가입자중 일반 1순위인 경우 당첨확률이 매우  낮으므로 대안전략이 필요하다.

 

전용 25.7평초과 평형으로 증액할 수도 있으나 증액시 1년간 증액된 평형에 청약이 제한되므로 판교 대안으로 파급효과가 큰 하남 풍산지구, 성남 도촌지구, 의왕청계지구 그리고 용인 중심권 지역을 집중 공략할 필요가 있다.

 

둘째, 전용 25.7평 초과 민간 아파트에 청약할 수 있는 청약예금가입자

(서울기준 600~1000만원)는 중소형에 비해 당첨확률이 상대적으로 높으므로 중대형으로 증평을 신중히 고려할 필요가 있다.증평시 1년간 청약제한이 되며 1년전 청약시에는 변경전 중소형 평형에 청약할 수 있는 잇점도 있다.

8월 중대형 평형으로는 공공분양 4993세대, 임대 2482세대 정도가 청약을 준비하고 있다.

이외에도 내년 하반기 동판교 신분당선 대박단지에 40~60평대 주상복합 1266가구가 평당 분양가 2000만원(주변 비교시세가 분당 파크뉴 평당 3000만원 내외)에 분양되고 있어 당첨시 평당 천만원이상 시세차익도 기대할 수 있다.

 

 

▷ 분양권 전매 및 자금조달계획 = 판교신도시는 공영개발로 추진되면서 분양가 상한제(25.7평이하 중소형 평형) 대상은 계약후 10년간,

채권입찰제(25.7평 초과 중대형 평형)은 5년간 전매가 금지되며, 내년 공급되는 주상복합은 3년간 전매가 금지된다.

8월 공급분은 채권입찰제가 도입이 되면서 평당 분양가(최소 1300만원이상 예상)외에도 시세가 차액의 90% 상당의 차액에 해당되는 채권도 구입해야 한다.

내년 분양하고 있는 주상복합은 원가연동제 대상이 아니므로 사실상 입주에 동시 전매 잇점도 있다.

따라서 자기수준에 맞는 아파트 종별과 평형에 맞게 자금조달계획과 청약전략을 강구해야 한다.

 

 

◆ 나만의 승률을 높이는 판교당첨비법은 ?

 

 

새해 벽두 만도라 상자라 일컷는 판교 당첨 주인공이 되기 위한 고수들이 비법도 다양하다.

 

확률상 수도권 1순위 경쟁은 1인 1통장만으로 떨어지는 점을 감안하여 일찌기 친인척 통장을 동원한 청약높이기 작전이라든지, 자녀 세대 분가, 전략적 합의이혼, 전세로 성남 조기 이주자등 청약확률을 높이려는 다양한 노하우가 퍼지면서, 대대수의 일반 청약대기자들은 자신의 무지에 뒤늦게 후회하며 로또만큼 당첨되기는 어렵지만 낙점되는 순간 대박이란 유혹을 쉽사리 뿌리치지 못하는 모습이다.

 

나만의 판교 당첨비법을 조명해 본다.

 

1. 성남시 청약저축 1순위자와 청약예금 및 부금 가입자중 무주택 세대주 우선순위자는 무조건 청약하라.

 

2. 수도권 청약예금과 부금 가입자중 무주택 최우선순위자는 무조건 민영아파트 및 중대형 임대아파트에 청약하라.

 

3. 수도권 청약저축 가입자중 5년이상 불입한 무주택세대주도 판교외에도 연내 성남도촌과 향후 송도신도시등 감안하여 철저한 사전전략을 수립하여 청약에 임하라.

 

4. 수도권 청약저축 가입자중 일반 청약 1순위가 안된 통장은 과감히 부금이 아닌 예금통장으로 갈아타라(부금통장이 곧 없어진다).

 

5. 이외의 통장 가입자(공통)는 분양보다 임대에 도전, 분양전환은 민간과 공공 임대가 상이한 만큼 자기 눈높이에 맞는 곳에 투자하라(분양보다 임대가 당첨확률 2배).

 

 6. 주거입지상 서판교가 우세한 만큼 쓰레기 매립장과 매장시설등 혐오시설이 있는 동판교중 인기가 상대적으로 경쟁이 떨어지는 지역을 택하라.

 

6. 청약예금인 경우 상대적 불리한 단지가 당첨확률이 높다.

 

7. 통장에 무관 떨어질 경우 8월 2차 응찰을 하고, 저분양가 및 전매가 허용되는 협의양도자 및 철거이주자 아파트에도 관심을 두라.

 

8. 세대분리등 1가구 다통장을 활용할 수 있는 방안을 최대한 활용하라.

 

9. 판교외 성남도촌등 판교급 아파트에도 병행 청약을 하되, 고문전문가을 두어 지속적인 모티터링 전략이 유효하다.

 

 

 청약통장별 판교 당첨비법(전편)  ----> [다시보기]

 

- 진성효(전 제주한라대 부동산지도교수, 부동산전문가활동, 경매114매니저)