5.31 선거 이후 부동산  시장 동향

 

3기 신도시 개발 급물살  

 

뉴타운 건립과 함께 강남을 대체할 차기 신도시 개발설도 모락모락 피어 오르고 있다.

김문수 경기도지사  당선자가 강남 아파트값을 안정시키려면  수도권 지역의 택지개발을 늘려 양질의 주택을 공급해야  한다는 입장을 밝히고 있기 때문이다

 수도권 이북보다는   강남 대체효과가 수도권 이남 즉, 서울공항일대, 하남을 비롯한 서울 동남권,안양 과천 인근의 서남권역이 유력한 신도시 후보지로 물망에 오르고 있다.

 

부동산 정책 재검토 제기

 

 한나라당에서 이와 같이 뉴타운과 신도시 건설안이  계속 흘러 나오고  있고 지방선거에 참패한  여당에서도   부동산 정책을 전면 재검토해야 한다는 주장이 제기되고 있다.

특히 이번 지방선거의 패배요인으로 지목되고 있는  부동산 세제를  손질하지 않으면  2007년 대선에서도  민심을  끌어 안지  못할 것이라는 위기감 때문으로  풀이된다. 개편안으로는  부동산 거래세(취득?등록세,양도세)를  낮추고 1가구 1주택자나 고령자에게는 보유세 부담을 낮추는 방안 등이다.

 

또한  6억원 이상의 주택을 소유했다 하더라도 1가구 1주택 실수요자일 경우에는 종합부동산세를 경감해 주는 방안을 적극 검토하기로 했다.

 

하지만 현재의 부동산 정책기조를 유지하겠다는 것이 청와대와 건설교통부,재정경제부의 기본 골격이기 때문에 시장참여자들은 무엇보다  정부정책변화를 예의 주시할  필요가 있다.  

얼마전 모 민간 연구소에서 서울,경기지역 집 값이 하반기  5~7%가량 떨어질 것이라는 예측보도를 낸 바 있다. 게다가 부동산  거품논란도 현재진행형이기   때문에 시장참여자들은 예전보다 기대 수익율을  낮추고 보수적으로 접근해야 한다.

 

 서울 강남권에 이어 과천, 광명시 등 수도권 지역으로 재건축 아파트 하락세가 확산되고 있다.

 서울,수도권 분양권 값도 버블론의 여파에 매수세가 크게 위축되면서   하향안정세가 뚜렸해지고 있다.경기지역과 신도시 지역 아파트 매매가도 상승폭이 둔화됐다.  신도시 지역 집값 상승을 주도해 온 분당과 평촌,중동, 일산, 산본등도 상승폭이 줄어들어 집값이 안정기조에 들어설 것으로 전망된다

특히 집값 담합으로 아파트 값이 폭등한   일부 지역을 매수하려는 대기자들은  거품이 제거되고 정상적인 가격을 되 ?O을 때까지 관망할 필요가 있다.

 

버블논란 현재 진행형

 

3.30 대책이 발효된 지 3개월에 접어들었다.  보통 대책이 발효되고 3개월이 지나면 안정기에 접어들어 다시 부동산가격, 특히 아파트가격이 상승하는 양상을 발휘하는데 버블논란이 불거진 후  좀처럼 시장은 회복될 기미를 보이지 않는다.

 

  필자에게 상담하기 위해서 방문하는 고객들의 사례만 보더라도  투기지역 내 6억원이 넘는  고가주택에 대한 DTI (연소득과 담보대출을 연관시키는 총부채 상환비율) 적용으로  고가주택에 대한 문의가 줄고 있는 것과 동시에 상승폭도  눈에 띄게 줄고 있다.

 

 부동산 버블론이 불거진 이후 강남권은 초기 재건축을 중심으로 아파트 가격이  안정세에들어섰다.

통상 자산가들은  자기 자본대비 대출을 50% 이내로 정하고 부동산 투자에 나서는 경향이 있고 본인재산의 100% 전부를  상담시에도  좀처럼  공개하지 않는다.

 

하지만 버블 논란이후 자산가들의 동향을 보면 본인의 투자했던 부동산 자산 전체를 일목요연하게 정리해서 자산포트폴리오를 재구성 받기를 원한다.

 

대부분 비 핵심 자산의 처분에 집중이 되어 있고 정부에서 일??는 ‘버블 세븐’ 지역은 끝까지 보유할려는  경향을 보이신다

 

일부 자산가의 경우 성년이 된 자녀에게 비 핵심자산의  증여를 고려하신 분들도 계시고 이번 기회에 가까운 사람의  명의를  빌려 호재가 있는 지역의 부동산을 사두려는 경향을 보이기도 한다   

 

 

 실거래와 맞물린 부동산 투자 위축

 

지난 6월 1일부터  새로 개정된 등기법은  부동산 소유권을 이전등기 할 때 등기부등본에 실거래가격을 등기부등본에 기재하도록 했기 때문에 부동산 투자자 입장에서는 상당한 부담으로 다가온다.

