1. 들어가는 글

 

꼭지점이라....

월드컵 응원하는 것도 아니고

언제 대한민국 부동산이 꼭지점에 도달 한 적이 있었는가?

 

강의시간을 통하여 많은 이야기들을 말을 하는데요, 수강생들 중에 혹 거품을 말하거나 부동산가격 최고의 꼭지에 있다는 말들을 많이 듣습니다.

네 그 분들의 생각이 맞을 수도 있습니다.

네 그 분들의 의견이 맞을 수도 있습니다.

 

하지만 부동산의 역사를 놓고 볼 때,

지금이 꼭지다. !!! 라고 말하지 않은 시기가 있었습니까?

지금보다 더 무서운 외환위기 때에도 “거봐 부동산 가격이 꼭지잖아 ”라고 말하는 사람들도 많았습니다. 그래도 그 당시에 매수한 사람은 돈을 많이 벌었고 매수하지 않은 사람은 돈을 많이 벌지 못하였고 그 당시의 공포분위기에 이기지 못하여 때로는 어쩔 수 없이 부동산을 매도한 사람들은 심한 상대적 박탈감만에 빠져 있을 것입니다.

 

한번 생각해 보시기 바랍니다.

부동산가격이 거품이다.

우리나라 부동산시장도 일본 따라서 폭락할 때가 있을 것이다.

지금이 바로 그 때이다. 라고 말하지 않을 때가 있었습니까?

 

모든 것은 시장을 바라다보는 눈에 따라서 좌지우지 되는 것입니다.

또한 국가의 정책에 따라서 부동산의 가격도 좌지우지 됩니다. 하지만 중요한 것은 부동산정책에 따라서 좌지우지 되는 것도 시간이 지나면 시장경제의 원리에 따라 경제가 흘러 간다는 말입니다.

 

예를 들어서 물고를 아무리 다른 곳으로 틀어도 일시적인 물흐름이 변화될 수는 있어도 시간이 지나면 자연의 법칙으로 인하여 다시 물고는 인위적인 물고랑이 아닌 자연적인 물고랑으로 흐르게 되어 있는 것입니다.

 

아무튼  최근에 융단폭격 같은 부동산에 대한 부정적 언론플레이에 대하여

다음과 같이 생각을 해 보겠습니다.

 

 

2. 언론보도의 요약

 

 1) 현재의 부동산 가격은 꼭지점이다.

 2) 부동산가격 앞으로 20% ~ 30% 내려갈 것이다.

 3) 부동산 가격에 거품 있음에 많은 사람이 공감한다.

 4) 부동산 가격하락 걱정으로 금융권이 긴장한다.

 

 

3. 언론보도의 정책적 의도

 

1) 여러 부동산대책에도 불구하고 특정지역의 부동산가격 상승이 지방의 부동산시장에도

   영향을 미치고 있으므로 이러한 부동산 가격상승을 막고자 하는 의도

2) 3.30 부동산대책이 나왔음에도 불구하고 시장의 분위기는 정부의 부동산정책에 대하여

   냉소적인 반응에 대한 정부의 강한 의지를 피력함.

3) 부동산 거품이나 꼭지점이니 등등을 언론보도 함으로써 대국민 심리적 부담감을 부여

   함으로써 부동산가격 안정에 이바지 하고자 하는 의도

4) 판교 4월 분양으로 인하여 주변지역의 투자수요가 증가되었다는 인식으로 인하여

   판교 8월 분양의 경우 및 전통적으로 부동산가격이 여름을 기점으로 바닥을 찍고 가을에

   반등할 경우 두 가지의 상승요인이 있으므로 미리 차단하고자 하는 의도

 

이렇게 저 개인적인 분석에 의하면 정부의 의도를 이렇게 생각합니다.

 

4. 언론보도에 의한 부동산시장의 변화예상

 

1) 매수자 우위의 시장

 

정부의 부동산에 대한 강력한 의지는 결국 부동산가격이 하락 할 것으로 사료됩니다.

특히 버블 세븐으로 지정된 지역의 경우 부동산시장이 그다지 좋아 보이지는 않습니다. 이러한 대국민 심리적 압박감으로 인하여 급매물이 차츰 증가할 것으로 사료되고 가장 중요한 매수세가 주춤 함으로써 팔려고 하는 사람이 증가되고 사는 사람이 감소 할 때는 매수가 우위의 시장이 됩니다. 여기서 매수자 우위의 시장은 매수인이 귀하므로 어느 정도 가격을 깍아 달라고 할 경우에 매매가격이 통상적으로 하락 되는 시장을 말하는 것입니다. 따라서 이들 지역을 중점으로 하여 부동산시장이 조용할 것으로 생각됩니다.

 

 

2) 하락세가 오래 가지는 않을 듯

 

그렇다면 정부의 의도대로 끝없이 부동산시장이 안정 되고 가격이 하락 할 것인가?

이는 간단하게 말해서 3.30부동산대책으로 인하여 부동산 가격이 하락되었는지를 확인하시면 되겠습니다. 예를 들어서 3.30 부동산시장으로 인하여 지방의 분양권시장이나 부동산시장은 이미 하락세로 전환된 점에 비하여 서울이나 특정지역의 부동산시장은 일시적인 하락을 걸친 후 다시 판교의 영향으로 상승한 케이스가 됩니다. 따라서 어떤 대책이 나오든지 부동산시장에 부채질을 하는 판교 8월 분양이나 서울시장 후보들의 강북개발 등에 의한다면 하락세는 일시적인 영향으로 사료될 것입니다.

