최근 계속되는 경제 불황과 맞물러 주거용 부동산 경매 물건이 몇 년째 지속적으로 증가하고 있는 추세다.
이런 상황 속에서 경매를 당한 채무자, 즉 집주인은 다소나마 손실을 만해해 보고자 채권자의 경매신청 직전에 위장임차인, 가짜유치권 등을 허위로 법원에 신고하여 소액임차인을 위한 최우선 변제금액이나 명도 시 고액의 이사비용 등을 요구하는 사례가 있다
현재의 법원에서는 이런 불법적인 권리 등을 기존과 다르게 많이 색출하고 있고, 또한 이렇게 어설프게 작업한 권리 관계는 중수 정도의 경매꾼들한테는 별 무리 없이 낙찰 받아 해결하므로 집주인의 실 이익은 거의 전무하였다.
그러나 최근 경매를 당한 집주인들은 위와는 다른 방법, 즉 법에서 정한 테두리 안에서 소액임차인의 최우선 변제 금액에 조금 상회하는 전세금액으로 정당한 임대차 관계를 맺어 실질적 이익을 취하고 있는데, 이것이 현재 새로운 저가 전세금 시장을 만드는 시발점이 된 걸로 보인다.
주택임대차 보호법에서는 세입자 전세금이 4000만 원이하 이면 소액임차인이라 규정짓고 있고, 전입신고와 확정일자 그리고 실질적인 점유상태인 주택임대차 요건을 경매기입등기 전에 갖추고 있으면서, 배당요구를 하면 경매에 집이 넘어가더라도 소액임차인에게는 선순위 채권자 보다 우선적으로 최우선변제액 1600만원을 보장해준다. (단, 이 경우는 서울에 거주하는 세입자에 해당되고 지역은 따라 소액보증금액 기준은 다소 차이가 난다)
소액 임차보증금 우선변제 적용기준 및 한도
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2001년 9월 15일 이후 |
수도권은 4천만원 이하의 임대차계약에 대해 1600만원,광역시(인천제외)는 3500만원 이하의 임대차 계약에 대해 1400만원 한도 |
3000만원 이하의 임대차 계약에 대해 1200만원한도 |
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해당 주택에 실제로 입주하고, 주민등록 전입신고를 한 임차인에 대해 확정일자 부여 여부와 관계없이 적용함. | ||
(자료제공 : 유앤알)
위와 같은 법으로 인하여 세입자 입장에서는 집이 경매에 넘어간다 해도 법에서 정한 최우선 변제 금액 1600만원은 보장 받을 수 있다. 또한 이 집이 경매신청까지의 소요기간과 실제 경매신청이 들어가서 낙찰되어 명도시점 까지 기간은 평균 1년 6개월 정도 소요되므로, 그 기간 동안의 총 월세를 400만원 정도 책정하여 전세금 2000만원에, 아니 그 다소 높은 금액으로 집주인과 계약한다 해도 세입자 입장에서는 손해 보는 입장이 아니다.
집 주인 또한 경매로 넘어가는 집에서 기존의 불법적인 방식보단 다소 큰 금액을 정당하게(?) 미리 취할 수 있기 때문에 서로의 이해타산으로 저가 전세금 시장이 생긴 것으로 보인다.
물론 이 집의 채권자 입장에서는 예측 못했던 세입자가 발생하기 때문에 최우선 변제 금액 1600만원을 자신이 받을 돈에서 손해를 보는 억울함이 생긴다.
이런 이유로 인해 경매개시결정 기입등기 전 의도적인 저가 전세를 놓는 일련의 행위들을 제지 해달라는 선순위 채권자 측의 계속적인 민원이 끈이지 않는 상태다.
그리고 은행권에서는 이런 우려를 미리 대비하여, 대출시 소액임차인의 최우선 변제금액 1600만원을 방의 개수로 계산하여 대출 총 금액에서 빼고 대출을 해준다.
이런 불합리한 행위들은 현행법상 불법적인 요소는 없으나 다소 법의 허점이 보이는 부분이다.