거래 당사자나 중개업자는 30일(주택거래신고 지역내 공동주택은 15일) 이내에 시?군?구에 실거래가격을 신고해야 한다. 이후 시?군?구에서는 거래당사자 등에게 ‘거래신고필증’을 교부하며, 부동산 거래당사자는 ‘거래신고필증’과 부동산 매매목록 등 필요한 서류를 추가해 소유권 이전등기 신청시 등기소에 제출해야 한다.

올 1월1일 이후 소유권을 이전하는 매매계약을 체결해 오는 6월1일 이후 소유권 이전등기를 신청하는 경우부터 적용되며 가격을 허위로 신고할 경우 취득세의 최고 5배까지 과태료가 부과된다.

 

 

오피스텔과 토지등 할 것 없이 매물 홍수

  

수익형 상품의 대표주자라고 할 수 있는 오피스텔은 아파텔이나 서비스 레지던트 할 것   없이 경기침체의 불안감과 공급과잉으로 인해  손절매 물량이 쏟아지고 있다.

 

특히  8.31대책의 직격탄을 맞은  토지시장은  6월 1일부터 새로 개정된 부동산 등기법과 내년부터 새롭게 부과될 부재지주에 대한 양도세(60%) 중과와 각종거래 규제로 급매물로라도 처리해 달라고  요청하고 있는 실정이다.

 

 버블 세븐 지역에서의 초기 재건축 아파트와 지방의 땅, 오피스텔등은 매수 부재속에 올해 말까지 계속해서 내림세가 예상된다  

 

차별적으로 오름세 지속할 듯

 

개발 호재가 풍부하고 정부의 유턴 프로젝트의 핵심이기도 한 용산구는 버블논쟁에도 불구하고   소폭이나마 상승세를 이어가고 있다.

 

또한 2008년 개통될 예정인 지하철 9호선 호재를 가지고 있으면서 마곡지구,방화뉴타운 개발의 영향권에 드는  강서권과 강남 근접성의 광진구와 신분당선 호재가 있는 뚝섬인근, 송파신도시의  수혜를 보는  송파구와  강동구 일반 아파트 단지는   완만하게 상승세를 계속  이어갈 것으로 예상되어 진다.

 

5.31 지방선거도 대단위 막을 내렸다.당락이  결정된  이상, 우리 지역을 대표하는 얼굴들의 부동산에  관련된 선거공약을 한번 꼼꼼히 뜯어보는 것도 좋은 투자전략이다.

 

특히 서울시장으로 당선된 오세훈 후보가 강북권의 뉴타운 지구의 용적율 증가와  50곳까지 뉴타운 범위 확대를 선거공약으로 건 만큼 실수요자들은  다시 한번 관심을 가질 필요가 있다.

         

서남권지역의 개발도 활성화될 것으로 보이는데  금천 시흥 등 서남권 준공업지역의 개발계획이 조만간 가시화할 전망인데 교육여건 개선을 위한 영어마을 건립도 추진될 전망이다

공영차고지를 활용한 10만가구의 공공 임대주택 건설도 관심거리인데  서울의 경우, 성동구 군자?은평구 지축?도봉구 창동?강남구 수서?양천구 신정 등 5개 차량기지가 있고 규모는  5만~6만평 규모이다.

철도공사도 용산 철도공사 부지 개발방안을 검토 중으로  동대문 운동장 개발?세운상가 등 도심재개발이 제대로 추진될 경우, 청계천과 함께 서울 도심 모습을 또 한 번 탈바꿈시킬 것으로 기대된다.

 

내집마련 실수요자들     

 

내집마련을 처음으로 계획하신 분들은 자산가들과 달리 통상 자기 자본의  100% 이상  대출을 이용하는 경향이 있다.

 

하지만 버블 논란 이후 기존 아파트를 대출끼고 구매하는 것을  극도로 꺼리고 있는 실정이다

향후 금리상승과 버블논란이 현실화되면  가장 먼저 피해를 볼 사람이 자기자본 대비 대출을 많이 일으켜 집을 구매한 서민들이라는 걸  알고 있기 때문이다        

 

하지만 호재가 있는 하남과 의왕청계,도촌지구,화성동탄.용인일대의 신규분양물량은 극도의 관심을 나타내고 있다.

 

특히 경기북부 지역에 포천~구리 등 고속도로 4개 노선을 신설하고 서울 암사역~별내 전철 등 전철 4개 노선을 신설?연장한다는 계획을 세워놓고 있다. 북부권 신도시 개발계획과 맞물려 인기 주거벨트 출현도 가능하다는 입장. 건교부는 파주 운정 신도시(280만평), 양주 신도시(319만평), 남양주 별내신도시(154만평) 등을 개발하고 있다.경기북부에 교통인프라가 해결된다면 내 집 마련 유망지로 각광받을 가능성이 있다.

 

또한  앞서 말한 대로  호재가 있는 지역은 거품 논란속에서도 완만하게 오를 것으로 보이기 때문에  자기자본 비율을 낮추면서 대출비율을 최소한으로 가져가면서 접근할 필요가 있다.    

 

유엔알 컨설팅 제공 (www.youandr.co.kr)