적어도 내년 상반기 까지 전세 매매 동반상승할듯
지역별로 차별화 장세 펼쳐질 듯
내년 상반기 까지 전세난이 지속될것이다. 저금리에 따른 집주인들의 월세수요 증가, 입주물량 부족, 재건축 재개발에 따른 이주수요증가등이 주요 원인이다.
실제 수도권 일부지역에서 전셋가격이 매매가격을 뛰어넘는 ‘전세 가격의 매매가격 역전현상’이 확산되고 있다.한국감정원에 따르면 수도권 아파트 전세는 월간 기준 2012년 9월 이후 지난 8월까지 36개월간 쉬지 않고 올랐다. 3년간 25.21%나 상승했다. 수도권 아파트 전세가율은 3년 전 58.4%에서 지난달 기준 72.1%까지 13.7%p나 뛰었다. KB국민은행 자료를 보더라도 올들어 수도권 아파트값은 4.3% 올랐다. 지난해 같은 기간 1.1%보다 높으며, 2014년 연간 상승률 1.8%를 크게 상회한다. 실제 전세 난민이 피부로 느끼는 전세가상승률은 통계수치보다 훨씬 크다고 볼수 있다.
국토교통부에 따르면 내년 상반기 수도권의 입주물량은 4만5016가구로, 올해 상반기보다 10% 늘어나지만 서울은 올해 상반기보다 2100가구 줄어든 5751가구에 불과하다.특히 내년에는 재건축 이주 수요가 쏟아져 나오면서 전세물량 부족이 이어질 것이다. 민간 부동산정보업체 에 따르면 서울 내 사업시행인가 관리처분계획 재건축 재개발 구역은 총 113곳, 6만1970가구에 달하고 있다.
매매시장 선행 지표 경매시장 호황 중
내년 상반기 까지 주택시장을 조심스럽게 낙관하는 이유는 전세가격 상승에 따른 매매전환수요증가 뿐만 아니라 매매시장의 선행지표라 할수 있는 경매낙찰가율은 지속적으로 높아지고 있기 때문이다.
민간 부동산 경매전문업체에 따르면 올해 1~8월 누적 경매 진행건수는 10만4565건으로 지난해 동기대비 3만3228건 줄었다. 누적 낙찰건수도 3만9554건으로 전년도 동일 기간에 비해 9596건 줄었다.부동산시장이 전반적으로 분위기가 좋기 때문이다. 시장 분위기가 좋다 보니 채무자들이 급매 등으로 물건을 처리해 경매시장으로의 유입되는 물량이 지난해보다 줄어든 것이다. 주거시설의 낙찰률이 높아져 재입찰이 이뤄지지 않았다는 점도 경매 물량이 줄어든 이유 중 하나다.
반면, 입찰자들의 입찰 열기는 갈수록 뜨거워고 있다. 특히 주거시설은 저금리와 전세난 등의 여파로 시세를 넘어서까지 입찰하는 수요자들이 늘어나고 있다.
전국 주거시설은 8월 들어 4193건이 경매 진행돼 이 중 1842건이 낙찰됐다. 낙찰률은 43.9%, 낙찰가율은 88.3%를 기록했다. 주거시설 낙찰가율이 88%를 넘어선 것은 지난 2008년 4월 89.4%를 기록한 이후 7년 4개월 만이다.
내년이후 주택시장의 변수중의 하나는 지난 7월 대출자의 상환능력 심사강화 등이 담긴 가계부채 합 관리방안에 따른 심리적 위축과 더불어 미국의 점진적인 금리 인상이다.
‘가계부채 종합 관리방안’이 원안대로 실행되면 주택매매시장상승세는 내년부터 둔화될 것이기 때문에 적극적으로 주택시장에 뛰어들지 못할 가능성이 있다. 하지만 국내외 경기여건도 그다지 좋지 않고 내년에는 집권당인 여당이 총선도 치뤄야하기 되기 때문에 2·26 임대차 선진화 대책처럼 원안보다 후퇴한채 상당기간 연기될 가능성이 있다.
미국 경기가 살아나서 금리가 점진적으로 인상되는 만큼 중국경기만 경착륙하지 않는다면 추석후 국내 주택시장에 그다지 큰 악재가 아니다.
연말 미국의 금리 인상이 현실화 된다면 경제체력이 허약한 브라질,러시아,우크라이나등이 외환 보유고를 지키기 위해 우선적으로 금리를 올릴 가능성이 농후하다. 반면에 중국,인도,대만,일본,한국등은 비교적 외환보유고도 넉넉하고 수출경쟁력 강화를 위해 자국통화의 약세 즉 환율 전쟁을 벌이고 있는점은 눈여겨볼만하다. 우리나라도 환율전쟁에 동참 또한 최근 정책당국자들의 의중으로 볼때 미국금리 인상을 따르기보다는 동결내지 오히려 기준금리를 내릴 가능성이 농후하다.
만일,연내 추가 금리 인하가 현실화 된다면 전세난이 심화되면서 주택 가격을 끌어 올릴수 있다. 하지만 지역별로 차이는 있겠지만 내년 상반기 상승세는 올해에 비해 낮을 것으로 전망된다.