먼저 부동산투자해서 돈 버는 방법은 여러 가지가 있습니다.
흔히들 아파트투자, 분양권투자, 토지투자, 재개발투자, 재건축투자, 상가투자,
급매물투자, 오피스텔투자, 디벨로터, 경매투자 등등 수많은 투자 방법이 있습니다.
이러한 많은 투자방법 중에서 서민들에게 딱 맞는 투자 방법은 저 개인적인 생각으로는 분양권투자라고 생각합니다.
솔직히 서민들이 알지 못하는 시골의 땅에 투자했다가 본의 아니게 기획부동산에 사
기를 당하고 본의 아니게 장기투자자가 되는 경우가 허다합니다. 또한 재개발이니
재건축이니 아무리 떠들어도 재개발, 재건축이 조합원이 구성되었다고 다 되는 것은 아니며 지방이라고해서 재개발, 재건축이 일부지역처럼 떼돈 버는 것은 아니라는 것입니다.
또한 상가투자에 있어서 요즘 같이 장사나 사업이 안 되는 시기에 상가가 그렇게 매력적이지 못하다고 저 개인적으로 생각하고 있으며 경매시장의 경우에도 많은 지식이나 실전경험이 어느 정도 갖추어 진 상태이거나 교육을 통하여 충분히 간접경험이 있는 상태에서만 수익이 발생한다고 생각합니다.
따라서 차 빼고, 포 빼고, 마 빼고
결국 서민들에게 부동산 투자해서 먹을 것이 없는 것이 현실입니다.
고기도 먹어 본 사람이 고기 맛을 알듯이 부동산 투자에 있어서도 개별종목에 투자해
본 사람이 수익이 발생될 때 그 사람만 한해서 또 투자를 하는 것입니다.
아무튼 우리 아름다운부자 회원님들에게 어떻게 하면 부동산투자해서 돈 버는 방법을 쉽게 가르쳐 드릴까를 연구해본 결과 다음과 같이 분양권 시장을 투자하라고 강의해 드리고 싶네요.
부족한 글이지만 꼼꼼하게 생각하시고 투자에 있어서 얼음보다 차갑고 바람처럼 시원
하고 따사한 햇빛처럼 멋있게 투자하시길 바랍니다.
1. 분양권의 정의에 대하여
분양이란 아파트를 입주 하기 전에 (분양 후 입주까지는 대략적으로 2,3년) 아파트분
양에 관심 있는 수요자나 투자자들을 모집하는 것은 분양이라고 합니다. 따라서 아파
트를 분양받은 사람은 건설회사나 분양회사에 계약금을 지금하고 분양계약을 체결하
는 것이지요.
분양계약을 체결함과 동시에 회사측에서 분양자가 받는 서류는 아파트 몇 동 몇 호를 분양 받았다는 분양계약서를 수령하게 되는 것이며 이러한 분양계약서에 기하여 2,3년 후 아파트가 완공이 되면 잔금을 지급하고 입주하게 되는 것입니다.
이렇게 아파트에 신규 입주하는 권리를 분양권이라고 생각하시면 되겠습니다.
간단하게 표현한다면 계약금과 중도금을 지급하고 건설회사가 짓는 아파트를 계약 했으며 아파트 준공이 되면 입주할 수 있는 권리, 소유권을 취득할 수 있는 권리가 분양권이라고 생각하시면 되겠습니다.
2. 분양권전매에 대하여
이러한 아파트 분양권은 건설회사와 분양권계약을 체결 한 후 언제든지 사고 팔고
가 가능하였습니다.
즉 분양권을 분양 받은 사람이 마음대로 사고 팔고 하수 있는 행위를 분양권전매라고 하는 것이지요.
참고적으로 분양권은 장래에 아파트가 준공되면 입주하고 소유권을 취득하는 권리이므로 아직 등기부등본이 성립되지 아니 하므로 등기의무나 등기권리의 필요가 없습니다.
따라서 그냥 소유권이전등기신청 없이 사고 팔고 할 수 있는 권리이죠.
이러한 행위를 우리는 분양권전매가 가능하다. 라고 표현하는 것입니다.
주로 외환위기이후 분양권전매가 허용되었으나 아파트 분양권시장이 투기의 온상이 되었 으므로 정부는 부동산가격을 잡기위한 부동산정책을 내 놓았으며 이러한 아파트분양권을 잡기위한 정책으로서는 주택건설촉진법상 분양권을 사고 팔고 하지 못하는 행위제한을
두게 되는 것입니다. 이러한 경우 분양권을 사고 팔고를 하지 못하므로 분양권전매금지라고 표현하는 것입니다.