 

3) 급매물의 마지노선은 10%

 

또한 정부가 말하는 부동산가격 20% ~30% 하락은 무슨 사회과학적인 근거를 가지고 말하는 것인지는 모르겠지만, 일반적 통상적인 부동산가격 급매물은 금리 * 2 의 관점에서 급매물이라고 정의를 내리고 싶습니다. 즉 현재의 예금금리가 일반적으로 4.5%라고 가정한다면

4.5% * 2 = 9% 가 급매물의 가격이라고 말하고 싶습니다.

 

따라서 지금까지 10.29대책, 5.4대책, 8.31대책, 3.30대책 등이 나왔어도 정부가 말하는 20 % ~ 30 % 의 하락을 보지를 못했습니다.

 

인간 심리적으로 표현을 하자면, 만약 제가 6억을 주고 아파트를 매수하였는데 부동산 대책이 나왔다고 해서 4억 8천이나 4억 2천에 아파트를 팔겠습니까?

저 같으면 자존심이 상해서라도 팔지 않겠습니다.

특히 부자들의 자존심은 서민들의 자존심하고는 질적으로 틀립니다.

부자들의 경우에 자신이 투자한 금액에 비하여 싸게 팔 생각은 절대 안합니다.

돈 있겠다. 시간 있겠다. 왜 20 %나 30 %나 하락한 금액으로 팔겠습니까?

 

 

4) 오히려 애매한 지방 부동산시장의 타격

 

오히려 이러한 신문보도로 인하여 누가 가장 피해를 보냐? 라고 물어 본다면,

가격이 올라가지도 않은 지방의 대도시나 중소도시의 부동산 소유자만 피해를 볼 뿐입니다.

 

지금 대전, 울산, 부산, 대구의 부동산 시장을 확인해 보시면 답이 보일 겁니다.

서울 특정지역을 잡겠다는 정부의 강력한 의지가 괜히 서울 특정지역에 비하여 시원찮게 올라간 어떻게 보면 기분 더럽게 올라가지도 않은 지방의 아파트의 가격만 10% 내외의 가격으로 하락하게 만들어 놓았습니다. 즉 지방 대도시나 소도시의 부동산시장은 매도세가 많고 매수세를 보기 힘든 시장입니다.

 

서울의 특정지역의 경우에 매도 물량이 증가되었다고는 하지만 시간이 지나면 다시 부자들이 매수를 해 가지 않습니까? 그런데 지방의 경우에는 매수세가 전혀 자취를 감춘 상태입니다.

 

즉 특정지역의 특정 투기꾼을 잡기 위한 정책이 오히려 애매한 서민들만 잡는 정책이 되지 않을까 걱정이 됩니다.

 

 

5) 금융권의 긴장은 너무 속 보이는 액션이다.

 

또한 주택담보대출로 금융기간이 긴장감을 가진다니 이 무슨 말도 안 되는 소리입니까?

투기과열지구의 경우 주택담보대출의 담보인정비율 (LTV : Loan To Value ratio)을 40%로 묶어 놓았고 그것도 모자라 주택소유자의 총부채상환비율 (DTI : Debt To Income)로 묶어 놓지 않았습니까? 쉽게 말해서 5억원 아파트 대출을 2억원 미만으로 잡은 놓은 상태에 또 다시 채무자의 총부재상태를 따져서 2억 미만으로 완전히 대출을 억제해 놓은 상태에서 집값이 20% ~ 30% 정도 하락 한다고 가정하여도 (정부의 간곡한 입장에 동의를 해서, 만에 한나 혹시라도) 금융기관이 왜 긴장을 하겠습니까? 일본처럼 대출을 120% 정도로 준 것도 아니고 현재 영국처럼 집값의 80% 대로 정도로 대출해 준 것도 아니지 않습니까?

 

 

5. 간단한 결론

 

사회과학에 대하여 추측과 예측은 100% 장담을 못하는 것입니다.

기계문명이 아무리 발달하였다 하더라도 일기예보가 태풍이나 쓰나미 등을 정확하게 예측하지 못하듯이 부동산가격은 어느 누가 예측하겠습니까?

다만 부동산가격의 특징으로는 한 번 올라간 가격은 내리기가 쉽지 않다는 부동산가격의 경직성이 있지 않습니까? 물론 서울의 특징지역의 경우 급등하였다. 라고는 하지만 급등한 경우라도 원인과 결과 있는 것입니다. 즉 수요와 공급법칙상 무조건 규제로 잡아들이는 정책 보다는 공급을 원활하게 해주는 정책이 더 필요하지 않을까 쉽습니다.

 

속된 말로 부동산가격을 잡기 쉬운 방법이 있지 않겠습니까?

예전처럼 금리를 높이면 부동산 가격은 쉽게 잡히지요. 다만 금리를 올릴 여건이 되지 않는다면 공급을 늘리 수 밖에 더 있겠습니까?

 

아무튼 이러한 부동산대책과 정부기관의 입김으로써는 결국 서민들만 힘들게 만들고 어렵게 만들고 시장의 흐름만 악화 시킬 것으로 사료됩니다. 정말 서민들을 위한 부동산정책이라면 특정지역에 한정하여 대출을 아예 막는다거나 특정지역의 공시지가를 올린다거나 특정지역에 부동산거래신고서만 작심하고 조사한다면 특정지역의 부동산가격은 막을 수 있을 것으로 사료됩니다. 물론 평등성의 원칙에 어긋난 행위이겠지만 그렇다고 애매한 서울의 변두리나 수도권 변두리나 지방의 까지 악영향을 미치는 것보다 더 나은 정책이라고 생각됩니다.