지난 3/30일에는 8·31 대책 후속으로 좀더 강화된 규제들이 발표되었습니다. SBS의 시시비비라는 프로그램에서는 이에 대한 토론이 열리기도 했었는데요. LTV만으로는 현실적이지 못한 대출 관행이 개선되지 않는다는 점에 초점을 맞추고, DTI에 대한 강력한 대출 규제를 통해 부동산 시장 안정화와 금융권의 대출 리스크를 줄이고자 하는 노력을 엿볼 수가 있습니다.
이에 따라 주택투기지역에서 기준시가 6억원을 초과하는 고가 아파트를 구입하는 경우 현행 LTV 40%(은행,보험) 및 60%(저축은행)에서 4/5 이후부터는 기존 LTV 한도 및 DTI(총부채상환비율) 40% 이내에서만 대출이 가능해질 것으로 보입니다.
DTI = 주택담보대출 원리금상환액 + 기타 부채 이자상환액 / 총 소득
이 중에서 대출시점 상 아파트 구입자금으로 간주되지만 실제로는 긴박한 사업자금 마련을 위한 대출인 경우 금융회사 여신위원회의 승인을 거쳐 대출이 가능하다는 예외 조항을 두고는 있으나 현실적으로 쉽지는 않을 것 같습니다.
이러한 변화들이 시사하는 바는 강남의 부동산 재벌들에게는 오직 그들만의 리그가 시작되었다는 것이며, 다른 한편으로는 그 외의 대다수 서민들에게 이제부터 현실을 직시하며 살라는 의미일 수도 있습니다.
강남 아파트 시세는 이제 통제 밖으로 벗어났으며, 고소득자나 부자가 아닌 사람들이 강남 대부분의 아파트(재건축 포함)를 사는 것은 거의 불가능해졌기 때문에 매물을 받아줄 사람은 현실적으로 극소수입니다.
따라서 중산층 및 서민들의 가수요 창출이 어려워지기 때문에 강남 집값 안정에는 도움이 될 수도 있지만 거품을 제거하기는 어려우며, 심한 경우 미국의 비버리힐즈처럼 아예 다른 계층사회로 인식하게 되는 계기가 될 수도 있을 것 같습니다. 어찌 보면 무척 현실적이고 또 어찌 보면 씁쓸한 결과이기도 하네요. 우리나라 자본주의가 또 다른 국면으로 접어든 셈이니까요.
그리고 2008년까지 기준시가의 상향 조정으로 서울 내 상당 수의 30평대 아파트들은 이러한 범주에 속하게 되므로 서민들에게는 수익성 높은 부동산 투자의 기회가 점점 더 줄어들게 될 것으로 보입니다. 서울 요지로의 입성은 시간이 흐를수록 어려워진다는 뜻이기도 합니다. 물론 2008년 정권 교체 후에도 지금의 정책 기조가 바뀌지 않는다면 말입니다.
한편 서민들의 기회를 빼앗은 만큼 서민들의 주거복지 증진과 주택시장 합리화라는 당근을 동시에 던져 주고 있습니다만, 과연 정부가 환수한 재건축 초과이익이 일반 서민들에게 제대로 분배가 될 지는 미지수입니다.
환수에 초점이 맞춰져 있지만 환수 후 분배 쪽으로는 명확한 가이드 라인이 제시되지는 않았기 때문입니다. 사실 판교 신도시만 해도 본래의 취지에서 많이 벗어나 있으며 정작 서민들에게 현실적인 도움을 주었다고 평가하기는 어려우니까요.
하지만 이번 대출 규제로 인해 4월부터 당장 피해를 보게 되는 일부 매수자들에게도 잘못은 있다고 보여집니다. 우리나라의 재테크 패턴은 ‘종잣돈만 마련되면 무조건 부동산에 질러라’ 인데 이런 관행들은 계속해서 부동산 투자의 가수요를 만들어 냄으로써 끊임없는 거품을 발생시키기 때문입니다. 또한 납세의 레이더망을 피하고 있는 강남 불로소득자들의 문어발식 부동산 투기에도 역시 어느 정도의 타격은 주지 않을까 하는 예상입니다.
물론 규제 일변도의 정책은 바람직하지 않다는 일부의 시각도 있습니다만 어떻게 해도 도무지 해결책이라고는 보이지 않는 비정상적인 부동산 시장 동향과 100% 만족할 수 있는 정책이나 대안은 없다는 점을 감안한다면 이번 정책 변화의 결과에 귀추를 주목할 필요는 있을 것 같습니다.
또한 표면적으로 드러나 있지는 않지만 납세와 대출, 부동산 간의 상관관계를 좀더 명확히 정의하고 실행하려는 의도가 포함되어 있다는 점은 개인적으로는 긍정적인 부분이라고 판단되며 각 개인들도 좀더 현실적이고 합리적인 투자 마인드를 갖게 되는 시발점이 될 수 있었으면 하는 바램을 함께 가져 봅니다.