3. 분양권과 국가정책과의 관계
분양권 시장이 활성화되면 아파트 분양가는 자연적으로 올라가게 됩니다.
평당분양가가 올라가면 주변의 아파트가격에 지대한 영향을 미치므로 정부의 입장에서는아파트 분양가 상승을 그렇게 좋게 생각하지는 않습니다.
역으로 표현하면 아파트 분양가가 올라가면 아파트 분양권가격이 상승하는 것은 물,불을 보듯 당연한 현상입니다.
즉 우리동네에 새로 짓는 아파트 평당 분양가가 올라가면 내가 가지고 있는 아파트 분양가의 프리미움도 당연히 올라가게 되는 것이지요. 아파트분양권 프리미움이 올라가므로 투자자들이 투자대상으로 분양권시장을 노릴 것이며이에 투기세력과 투자세력들이 포함하여 아수라장을 연상하게 되는 것입니다.
이에 정부는 분양권시장 안정화가 부동산시장 안정이라는 원칙 하에 분양권을 잡는 부동산대책을 내세우게 되는 것이지요. 이러한 부동산정책이 바로 분양권전매제한, 분양권 중도금대출제한, 투기지역내 부동산 중도금대출금지등의 대책이 나오게 되는 것입니다.
4. 분양권을 잡는 정책과 분양권가격변동에 대하여
일반적은 분양권을 잡기위한 정책으로는 분양권전매금지가 가장 손쉽게 하는 정책입 니다. 즉 분양권을 사고 팔고를 하지 못하고 이 아파트에 대하여 꼭 필요한 사람 즉 실수 요자들 만 아파트 분양권을 사라는 의미이지요.
만약 투자의 목적으로 아파트 분양권을 매수하였다면 2,3년 후에 아파트 입주시점에 입주를 해야 되며 입주를 하게 됨으로써 소유권이전등기비용이나 샤시비용, 만약 중도 금 등을 융자 받았다면 금융비용이 일반적으로 들어갑니다.
이러한 비용을 자세하게 설명하자면,
먼저 아파트의 분양가가 300,000,000원이라고 가정한다면 일반적으로
실수요입장에서 들어가는 비용은 분양가의 12%의 비용이 입주시 기타비용으로 들어가며 전매가 가능한 지역의 투자자입장에서 들어가는 비용은 분양가의 5%, 전매가 불가능한 지역의 투자자입장에서 들어가는 비용은 10%정도로 예상하면 됩니다.
더 자세하게 설명을 하자면,
1) 분양권 전매금지 지역내에 실입주자라면
본인의 이름으로 분양권매매에 기한 소유권이전등기를 경료 해야 합니다.
따라서 등기비용 등록세 2%, 교육세 0.4%, 취득세 2% 기타비용 0.6%로 가정 한다면 대략적으로 5%의 등기비용이 들어갑니다.
(물론 나홀로등기의 경우에는 이 비용보다 더 적게 들어가며, 법무사나 변호사에 게 등기를 의뢰할 경우에는 더 많은 비용이 들어갑니다.)
아무튼 분양가 3억 아파트 입주시,실수요자의 경우에 들어가는 비용은
가. 등기비용 5% 즉 15,000,000원
나. 샤시대략적으로 8,000,000원
다. 융자를 받은 경우에는 중도금 대출이자 12,000,000원
일반적으로 1억을 빌린경우에 2년 후의 이자는 대략적으로 400만원
2억을 빌린경우에 2년 후의 이자는 대략적으로 800만원 이렇게 이해하시면 됩니다.
2) 분양권 전매금지 지역내의 투자자 입장이라면 본인이 거주의 목적이 아니므로 입주
하는 시점에 분양권을 전매를 할 것입니다. 다만 분양권 전매금지 이므로 반드시 본인
의 이름으로 이전등기를 경료 한 후 분양권 매수인에게 소유권이전등기를 해주어야
하므로 들어가는 비용은 이러합니다.
가. 등기비용 5%15,000,000원
나. 융자비용12,000,000원
다. 복비등등3,000,000원의 비용이 들어갑니다.
여기서 특이한 점은 본인이 거주의 목적이 아니므로 아파트 샤시에 대해서는 매수인이
부담해야 한다는 점에서 비용이 안들어 가는 것입니다.
3) 분양권 전매가능지역의 투자자 입장이라면거주의 목적이 아니고 단순하게 투자의
목적입니다. 여기에다가 분양권 전매금지 구역이 아니므로 분양권을 마음대로 팔 수
있으므로 이전등기를 할 필요가 없습니다. 따라서 이런 경우에 들어가는 비용은
가. 융자비용 12,000,000원
나. 복비 등등3,000,000원 이렇게 들어가는 것입니다.